Типичные ошибки в отчете об оценке

Ошибки оценщиков

Навигация по Учебнику: вводные положения, законодательство, международный опыт, нарушения, методология , заключение, специфика бизнес, специфика кадастр, специфика активы , приложения

Экспертное заключение, так же как и отчет об оценке, может быть оспорено.

Важным параметром экспертного заключения является его «устойчивость». Под устойчивостью экспертного заключения, по аналогии с устойчивостью отчета об оценке, понимается способность выдерживать разного рода проверки и критику.
На устойчивость оказывает влияние как достоверность использованных в экспертном заключении данных, так и корректность формулировок (однозначность, лаконичность и пр.). Например, если заключение не позволяет его пользователю получить представление о нарушениях без необходимости прочтения самого отчета об оценке или замечания допускают неоднозначное толкование (см. табл. 23) – это не позволит уполномоченному лицу принять на основе экспертного заключения соответствующее решение в штатные сроки. Потребуется, как минимум, дополнительное изучение отчета об оценке, экспертного заключения и рыночной конъюнктуры.
Несоблюдение при проведении экспертизы описанных выше принципов и требований ЗоОД приводит к появлению в экспертном заключении ошибок и нарушений, которые снижают его устойчивость и способны привести к его успешному оспариванию (отклонению).

10.1. Классификация ошибок

Практика защиты Оценщиков от недобросовестной или неквалифицированной экспертизы, а также анализ международного опыта экспертизы [45] позволили выявить 14 основных типов ошибок Экспертов – табл. 31.

Таблица 31.

Основные типы ошибок Экспертов

Из п. 6 табл. 31 вытекает важное следствие – Эксперт не должен писать замечание, если не знает, как можно устранить соответствующее нарушение. Поясним данный тезис:

• во-первых, Эксперт должен быть достаточно квалифицированным, чтобы решить любую оценочную задачу – при необходимости проконсультировать Оценщика о возможном способе устранения выявленного нарушения;
• во-вторых, если Эксперт выявил нарушение, но не знает, как оно может быть устранено, то это может быть следствием следующего:
  • Эксперт не понимает специфику конкретной оценочной ситуации, а значит – замечание ошибоoчно;
  • уровень профессионализма Эксперта недостаточен для проведения экспертизы конкретного отчета об оценке.

В любом случае, подобная ситуация является поводом проанализировать отчет об оценке и рыночную конъюнктуру еще раз, а также обсудить проблему с коллегами.

В реальной практике достаточно часто встречаются ошибки в экспертных заключениях, которые одновременно могут быть отнесены к различным типам – см. раздел 10.2.

Обратим внимание на следующую закономерность:
больше объем формулировки текста замечания →
→ выше вероятность оспаривания всего заключения.

Сам факт наличия объемной формулировки замечания не является нарушением, если она не перегружает заключение избыточной информацией (п. 11 табл. 31). При этом практика показывает, что с увеличением объема обоснования позиции Эксперта возрастет вероятность того, что заключение или его отдельный фрагмент будут допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

10.2. Примеры и анализ ошибок

Источником всех приведенных в настоящем Учебнике примеров некорректных замечаний являются реальные экспертные заключения, заключения судебных экспертов или претензии потребителей оценочных услуг. Отметим, что в табл. 32 и табл. 35 приведены ссылки на предыдущие версии ФСО №1-3, действовавшие на момент составления соответствующего заключения.

Таблица 32.

Примеры реальных замечаний

10.3. О стереотипах (к вопросу о сговоре и ущербе)

Данный параграф предназначен в первую очередь для тех Экспертов, кто выполняет экспертизу (проверку) отчетов об оценке по заказу следственных и судебных органов, а также для самих представителей следственных и судебных органов. Речь пойдет про такие понятия как «мошенничество», «сговор» и «ущерб», а также про их применимость к деятельности Оценщика и Эксперта.

В последнее время чиновники высокого уровня многократно выступали с инициативой ужесточения ответственности Оценщиков. Мы не ставим под сомнение необходимость повышения качества оценочных услуг, однако обратим внимание, что все чаще Оценщики становятся жертвами «охоты на ведьм». Например, в оценочном сообществе широкий резонанс получил случай с Ольгой Морозовой (Астрахань), которую по статье 159 УК РФ «мошенничество» приговорили к лишению свободы сроком на три года условно. Суд пришел к выводу, что она занизила стоимость приобретаемого муниципального имущества на 29 тысяч рублей, что составляло порядка 5% от итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке. При этом: и судебный эксперт, и независимые эксперты на суде высказывали позицию, что для подобных объектов оценки погрешность расчета стоимости составляет 15-25%. Кроме того, объект оценки был продан на открытом аукционе, к проведению которого у следствия и суда претензий не было.

В средствах массовой информации часто публикуются данные о ходе расследования громких дел о мошенничестве с имуществом. В этих материалах все чаще пресс-службы указывают информацию о величине ущерба в виде конкретных значительных сумм – десятков и сотен миллионов, а иногда и миллиардов рублей. Информация подается таким образом, словно ущерб уже доказан, а вина Оценщика очевидна и не должна вызывать никаких сомнений – ведь на лицо предварительный сговор Оценщика с одной из сторон сделки!

Приведем конкретный пример. В феврале 2013 года Президент Республики Татарстан Рустам Минниханов публично обвинил Оценщиков в сговоре с предпринимателями только на основании того, что рыночная стоимость по результатам индивидуальной оценки для целей оспаривания оказалась в разы ниже результатов кадастровой оценки. Например, было заявлено: «Мы не можем на это сквозь пальцы смотреть, когда конвейер жуликов работает… Идет серьезная мошенническая акция». В то же время даже поверхностный анализ с использованием открытой информации, размещенной на сайтах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, показал, что кадастровая стоимость, например, земель населенных пунктов под производственными объектами является многократно завышенной 36]. Таким образом, вместо проблемы «Государство недополучило налоги» имеет место проблема «предприятия переплатили налоги».

Наиболее опасные стереотипы сложились у следственных и судебных органов применительно к «мошенничеству» в сфере оценочной деятельности.

I. Мошенничество с участием Оценщика подразумевает совокупность следующих составляющих: наличие группы лиц, действующих по предварительному сговору, а также наличие ущерба. Следовательно, под мошенничеством следует понимать такую ситуацию, когда в отчете об оценке обоснована заранее известная цена сделки, величина которой согласована между Оценщиком и Заказчиком и лежит за пределами диапазона рыночных цен. Данная ситуация обязательно сопровождается наличием ущерба, нанесенного одной из сторон (рис. 35).

Рис. 35. Мошенничество в оценочной деятельности

II. Что же такое сговор применительно к оценочной деятельности? В настоящее время у правоохранительных органов сформировался следующий стереотип в отношении данного понятия [40]: сговор – это ситуация, когда на основе документов, предоставленных Заказчиком, в отчете об оценке обоснована величина стоимости актива, обсуждавшаяся между Оценщиком и Заказчиком (одной из сторон сделки) – рис. 36.

Рис. 36. Сговор в оценочной деятельности (в понимании следственных органов)

Для следственных органов факт любого общения Оценщика с Заказчиком работ по оценке в процессе оценки является своеобразным раздражителем – признаком сговора. Подобная позиция в корне неверна и наносит значительный репутационный ущерб профессиональному оценочному сообществу, а также реальный ущерб экономике в целом. Приведем пример ошибочности подобной позиции.

В начале 2000-х годов в Омской области состоялся примечательный судебный процесс. Стороны оспаривали стоимость пакета акций, предъявляя в качестве обоснования своей позиции два отчета об оценке, выполненные различными Оценщиками. Суд отклонил один из отчетов, поскольку выполненные в нем расчеты, в т.ч. основывались на документах, переданных руководством предприятия, чьи акции подлежали оценке. В качестве аргумента своего решения судья указал, что общение с руководством предприятия и получение от него документов является нарушением фундаментального принципа оценки – принципа независимости. Суд принял во внимание отчет об оценке, расчет стоимости в котором был основан исключительно на публичной информации. Исходя из такой позиции, получается, что общение Оценщика с Заказчиком недопустимо, а должны использоваться только данные из открытых источников информации?
На самом деле все с точностью до наоборот. Для получения объективного результата Оценщик обязан произвести идентификацию объекта оценки, понять и проанализировать все существенные ценообразующие параметры, влияющие на его полезность. Естественно, анализировать нужно параметры, влияющие как в сторону повышения, так и в сторону снижения стоимости актива. Как сказал один из наших коллег, С.Ю. Дмитриев: «Прежде, чем складывать цифры в кучки, необходимо понять, какие цифры и в какие кучки складывать». Очевидно, что особенности актива лучше всего знает именно его собственник/менеджмент. В качестве примера приведем типичную ситуацию с оценкой пакета акций промышленного предприятия. Подобная работа в среднем выполняется в течение нескольких месяцев, за которые Оценщику необходимо не только собрать документы, проанализировать исходную информацию по оцениваемому предприятию, отрасли, но и выполнить необходимые расчеты, а также составить отчет об оценке. Естественно, менеджмент предприятия может и должен оказать содействие Оценщику по сбору необходимой исходной информации, а задача Оценщика – сопоставить данную информацию с рыночными данными.

За прошедшее время судебная система стала лучше разбираться в тонкостях оценочной деятельности, и решения, аналогичные принятым в Омске, больше не фиксировались. Диалог «Оценщик ↔ Заказчик» является не только допустимой, но и абсолютно обязательной составляющей процесса оценки. Более того, если при наличии соответствующей возможности Оценщик выполнил оценку без тесного взаимодействия с Заказчиком по сбору исходной информации и материалов, то можно говорить о низком качестве отчета об оценке.
Оценщик анализирует представленные Заказчиком документы, выслушивает его аргументы и мнение о полезности, а также зачастую и о предполагаемом диапазоне стоимости оцениваемого актива. Мнение Заказчика о стоимости объекта оценки Оценщик, как и любую информацию из других информационных источников, может принять к сведению. Сам факт передачи такой информации не может рассматриваться в качестве сговора. Если позиция Заказчика о возможной величине стоимости объекта оценки основывается на его знании рыночной конъюнктуры и специфики объекта оценки, то мнение Оценщика, базирующееся на проведенных расчетах, может с ним совпасть.

Приведем пример. Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) собирается продать офисные помещения, принадлежащие муниципальному образованию. В соответствии с положениями ст. 8 Закона об оценочной деятельности, в данном случае независимая оценка стоимости актива является обязательной. КУМИ выполнил предварительный анализ инвестиционной привлекательности помещений и на основании данных из открытых источников (например, бюллетеня «RWay» или журнала «Недвижимость и цены») сделал предположение о диапазоне его стоимости. Оценщик проанализировал ценообразующие параметры объекта оценки, выполнил необходимые расчеты и пришел к выводу о том, что стоимость актива действительно лежит в диапазоне, определенном ранее Заказчиком. Ни о каком сговоре в данном случае говорить нельзя; более того, имеет место контроль качества работы Оценщика со стороны Заказчика.

Рассмотрим несколько ситуаций:

• Ситуация 1. После исправления нарушений стоимость не изменилась или изменилась незначительно (осталась в границах рыночного диапазона цен) – ущерба нет, ответственности нет.
• Ситуация 2. Оценщик непреднамеренно определил величину стоимости, выходящую за пределы рыночного диапазона цен (например, по причине своей низкой квалификации или из-за случайного сбоя специального программного обеспечения) – ущерб есть, Оценщик должен нести материальную и/или дисциплинарную ответственность, но никак не уголовную, поскольку «злой умысел» отсутствует.
• Ситуация 3. Оценщик преднамеренно по договоренности с Заказчиком обосновал в отчете об оценке «нужную» стоимость, выходящую за границы рыночного диапазона – есть ущерб, Оценщик может понести уголовную ответственность.
• Дадим необходимые пояснения относительно уровней ответственности:
• уголовная – действия Оценщика попадают под действие ст. 159 УК РФ «мошенничество» (предусматривает наказание вплоть до лишения свободы сроком до 10 лет) и ряд других статей. Отсутствует необходимость дополнения УК РФ новой статьей.

материальная – возмещение ущерба за счет:

• • страховки Оценщика и оценочной компании;
  • личного имущества Оценщика (в соответствии с Законом об оценке Оценщик несет личную имущественную ответственность);
  • средств компенсационного фонда СРОО.
• дисциплинарная – включает различные виды дисциплинарного воздействия СРОО на Оценщика, в т.ч.: предупреждение, штраф или исключение из СРОО с запретом заниматься оценочной деятельностью в течение трех лет (например, за множественные факты неквалифицированной оценки).

III. Следственные органы в качестве обоснования наличия ущерба и его величины используют альтернативный отчет об оценке, в котором определена иная величина стоимости – рис. 37.

Рис. 37. Разница в результатах оценки не всегда означает наличие ущерба

Законом об оценке установлено, что рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Следовательно, для каждого объекта оценки существует некоторый диапазон стоимости, по которой может быть совершена сделка, а Оценщик определяет наиболее вероятную величину из указанного диапазона. При этом сделка может быть совершена не только по наиболее вероятной величине стоимости, но и по другим значениям, лежащим внутри рыночного диапазона цен. Границы указанного диапазона зависят как от специфики конкретного объекта оценки, так и от рыночной конъюнктуры – этому вопросу посвящены работы Л.А. Лейфера [46] и других авторов [35].

Таким образом, наличие у следственных органов альтернативного отчета об оценке (или заключения судебного Эксперта), итоговая величина рыночной стоимости в котором отличается от итоговой величины рыночной стоимости, определенной в анализируемом отчете об оценке, не является не только достаточным признаком совершенного преступления, но и признаком наличия ущерба. Про ущерб уместно говорить в ситуации, показанной на рис. 38.

Рис. 38. Способ доказательства наличия ущерба (ситуация 2)

Сама по себе ситуация, показанная на рис. 38, не является подтверждением противоправных действий Оценщика, поскольку искажение стоимости может быть обусловлено, например, непреднамеренной ошибкой Оценщика.

Обратим внимание на ситуацию, когда два «независимых» друг от друга Оценщика получают одинаковую величину стоимости (без сильного округления). Именно в этом случае можно говорить о сговоре, поскольку различие в используемых рыночных данных (например, аналогах), методиках и сам вероятностный характер рыночной стоимости в целом делает невозможным такое случайное совпадение.

Вышесказанное можно представить в наглядном виде – табл. 33.

Таблица 33.

Искажение стоимости и варианты ответственности Оценщика

Основные выводы по разделу – при экспертизе отчетов об оценке нужно помнить, что:

• факт общения Оценщика с Заказчиком, в т.ч. по поводу стоимости объекта оценки, не может квалифицироваться как сговор;
• ситуация, когда Заказчик высказал свое субъективное мнение о стоимости актива, а Оценщик на основании рыночных данных, исходной информации о ценообразующих параметрах объекта оценки, а также проведенных расчетов подтвердил данное мнение, не может квалифицироваться как сговор;
• отличие в результатах оценки из различных отчетов об оценке не является достаточным условием наличия ущерба, поскольку результаты оценки могут лежать внутри рыночного диапазона цен.

10.4. Основы АнтиЭкспертизы отчетов об оценке

Для защиты отчета об оценке и репутации Оценщика от недобросовестной или некачественной проверки (экспертизы) отчетов об оценке используется инструмент АнтиЭкспертизы – рис. 39.

Рис. 39. Процесс АнтиЭкспертизы

Обратим внимание, что инструментарий АнтиЭкпертизы может быть использован недобросовестным Оценщиком и против добросовестного Эксперта. По этой причине Эксперту необходимо знать основы АнтиЭкспертизы для обеспечения квалифицированной защиты своих экспертных заключений.

В общем виде, выделяют три обобщенных способа АнтиЭкспертизы:

• отстаивание корректности положений из отчета об оценке;
• демонстрация некомпетентности Эксперта;
• сочетает элементы предыдущих двух.

При выборе способа АнтиЭкспертизы, а также при подготовке профессиональной позиции Оценщика относительно результатов экспертизы (табл. 35) учитываются факторы, указанные в табл. 34.

Таблица 34.

Факторы выбора способа АнтиЭкспертизы
 

Обобщенный алгоритм АнтиЭкспертизы включает следующие основные шаги:

• анализ замечаний с выделением существенных, несущественных, дискуссионных и некорректных замечаний;
• демонстрация несостоятельности некорректных замечаний;
• демонстрация несущественности замечаний (при необходимости);
• демонстрация дискуссионности замечаний (при необходимости);
• экстраполяция некомпетентности Эксперта на все остальные замечания;
• демонстрация ущерба, который может нанести Эксперт своей некачественной или недобросовестной проверкой отчета об оценке, а также возможные последствия для него (например, наложение взыскания на средства компенсационного фонда СРОО с последующим регрессом к Эксперту; заявление в прокуратуру с просьбой проверить действия Эксперта на предмет наличия признаков преступления, указанного в статье 163 УК РФ «Вымогательство»).
• согласие с некоторыми несущественными замечаниями, демонстрация готовности их устранить (при необходимости – подобный шаг позволяет Эксперту «сохранить лицо», а значит легче признать правоту Оценщика в целом).

Обратим внимание, что внешний арбитр может не иметь глубоких познаний в области оценочной деятельности, например, это относится к судьям. При ответе на замечания перед подобным арбитром важно уметь объяснять понятными словами в т.ч. вопросы, которые представителями профессионального оценочного сообщества воспринимаются на уровне аксиоматики. Такими вопросами могут быть, например: «Почему так сильно отличаются балансовая и рыночная стоимость объекта оценки?».

Таблица 35.

Тезисы возможных ответов на замечания

10.5. Вопросы этики при экспертизе отчетов об оценке

Как было отмечено в предисловии, авторы Учебника рассматривают экспертизу отчетов об оценке в качестве основного инструмента повышения качества оценочных услуг и защиты Оценщиков от противоправных или недобросовестных действий любых организаций и должностных лиц. Любой инструмент может быть использован как во благо, так и во вред. Например, топор может применяться и для строительства храма, и для разбоя. Отсутствие единых правил проведения экспертизы отчетов об оценке, понятных Оценщикам, Экспертам, Заказчикам и другим пользователям отчета об оценке (см. главу 2), позволяет различным «проверяльщикам» использовать экспертизу для недобросовестной конкуренции и передела рынка.

Подавляющее число членов Экспертных советов СРОО являются практикующими Оценщиками, и некоторые из них не могут устоять от соблазна обеспечить себе конкурентное преимущество, используя ресурс экспертизы:

• выдаются отрицательные экспертные заключения по результатам предвзятой экспертизы отчетов об оценке, выполненных конкурентами;
• выдаются положительные экспертные заключения по результатам недобросовестной экспертизы отчетов об оценке, выполненных «союзниками», в ходе которой закрываются глаза даже на существенные нарушения;
• заказчикам услуг предлагается собственная комплексная услуга «отчет + положительное заключение СРОО», которая нарушает требование независимости Эксперта.

Аналогичные недобросовестные действия встречаются и со стороны государственных служащих, а также сотрудников корпоративных заказчиков, уполномоченных проводить проверку отчетов об оценке. Обратим внимание, что подобные злоупотребления не являются отличительной особенностью только российского профессионального оценочного сообщества – проблема распространена и в других странах. Например, в материалах ежегодной международной конференции в 2004 году прямо отмечалось, что многие Эксперты злоупотребляют своей властью [82].

Полностью исключить недобросовестное использование инструмента экспертизы невозможно. Можно ужесточать ответственность членов Экспертных советов СРОО и самих СРОО, но в конечном итоге всегда может быть найдена лазейка, и любой Эксперт, любой Оценщик, любой Человек поступает в соответствии со своими моральными принципами.

Не меньшей проблемой является низкая квалификация отдельных Экспертов: когда «эксперт» не понимает специфику рыночной конъюнктуры и объекта оценки, снова и снова пишет «замечания» на качественный отчет своего более профессионального коллеги.

Эксперту следует помнить, что скрыть что-либо от профессионального оценочного сообщества практически невозможно – любая поблажка, злоупотребление или непрофессионализм обязательно станут известными, а позиции Эксперт-Оценщик часто меняются местами.

В настоящее время оценочная отрасль находится в состоянии затянувшегося кризиса [101]. Использование экспертизы в качестве инструмента недобросовестной конкуренции (рис. 40) является одной из основных проблем отрасли, которая, в конечном итоге, приводит к формированию негативного имиджа оценочного сообщества в глазах Общества и Государства, а также к апатии самого оценочного сообщества. Существует реальная опасность, что еще одна недобросовестная или неквалифицированная экспертиза может привести к «эффекту бабочки» – полному разрушению отрасли.

Рис. 40. Недобросовестные Эксперты в ожидании Оценщика

Описанная ситуация обуславливает необходимость формирования Кодекса этики Эксперта (своеобразные «заповеди» экспертизы отчетов об оценке) – табл. 36.
Таблица 36.

Основные положения Кодекса этики Эксперта

Рис. 41. Этика отношений – в любой ситуации

Навигация по Учебнику: вводные положения, законодательство, международный опыт, нарушения, методология , заключение, специфика бизнес, специфика кадастр, специфика активы ,  приложения

Основные типы ошибок, выявленные при экспертизе отчетов об оценке недвижимости, таковы:

1. Нарушение формальных требований.
2. Отсутствие источника информации по данным, использованным в оценке.
3. Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке.
4. Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).
5. Фактические и логические противоречия в отчете.
6. Ошибочно применены та или иная методология или метод.
7. Наличие арифметических ошибок.
Если посмотреть подробно ошибки, встречающиеся в отчетах по оценке недвижимости по разделам, то сводка результатов будет такова:

Постановка задачи

1. Нарушение формальных требований:
— отсутствует балансовая стоимость объекта оценки;
— отсутствует дата составления отчета;
— отсутствует дата оценки;
— используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.
2. Ошибки при выборе вида оцениваемой стоимости:
— вид стоимости не соответствует назначению оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе);
— отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, почему выбрана ликвидационная стоимость, а не утилизационная).
Описание объекта оценки
1. Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.
2. В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.
3. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.
4. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.
5. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка — площади застройки здания.
6. Отсутствует описание местоположения объекта оценки.
7. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.
8. Не описаны обременения на объект оценки.
9. Отсутствует анализ сегмента рынка недвижимости, к которому Относится оцениваемый объект.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)
1. Отсутствует раздел анализа НЭИ.
2. Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.
3. Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).
4. Результаты НЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.
5. Приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).

Затратный подход
1. Не определяется стоимость земельного участка.
2. Отсутствует оценка стоимости прав на земельный участок.
3. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли).
4. Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
5. Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства.
6. Проведена некорректная индексация стоимости строительства от базового периода к дате оценки.
7. Имеется несоответствие структуры затрат, учтенных в величине применяемого в расчетах удельного стоимостного показателя, структуре затрат, необходимых для -воспроизводства или замещения объекта на дату оценки.
8. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствуют принятым
количественным значениям износа.
9. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального или внешнего устареваний.
10. Методологически неверно рассчитано функциональное или внешнее устаревание.
11. Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды.
12. Отсутствует обоснование величины накопленного износа.
13. Неверно посчитана строительная готовность объекта.

Доходный подход
1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.
2. Отсутствует описание объектов-аналогов.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
5. Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Прогнозный период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.
7. Не учтена стоимость реверсии.
8. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.
9. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
10. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.
11. Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.
12. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.
13. Не учтены затраты на управление недвижимостью и резервы на замещение.
14. Отсутствует обоснование используемых ставок дисконтирования и капитализации.
15. Выявлено несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.

Сравнительный подход
1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.
2. Отсутствует описание и характеристика объектов-аналогов, используемых для сравнения.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Текущее использование объектов-аналогов отличается от НЭИ объекта оценки.
5. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
7. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся
аналогов.
8. Существуют ошибки в знаках проводимых корректировок.

Согласование результатов
1. Результаты, полученные с применением Отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.
2. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.

Прочие замечания
1. Имеется несоответствие состава оцененного объекта и (или) «цененных прав на него содержанию договора на оценку.
2. Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.
3. Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.
4. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, пользуемые в расчетах по подходам.
5. Имеются арифметические ошибки и (или) описки.
6. Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает.

Методологические ошибки, часто совершаемые оценщиками при выполнении оценки и встречающиеся в отчетах, отражены следующим иском:
1. Отсутствует аргументированное обоснование отказа от применения неиспользованных подходов к оценке.
2. Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды.
3. Выявлено несоответствие вида определяемой в отчете стоимости назначению оценки и (или) виду стоимости, предусмотренному в данном случае действующим законодательством.
4. Определяется стоимость в текущем использовании, хотя назначение оценки подразумевает расчет стоимости при НЭИ объекта оценки.
5. При оценке рыночной стоимости отсутствует раздел «Анализ наиболее эффективного использования».
6. В отчете никак не использован результат, полученный при применении хотя бы одного из подходов.
7. Отсутствует анализ рынка объекта оценки.
8. В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения.
9. Стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.
10. В расчетах используются другие значения показателей, а не те, которые ранее обосновывались в тексте отчета.
11. В процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора весовых коэффициентов.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Почему банки оспаривают отчеты оценщиков?
Сегодня трудно представить работу банков в отрыве от сотрудничества с независимыми оценочными компаниями  (НОК), в том числе и в рамках оценки имущества, предлагаемого банкам в качестве обеспечения по кредитам. В процессе этой работы как со стороны банков к оценщикам, так и со стороны оценщиков к банкам возникает ряд вопросов,  связанных, как правило, с недостаточным взаимопониманием между ними. Среди особо дискутируемых тем можно выделить непонимание оценщиками, почему установленная  ими стоимость не принимается банком. В свою очередь, кредитные организации также  не понимают, почему по установленной  оценщиками стоимости невозможно реализовать предмет залога.
В данной статье мы постараемся ответить на следующие вопросы:
почему банки проверяют отчеты оценочных компаний;
каковы наиболее распространенные основания для отказа банка от сотрудничества с оценщиком;
в чём особенности некоторых видов залога при их оценке;
какие ошибки в расчетах приводят к некорректному определению стоимости залога;
можно ли классифицировать залоговое обеспечение на реальное и номинальное?
Результаты работы банков с независимыми оценочными компаниями за последние 5лет отображенына рисунке 1. По данным Связь-Банка и Банка «Открытие», в 2009 году более 36 % оценочных отчетов оспаривались банками. В 2010-2013 годах доля подобных случаев сократилась, стабилизировавшись на уровне 6-8 % за счет отказа банков от партнерских отношений с некоторыми оценочными…