Типичные ошибки при оценки недвижимости

Ошибки оценщиков

Основные типы ошибок, выявленные при экспертизе отчетов об оценке недвижимости, таковы:

1. Нарушение формальных требований.
2. Отсутствие источника информации по данным, использованным в оценке.
3. Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке.
4. Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).
5. Фактические и логические противоречия в отчете.
6. Ошибочно применены та или иная методология или метод.
7. Наличие арифметических ошибок.
Если посмотреть подробно ошибки, встречающиеся в отчетах по оценке недвижимости по разделам, то сводка результатов будет такова:

Постановка задачи

1. Нарушение формальных требований:
— отсутствует балансовая стоимость объекта оценки;
— отсутствует дата составления отчета;
— отсутствует дата оценки;
— используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.
2. Ошибки при выборе вида оцениваемой стоимости:
— вид стоимости не соответствует назначению оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе);
— отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, почему выбрана ликвидационная стоимость, а не утилизационная).
Описание объекта оценки
1. Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.
2. В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.
3. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.
4. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.
5. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка — площади застройки здания.
6. Отсутствует описание местоположения объекта оценки.
7. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.
8. Не описаны обременения на объект оценки.
9. Отсутствует анализ сегмента рынка недвижимости, к которому Относится оцениваемый объект.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)
1. Отсутствует раздел анализа НЭИ.
2. Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.
3. Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).
4. Результаты НЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.
5. Приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).

Затратный подход
1. Не определяется стоимость земельного участка.
2. Отсутствует оценка стоимости прав на земельный участок.
3. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли).
4. Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
5. Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства.
6. Проведена некорректная индексация стоимости строительства от базового периода к дате оценки.
7. Имеется несоответствие структуры затрат, учтенных в величине применяемого в расчетах удельного стоимостного показателя, структуре затрат, необходимых для -воспроизводства или замещения объекта на дату оценки.
8. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствуют принятым
количественным значениям износа.
9. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального или внешнего устареваний.
10. Методологически неверно рассчитано функциональное или внешнее устаревание.
11. Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды.
12. Отсутствует обоснование величины накопленного износа.
13. Неверно посчитана строительная готовность объекта.

Доходный подход
1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.
2. Отсутствует описание объектов-аналогов.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
5. Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Прогнозный период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.
7. Не учтена стоимость реверсии.
8. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.
9. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
10. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.
11. Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.
12. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.
13. Не учтены затраты на управление недвижимостью и резервы на замещение.
14. Отсутствует обоснование используемых ставок дисконтирования и капитализации.
15. Выявлено несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.

Сравнительный подход
1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.
2. Отсутствует описание и характеристика объектов-аналогов, используемых для сравнения.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Текущее использование объектов-аналогов отличается от НЭИ объекта оценки.
5. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
7. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся
аналогов.
8. Существуют ошибки в знаках проводимых корректировок.

Согласование результатов
1. Результаты, полученные с применением Отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.
2. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.

Прочие замечания
1. Имеется несоответствие состава оцененного объекта и (или) «цененных прав на него содержанию договора на оценку.
2. Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.
3. Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.
4. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, пользуемые в расчетах по подходам.
5. Имеются арифметические ошибки и (или) описки.
6. Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает.

Методологические ошибки, часто совершаемые оценщиками при выполнении оценки и встречающиеся в отчетах, отражены следующим иском:
1. Отсутствует аргументированное обоснование отказа от применения неиспользованных подходов к оценке.
2. Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды.
3. Выявлено несоответствие вида определяемой в отчете стоимости назначению оценки и (или) виду стоимости, предусмотренному в данном случае действующим законодательством.
4. Определяется стоимость в текущем использовании, хотя назначение оценки подразумевает расчет стоимости при НЭИ объекта оценки.
5. При оценке рыночной стоимости отсутствует раздел «Анализ наиболее эффективного использования».
6. В отчете никак не использован результат, полученный при применении хотя бы одного из подходов.
7. Отсутствует анализ рынка объекта оценки.
8. В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения.
9. Стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.
10. В расчетах используются другие значения показателей, а не те, которые ранее обосновывались в тексте отчета.
11. В процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора весовых коэффициентов.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Обновлено: 10.06.2023

Практика кадастровой оценки объектов недвижимости в России по эмпирическим моделям западноевропейских методик, основанных на известной ве- 65 личине рыночной стоимости объектов недвижимости, является тупиковой, бесперспективной. Кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов и частных и государственных оценщиков выполняется (и выполнялась), как это показано в аксиоме, с существенным нарушением действующего законодательства вследствие применения указанной методологии. Нарушения федерального закона ФЗ-135 и действующего законодательства, показанное аксиомой оценки объектов недвижимости, приводит к существенному занижению кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в центральной части населенного пункта, даже там где наиболее развит и очевиден рынок объектов недвижимости[16].

Для динамичного развития экономики крайне актуальны экономические нормативы рационального использования объектов недвижимости, согласующие интересы государства и бизнеса, стимулирующие решение перспективных задач социально-экономического развития территорий, оценки эффективности инвестиционных проектов.

Необходимо отметить проблемы при использовании затратного подхода. В 60-х годах прошлого столетия был издан сборник о стоимости строительства одного кубического метра сооружения. Чтобы привести цену недвижимости к дате оценки, необходимо умножить эту цену на поправочный коэффициент. Проблема заключается в том, что этот коэффициент рассчитывается по отраслям хозяйства. Т. е. один и тот же гараж в образовательном учреждении и учреждении здравоохранения будет иметь разный поправочный коэффициент, соответственно, и оценочная стоимость будет разной. Кроме того, для зданий, построенных с 1965 г. по 1984 г., нет поправки на инфляцию. Т. е. стоимость постройки одного квадратного метра здания в 1970 и 1980 гг. была одинаковой, что противоречит законам экономики. Этот вопрос решается, если составить смету строительства, но это дополнительные затраты, на которые заказчик не готов идти. Следовательно, итоговый результат оценщика искажен.

Существует ряд проблем при использовании сравнительного подхода. Во-первых, это оценка недвижимости в отдаленных районах. Там, где невелико количество сделок по продаже недвижимости, оценщику тяжело найти проданный аналог предлагаемой недвижимости, в связи с чем оценщик вынужден делать субъективные выводы, основываясь на своѐм опыте, что противоречит данному подходу. Во-вторых, оценщик работает не по цене (конечный результат сделки), а по стоимости (вероятная цена покупки или продажи). Т. е. оценщик работает не с конкретными цифрами, а с вероятностью появления этих цифр. Поэтому существует проблема того, что предполагаемое событие не всегда наступает, в связи с чем результат оценки может расходиться с действительностью. В-третьих, когда оценщик работает по цене (т. е. берет результат сделки из договора), возникает проблема недостоверности договорной цены и реальной суммы, по которой недвижимость была продана. Цену делают меньше, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.

Главной проблемой при использовании доходного подхода является недостоверность ставок по арендной плате. Собственники недвижимости уходят от налогов, в связи с чем на бумаге занижают стоимость аренды.

После того как стоимость квартиры рассчитана тремя методами, вычисляется итоговая стоимость квартиры. Чаще всего оценщики используют следующие весовые коэффициенты: 0,2 для затратного подхода, 0,5 для сравнительного и 0,3 для доходного.

Также у банка возникает проблема определения ликвидационной стоимости объекта. При выдаче кредита под залог недвижимости банк выдает сумму меньшую, чем стоимость оценки. Это связано с тем, что в случае реализации залога банк, во-первых, понесет определенные затраты, а во-вторых, банку нужно вернуть деньги как можно быстрее, в связи с чем банк выставит объект по сниженной (ликвидационной) стоимости. Таким образом, ликвидационная стоимость – это стоимость, когда объект оценки должен быть отчужден в срок, меньший срока экспозиции аналогичных объектов. Поэтому необходимо определить обычный срок отчуждения, а с этим возникают проблемы, так как выставление на продажу не регистрируется, его можно узнать только у фактических продавцов. А это ведѐт к искажению информации, что затрудняет определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости[17].

При этом наиболее значимым моментом в совершенствовании оценочной практики является развитие страхования гражданской (профессиональной) ответственности оценщиков.

Надо отметить, что в общем числе договоров преобладают договоры страхования, заключенные оценочными фирмами. Договоров с оценщиками — физическими лицами значительно меньше.

Это потому, что оценщик, работающий на фирме, в отличие от оценщика, работающего самостоятельно, не несет никаких расходов по заключению договора страхования. Также весь риск и ответственность за надлежащее исполнение заказа возложены на компанию-работодателя.

Однако рынок страховых услуг в области оценки имущества функционирует сравнительно недавно, поэтому и здесь есть определенные проблемы. Например, некоторые страховые компании устанавливают собственные условия страхования, противоречащие положениям, установленным в Гражданском Кодексе. В том числе они иногда предусматривают основания для отказа в выплате страхового возмещения, которые противоречат интересам оценщика и позволяют страховой компании практически не нести никакой ответственности при наступлении страхового случая.

Поэтому при заключении договора оценщику необходимо тщательно изучить все условия и при необходимости потребовать внесения изменений в предложенный к подписанию проект договора страхования гражданской ответственности оценщика.

В целом, решение данной проблемы и реализация изложенных рекомендаций по формированию рыночной стоимости, совершенствованию ее нормативного обеспечения, подготовки высококвалифицированных оценщиков, превращению поэлементной оценки в объектную с соответствующей этому правовой базой будет способствовать получению более объективной с меньшими затратами и большим качеством ее оценки.

Заключение

В выпускной квалификационной работе отражается сущность рынка недвижимости и особенности его функционирования. Итоговая стоимость по результатам оценки составила 2240335 руб.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Было рассмотрено нормативно-правовое обеспечение процесса оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, выявлены требования федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации к процессу оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, а также требования федеральных стандартов оценки к процессу рыночной оценки стоимости объектов недвижимости.

Произведена оценка рассмотренного объекта недвижимости с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. При расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием данных по доходам и расходам, а так расчетом ставки капитализации.

Следует отметить, что главной проблемой в работе оценочных компаний является недостоверность необходимой информации. Для еѐ решения предлагается законодательно обязать Регистрационную палату предоставлять оценщикам информацию о стоимости квартир, которые необходимы оценщику. Намой взгляд, это приблизит результат оценщика к реальной стоимости недвижимости, что, в свою очередь, даст более четкое представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе.

Основные типы ошибок, выявленные при экспертизе отчетов об оценке недвижимости, таковы:

1. Нарушение формальных требований.
2. Отсутствие источника информации по данным, использованным в оценке.
3. Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке.
4. Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).
5. Фактические и логические противоречия в отчете.
6. Ошибочно применены та или иная методология или метод.
7. Наличие арифметических ошибок.
Если посмотреть подробно ошибки, встречающиеся в отчетах по оценке недвижимости по разделам, то сводка результатов будет такова:

Постановка задачи

1. Нарушение формальных требований:
— отсутствует балансовая стоимость объекта оценки;
— отсутствует дата составления отчета;
— отсутствует дата оценки;
— используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.
2. Ошибки при выборе вида оцениваемой стоимости:
— вид стоимости не соответствует назначению оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе);
— отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, почему выбрана ликвидационная стоимость, а не утилизационная).
Описание объекта оценки
1. Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.
2. В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.
3. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.
4. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.
5. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка — площади застройки здания.
6. Отсутствует описание местоположения объекта оценки.
7. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.
8. Не описаны обременения на объект оценки.
9. Отсутствует анализ сегмента рынка недвижимости, к которому Относится оцениваемый объект.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)
1. Отсутствует раздел анализа НЭИ.
2. Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.
3. Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).
4. Результаты НЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.
5. Приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).

Затратный подход
1. Не определяется стоимость земельного участка.
2. Отсутствует оценка стоимости прав на земельный участок.
3. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли).
4. Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
5. Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства.
6. Проведена некорректная индексация стоимости строительства от базового периода к дате оценки.
7. Имеется несоответствие структуры затрат, учтенных в величине применяемого в расчетах удельного стоимостного показателя, структуре затрат, необходимых для -воспроизводства или замещения объекта на дату оценки.
8. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствуют принятым
количественным значениям износа.
9. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального или внешнего устареваний.
10. Методологически неверно рассчитано функциональное или внешнее устаревание.
11. Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды.
12. Отсутствует обоснование величины накопленного износа.
13. Неверно посчитана строительная готовность объекта.

Доходный подход
1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.
2. Отсутствует описание объектов-аналогов.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
5. Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Прогнозный период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.
7. Не учтена стоимость реверсии.
8. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.
9. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
10. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.
11. Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.
12. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.
13. Не учтены затраты на управление недвижимостью и резервы на замещение.
14. Отсутствует обоснование используемых ставок дисконтирования и капитализации.
15. Выявлено несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.

Сравнительный подход
1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.
2. Отсутствует описание и характеристика объектов-аналогов, используемых для сравнения.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Текущее использование объектов-аналогов отличается от НЭИ объекта оценки.
5. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
7. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся
аналогов.
8. Существуют ошибки в знаках проводимых корректировок.

Согласование результатов
1. Результаты, полученные с применением Отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.
2. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.

Прочие замечания
1. Имеется несоответствие состава оцененного объекта и (или) «цененных прав на него содержанию договора на оценку.
2. Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.
3. Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.
4. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, пользуемые в расчетах по подходам.
5. Имеются арифметические ошибки и (или) описки.
6. Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Когда нужна оценка недвижимости?

• При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
• При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
• Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
• При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
• Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

• Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
• Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
• Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

• цель оценки;
• описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
• вид определяемой стоимости объекта оценки;
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• дату определения стоимости объекта оценки;
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
• иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021).

Успейте записаться, пока есть места! Старт уже 1 марта, программа здесь.

Методики оценки

Как определить наиболее эффективное использование объекта?

Наиболее эффективным использованием объекта принято считать наиболее физически возможное его использование, законное с юридической точки зрения и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Основные критерии эффективности использования объекта:

• – Физическая возможность: физически реальные и конструктивно возможные способы использования;
• – Юридическая правомочность: только те способы использования, которые разрешены законодательными актами;
• – Экономическая приемлемость: физические и юридические возможности должны давать приемлемый доход собственнику объекта недвижимости;
• – Максимальная эффективность: экономически приемлемое использование должно будет приносить максимальную текущую стоимость или максимальную чистую прибыль.

Наибольшая эффективность использования объекта недвижимости зависит от эффективности использования как земельного участка свободного от застройки, так и объекта недвижимости с имеющимися улучшениями и с учетом возможного сноса строений

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

• – затратный подход;
• – доходный подход;
• – сравнительный подход.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

• 1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:
• 1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;
• 2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;
• З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.
• 2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:
• 1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;
• 2) индексный метод (по трендам изменения цен)
• 3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

• 1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.
• 2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.
• З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.
• 4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

• – эффективного возраста;
• – экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание – это внешний износ (экономическое устаревание) – потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

• – местоположение
• – возраст объекта;
• – состояние;
• – принадлежности (комплектация);
• – производитель;
• – рыночные условия;
• – цена (финансирование);
• – качество;
• – количество;
• – размеры (тип);
• – время продажи;
• – тип сделки.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

• 1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.
• 2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.
• 3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.
• 4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

• – метод прямой капитализации;
• – метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов – Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование – Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Читайте также:

  

• Проблема жестокого обращения с детьми в семье реферат

  

• Реферат индивидуально воспитательная работа

  

• Субъекты уполномоченные исполнять государственные решения их права и обязанности реферат

  

• Художественное точение древесины реферат

  

• Кетоз у животных реферат

Навигация по Учебнику: вводные положения, законодательство, международный опыт, нарушения, методология , заключение, специфика бизнес, специфика кадастр, специфика активы , приложения

Экспертное заключение, так же как и отчет об оценке, может быть оспорено.

Важным параметром экспертного заключения является его «устойчивость». Под устойчивостью экспертного заключения, по аналогии с устойчивостью отчета об оценке, понимается способность выдерживать разного рода проверки и критику.
На устойчивость оказывает влияние как достоверность использованных в экспертном заключении данных, так и корректность формулировок (однозначность, лаконичность и пр.). Например, если заключение не позволяет его пользователю получить представление о нарушениях без необходимости прочтения самого отчета об оценке или замечания допускают неоднозначное толкование (см. табл. 23) – это не позволит уполномоченному лицу принять на основе экспертного заключения соответствующее решение в штатные сроки. Потребуется, как минимум, дополнительное изучение отчета об оценке, экспертного заключения и рыночной конъюнктуры.
Несоблюдение при проведении экспертизы описанных выше принципов и требований ЗоОД приводит к появлению в экспертном заключении ошибок и нарушений, которые снижают его устойчивость и способны привести к его успешному оспариванию (отклонению).

10.1. Классификация ошибок

Практика защиты Оценщиков от недобросовестной или неквалифицированной экспертизы, а также анализ международного опыта экспертизы [45] позволили выявить 14 основных типов ошибок Экспертов – табл. 31.

Таблица 31.

Основные типы ошибок Экспертов

Из п. 6 табл. 31 вытекает важное следствие – Эксперт не должен писать замечание, если не знает, как можно устранить соответствующее нарушение. Поясним данный тезис:

• во-первых, Эксперт должен быть достаточно квалифицированным, чтобы решить любую оценочную задачу – при необходимости проконсультировать Оценщика о возможном способе устранения выявленного нарушения;
• во-вторых, если Эксперт выявил нарушение, но не знает, как оно может быть устранено, то это может быть следствием следующего:
  • Эксперт не понимает специфику конкретной оценочной ситуации, а значит – замечание ошибоoчно;
  • уровень профессионализма Эксперта недостаточен для проведения экспертизы конкретного отчета об оценке.

В любом случае, подобная ситуация является поводом проанализировать отчет об оценке и рыночную конъюнктуру еще раз, а также обсудить проблему с коллегами.

В реальной практике достаточно часто встречаются ошибки в экспертных заключениях, которые одновременно могут быть отнесены к различным типам – см. раздел 10.2.

Обратим внимание на следующую закономерность:
больше объем формулировки текста замечания →
→ выше вероятность оспаривания всего заключения.

Сам факт наличия объемной формулировки замечания не является нарушением, если она не перегружает заключение избыточной информацией (п. 11 табл. 31). При этом практика показывает, что с увеличением объема обоснования позиции Эксперта возрастет вероятность того, что заключение или его отдельный фрагмент будут допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

10.2. Примеры и анализ ошибок

Источником всех приведенных в настоящем Учебнике примеров некорректных замечаний являются реальные экспертные заключения, заключения судебных экспертов или претензии потребителей оценочных услуг. Отметим, что в табл. 32 и табл. 35 приведены ссылки на предыдущие версии ФСО №1-3, действовавшие на момент составления соответствующего заключения.

Таблица 32.

Примеры реальных замечаний

10.3. О стереотипах (к вопросу о сговоре и ущербе)

Данный параграф предназначен в первую очередь для тех Экспертов, кто выполняет экспертизу (проверку) отчетов об оценке по заказу следственных и судебных органов, а также для самих представителей следственных и судебных органов. Речь пойдет про такие понятия как «мошенничество», «сговор» и «ущерб», а также про их применимость к деятельности Оценщика и Эксперта.

В последнее время чиновники высокого уровня многократно выступали с инициативой ужесточения ответственности Оценщиков. Мы не ставим под сомнение необходимость повышения качества оценочных услуг, однако обратим внимание, что все чаще Оценщики становятся жертвами «охоты на ведьм». Например, в оценочном сообществе широкий резонанс получил случай с Ольгой Морозовой (Астрахань), которую по статье 159 УК РФ «мошенничество» приговорили к лишению свободы сроком на три года условно. Суд пришел к выводу, что она занизила стоимость приобретаемого муниципального имущества на 29 тысяч рублей, что составляло порядка 5% от итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке. При этом: и судебный эксперт, и независимые эксперты на суде высказывали позицию, что для подобных объектов оценки погрешность расчета стоимости составляет 15-25%. Кроме того, объект оценки был продан на открытом аукционе, к проведению которого у следствия и суда претензий не было.

В средствах массовой информации часто публикуются данные о ходе расследования громких дел о мошенничестве с имуществом. В этих материалах все чаще пресс-службы указывают информацию о величине ущерба в виде конкретных значительных сумм – десятков и сотен миллионов, а иногда и миллиардов рублей. Информация подается таким образом, словно ущерб уже доказан, а вина Оценщика очевидна и не должна вызывать никаких сомнений – ведь на лицо предварительный сговор Оценщика с одной из сторон сделки!

Приведем конкретный пример. В феврале 2013 года Президент Республики Татарстан Рустам Минниханов публично обвинил Оценщиков в сговоре с предпринимателями только на основании того, что рыночная стоимость по результатам индивидуальной оценки для целей оспаривания оказалась в разы ниже результатов кадастровой оценки. Например, было заявлено: «Мы не можем на это сквозь пальцы смотреть, когда конвейер жуликов работает… Идет серьезная мошенническая акция». В то же время даже поверхностный анализ с использованием открытой информации, размещенной на сайтах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, показал, что кадастровая стоимость, например, земель населенных пунктов под производственными объектами является многократно завышенной 36]. Таким образом, вместо проблемы «Государство недополучило налоги» имеет место проблема «предприятия переплатили налоги».

Наиболее опасные стереотипы сложились у следственных и судебных органов применительно к «мошенничеству» в сфере оценочной деятельности.

I. Мошенничество с участием Оценщика подразумевает совокупность следующих составляющих: наличие группы лиц, действующих по предварительному сговору, а также наличие ущерба. Следовательно, под мошенничеством следует понимать такую ситуацию, когда в отчете об оценке обоснована заранее известная цена сделки, величина которой согласована между Оценщиком и Заказчиком и лежит за пределами диапазона рыночных цен. Данная ситуация обязательно сопровождается наличием ущерба, нанесенного одной из сторон (рис. 35).

Рис. 35. Мошенничество в оценочной деятельности

II. Что же такое сговор применительно к оценочной деятельности? В настоящее время у правоохранительных органов сформировался следующий стереотип в отношении данного понятия [40]: сговор – это ситуация, когда на основе документов, предоставленных Заказчиком, в отчете об оценке обоснована величина стоимости актива, обсуждавшаяся между Оценщиком и Заказчиком (одной из сторон сделки) – рис. 36.

Рис. 36. Сговор в оценочной деятельности (в понимании следственных органов)

Для следственных органов факт любого общения Оценщика с Заказчиком работ по оценке в процессе оценки является своеобразным раздражителем – признаком сговора. Подобная позиция в корне неверна и наносит значительный репутационный ущерб профессиональному оценочному сообществу, а также реальный ущерб экономике в целом. Приведем пример ошибочности подобной позиции.

В начале 2000-х годов в Омской области состоялся примечательный судебный процесс. Стороны оспаривали стоимость пакета акций, предъявляя в качестве обоснования своей позиции два отчета об оценке, выполненные различными Оценщиками. Суд отклонил один из отчетов, поскольку выполненные в нем расчеты, в т.ч. основывались на документах, переданных руководством предприятия, чьи акции подлежали оценке. В качестве аргумента своего решения судья указал, что общение с руководством предприятия и получение от него документов является нарушением фундаментального принципа оценки – принципа независимости. Суд принял во внимание отчет об оценке, расчет стоимости в котором был основан исключительно на публичной информации. Исходя из такой позиции, получается, что общение Оценщика с Заказчиком недопустимо, а должны использоваться только данные из открытых источников информации?
На самом деле все с точностью до наоборот. Для получения объективного результата Оценщик обязан произвести идентификацию объекта оценки, понять и проанализировать все существенные ценообразующие параметры, влияющие на его полезность. Естественно, анализировать нужно параметры, влияющие как в сторону повышения, так и в сторону снижения стоимости актива. Как сказал один из наших коллег, С.Ю. Дмитриев: «Прежде, чем складывать цифры в кучки, необходимо понять, какие цифры и в какие кучки складывать». Очевидно, что особенности актива лучше всего знает именно его собственник/менеджмент. В качестве примера приведем типичную ситуацию с оценкой пакета акций промышленного предприятия. Подобная работа в среднем выполняется в течение нескольких месяцев, за которые Оценщику необходимо не только собрать документы, проанализировать исходную информацию по оцениваемому предприятию, отрасли, но и выполнить необходимые расчеты, а также составить отчет об оценке. Естественно, менеджмент предприятия может и должен оказать содействие Оценщику по сбору необходимой исходной информации, а задача Оценщика – сопоставить данную информацию с рыночными данными.

За прошедшее время судебная система стала лучше разбираться в тонкостях оценочной деятельности, и решения, аналогичные принятым в Омске, больше не фиксировались. Диалог «Оценщик ↔ Заказчик» является не только допустимой, но и абсолютно обязательной составляющей процесса оценки. Более того, если при наличии соответствующей возможности Оценщик выполнил оценку без тесного взаимодействия с Заказчиком по сбору исходной информации и материалов, то можно говорить о низком качестве отчета об оценке.
Оценщик анализирует представленные Заказчиком документы, выслушивает его аргументы и мнение о полезности, а также зачастую и о предполагаемом диапазоне стоимости оцениваемого актива. Мнение Заказчика о стоимости объекта оценки Оценщик, как и любую информацию из других информационных источников, может принять к сведению. Сам факт передачи такой информации не может рассматриваться в качестве сговора. Если позиция Заказчика о возможной величине стоимости объекта оценки основывается на его знании рыночной конъюнктуры и специфики объекта оценки, то мнение Оценщика, базирующееся на проведенных расчетах, может с ним совпасть.

Приведем пример. Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) собирается продать офисные помещения, принадлежащие муниципальному образованию. В соответствии с положениями ст. 8 Закона об оценочной деятельности, в данном случае независимая оценка стоимости актива является обязательной. КУМИ выполнил предварительный анализ инвестиционной привлекательности помещений и на основании данных из открытых источников (например, бюллетеня «RWay» или журнала «Недвижимость и цены») сделал предположение о диапазоне его стоимости. Оценщик проанализировал ценообразующие параметры объекта оценки, выполнил необходимые расчеты и пришел к выводу о том, что стоимость актива действительно лежит в диапазоне, определенном ранее Заказчиком. Ни о каком сговоре в данном случае говорить нельзя; более того, имеет место контроль качества работы Оценщика со стороны Заказчика.

Рассмотрим несколько ситуаций:

• Ситуация 1. После исправления нарушений стоимость не изменилась или изменилась незначительно (осталась в границах рыночного диапазона цен) – ущерба нет, ответственности нет.
• Ситуация 2. Оценщик непреднамеренно определил величину стоимости, выходящую за пределы рыночного диапазона цен (например, по причине своей низкой квалификации или из-за случайного сбоя специального программного обеспечения) – ущерб есть, Оценщик должен нести материальную и/или дисциплинарную ответственность, но никак не уголовную, поскольку «злой умысел» отсутствует.
• Ситуация 3. Оценщик преднамеренно по договоренности с Заказчиком обосновал в отчете об оценке «нужную» стоимость, выходящую за границы рыночного диапазона – есть ущерб, Оценщик может понести уголовную ответственность.
• Дадим необходимые пояснения относительно уровней ответственности:
• уголовная – действия Оценщика попадают под действие ст. 159 УК РФ «мошенничество» (предусматривает наказание вплоть до лишения свободы сроком до 10 лет) и ряд других статей. Отсутствует необходимость дополнения УК РФ новой статьей.

материальная – возмещение ущерба за счет:

• • страховки Оценщика и оценочной компании;
  • личного имущества Оценщика (в соответствии с Законом об оценке Оценщик несет личную имущественную ответственность);
  • средств компенсационного фонда СРОО.
• дисциплинарная – включает различные виды дисциплинарного воздействия СРОО на Оценщика, в т.ч.: предупреждение, штраф или исключение из СРОО с запретом заниматься оценочной деятельностью в течение трех лет (например, за множественные факты неквалифицированной оценки).

III. Следственные органы в качестве обоснования наличия ущерба и его величины используют альтернативный отчет об оценке, в котором определена иная величина стоимости – рис. 37.

Рис. 37. Разница в результатах оценки не всегда означает наличие ущерба

Законом об оценке установлено, что рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Следовательно, для каждого объекта оценки существует некоторый диапазон стоимости, по которой может быть совершена сделка, а Оценщик определяет наиболее вероятную величину из указанного диапазона. При этом сделка может быть совершена не только по наиболее вероятной величине стоимости, но и по другим значениям, лежащим внутри рыночного диапазона цен. Границы указанного диапазона зависят как от специфики конкретного объекта оценки, так и от рыночной конъюнктуры – этому вопросу посвящены работы Л.А. Лейфера [46] и других авторов [35].

Таким образом, наличие у следственных органов альтернативного отчета об оценке (или заключения судебного Эксперта), итоговая величина рыночной стоимости в котором отличается от итоговой величины рыночной стоимости, определенной в анализируемом отчете об оценке, не является не только достаточным признаком совершенного преступления, но и признаком наличия ущерба. Про ущерб уместно говорить в ситуации, показанной на рис. 38.

Рис. 38. Способ доказательства наличия ущерба (ситуация 2)

Сама по себе ситуация, показанная на рис. 38, не является подтверждением противоправных действий Оценщика, поскольку искажение стоимости может быть обусловлено, например, непреднамеренной ошибкой Оценщика.

Обратим внимание на ситуацию, когда два «независимых» друг от друга Оценщика получают одинаковую величину стоимости (без сильного округления). Именно в этом случае можно говорить о сговоре, поскольку различие в используемых рыночных данных (например, аналогах), методиках и сам вероятностный характер рыночной стоимости в целом делает невозможным такое случайное совпадение.

Вышесказанное можно представить в наглядном виде – табл. 33.

Таблица 33.

Искажение стоимости и варианты ответственности Оценщика

Основные выводы по разделу – при экспертизе отчетов об оценке нужно помнить, что:

• факт общения Оценщика с Заказчиком, в т.ч. по поводу стоимости объекта оценки, не может квалифицироваться как сговор;
• ситуация, когда Заказчик высказал свое субъективное мнение о стоимости актива, а Оценщик на основании рыночных данных, исходной информации о ценообразующих параметрах объекта оценки, а также проведенных расчетов подтвердил данное мнение, не может квалифицироваться как сговор;
• отличие в результатах оценки из различных отчетов об оценке не является достаточным условием наличия ущерба, поскольку результаты оценки могут лежать внутри рыночного диапазона цен.

10.4. Основы АнтиЭкспертизы отчетов об оценке

Для защиты отчета об оценке и репутации Оценщика от недобросовестной или некачественной проверки (экспертизы) отчетов об оценке используется инструмент АнтиЭкспертизы – рис. 39.

Рис. 39. Процесс АнтиЭкспертизы

Обратим внимание, что инструментарий АнтиЭкпертизы может быть использован недобросовестным Оценщиком и против добросовестного Эксперта. По этой причине Эксперту необходимо знать основы АнтиЭкспертизы для обеспечения квалифицированной защиты своих экспертных заключений.

В общем виде, выделяют три обобщенных способа АнтиЭкспертизы:

• отстаивание корректности положений из отчета об оценке;
• демонстрация некомпетентности Эксперта;
• сочетает элементы предыдущих двух.

При выборе способа АнтиЭкспертизы, а также при подготовке профессиональной позиции Оценщика относительно результатов экспертизы (табл. 35) учитываются факторы, указанные в табл. 34.

Таблица 34.

Факторы выбора способа АнтиЭкспертизы
 

Обобщенный алгоритм АнтиЭкспертизы включает следующие основные шаги:

• анализ замечаний с выделением существенных, несущественных, дискуссионных и некорректных замечаний;
• демонстрация несостоятельности некорректных замечаний;
• демонстрация несущественности замечаний (при необходимости);
• демонстрация дискуссионности замечаний (при необходимости);
• экстраполяция некомпетентности Эксперта на все остальные замечания;
• демонстрация ущерба, который может нанести Эксперт своей некачественной или недобросовестной проверкой отчета об оценке, а также возможные последствия для него (например, наложение взыскания на средства компенсационного фонда СРОО с последующим регрессом к Эксперту; заявление в прокуратуру с просьбой проверить действия Эксперта на предмет наличия признаков преступления, указанного в статье 163 УК РФ «Вымогательство»).
• согласие с некоторыми несущественными замечаниями, демонстрация готовности их устранить (при необходимости – подобный шаг позволяет Эксперту «сохранить лицо», а значит легче признать правоту Оценщика в целом).

Обратим внимание, что внешний арбитр может не иметь глубоких познаний в области оценочной деятельности, например, это относится к судьям. При ответе на замечания перед подобным арбитром важно уметь объяснять понятными словами в т.ч. вопросы, которые представителями профессионального оценочного сообщества воспринимаются на уровне аксиоматики. Такими вопросами могут быть, например: «Почему так сильно отличаются балансовая и рыночная стоимость объекта оценки?».

Таблица 35.

Тезисы возможных ответов на замечания

10.5. Вопросы этики при экспертизе отчетов об оценке

Как было отмечено в предисловии, авторы Учебника рассматривают экспертизу отчетов об оценке в качестве основного инструмента повышения качества оценочных услуг и защиты Оценщиков от противоправных или недобросовестных действий любых организаций и должностных лиц. Любой инструмент может быть использован как во благо, так и во вред. Например, топор может применяться и для строительства храма, и для разбоя. Отсутствие единых правил проведения экспертизы отчетов об оценке, понятных Оценщикам, Экспертам, Заказчикам и другим пользователям отчета об оценке (см. главу 2), позволяет различным «проверяльщикам» использовать экспертизу для недобросовестной конкуренции и передела рынка.

Подавляющее число членов Экспертных советов СРОО являются практикующими Оценщиками, и некоторые из них не могут устоять от соблазна обеспечить себе конкурентное преимущество, используя ресурс экспертизы:

• выдаются отрицательные экспертные заключения по результатам предвзятой экспертизы отчетов об оценке, выполненных конкурентами;
• выдаются положительные экспертные заключения по результатам недобросовестной экспертизы отчетов об оценке, выполненных «союзниками», в ходе которой закрываются глаза даже на существенные нарушения;
• заказчикам услуг предлагается собственная комплексная услуга «отчет + положительное заключение СРОО», которая нарушает требование независимости Эксперта.

Аналогичные недобросовестные действия встречаются и со стороны государственных служащих, а также сотрудников корпоративных заказчиков, уполномоченных проводить проверку отчетов об оценке. Обратим внимание, что подобные злоупотребления не являются отличительной особенностью только российского профессионального оценочного сообщества – проблема распространена и в других странах. Например, в материалах ежегодной международной конференции в 2004 году прямо отмечалось, что многие Эксперты злоупотребляют своей властью [82].

Полностью исключить недобросовестное использование инструмента экспертизы невозможно. Можно ужесточать ответственность членов Экспертных советов СРОО и самих СРОО, но в конечном итоге всегда может быть найдена лазейка, и любой Эксперт, любой Оценщик, любой Человек поступает в соответствии со своими моральными принципами.

Не меньшей проблемой является низкая квалификация отдельных Экспертов: когда «эксперт» не понимает специфику рыночной конъюнктуры и объекта оценки, снова и снова пишет «замечания» на качественный отчет своего более профессионального коллеги.

Эксперту следует помнить, что скрыть что-либо от профессионального оценочного сообщества практически невозможно – любая поблажка, злоупотребление или непрофессионализм обязательно станут известными, а позиции Эксперт-Оценщик часто меняются местами.

В настоящее время оценочная отрасль находится в состоянии затянувшегося кризиса [101]. Использование экспертизы в качестве инструмента недобросовестной конкуренции (рис. 40) является одной из основных проблем отрасли, которая, в конечном итоге, приводит к формированию негативного имиджа оценочного сообщества в глазах Общества и Государства, а также к апатии самого оценочного сообщества. Существует реальная опасность, что еще одна недобросовестная или неквалифицированная экспертиза может привести к «эффекту бабочки» – полному разрушению отрасли.

Рис. 40. Недобросовестные Эксперты в ожидании Оценщика

Описанная ситуация обуславливает необходимость формирования Кодекса этики Эксперта (своеобразные «заповеди» экспертизы отчетов об оценке) – табл. 36.
Таблица 36.

Основные положения Кодекса этики Эксперта

Рис. 41. Этика отношений – в любой ситуации

Навигация по Учебнику: вводные положения, законодательство, международный опыт, нарушения, методология , заключение, специфика бизнес, специфика кадастр, специфика активы ,  приложения

По результатам проведения рецензий экспертных заключений об определении рыночной стоимости объектов для целей оспаривания кадастровой стоимости, выполненных судебными Экспертами для Краснодарского краевого суда, нами составлен перечень наиболее часто встречающихся нарушений и ошибок:

1. Неполное описание объекта оценки. Эксперты указывают площадь оцениваемого объекта, его назначение и адрес. Однако, зачастую игнорируют такие факторы, как ближайшее окружение, расстояние до моря (для прибрежных населенных пунктов). В результате, Эксперт не учитывает данные характеристики при расчёте рыночной стоимости объекта оценки, что может привести к искажению результатов оценки.

2. Отсутствие анализа рынка (не полный анализ рынка). Ссылаясь на довольно спорное утверждение о том, что соблюдение федеральных стандартов оценки не является обязательным в рамках проведения судебных исследований, Эксперты не проводят анализ рынка объекта оценки. В редких случаях анализ рынка представлен в полном объёме, обычно, лишь номинально. Между тем, только на основании анализа влияния социально-экономического положения страны и региона можно понять тенденции рынка недвижимости на дату оценки, анализ цен, как фактических, так и сделок предложений, анализ ценообразующих факторов – гарантируют правильность последующих расчётов. И наоборот, приведение данных о сделках/предложениях о продаже/сдаче в аренду объектов, не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегментом вводит пользователей заключения в заблуждение о тенденциях рынка недвижимости объекта оценки и диапазонах цен на аналогичные объекты.

3. Судебные эксперты неправильно подбирают аналоги. Как следствие не полного или неверно произведенного анализа рынка объекта оценки, Эксперты не редко используют несопоставимые с оцениваемым объектом аналоги: земельные участки другой категории, объекты несопоставимой площади и прочее, что, зачастую приводит к искажению результатов, а именно: к завышению рыночной стоимости.

4. Использование справочников оценщиков, содержащих экспертные мнения относительно степени влияния различных факторов на цены, без их проверки на соответствие рынку, также приводят к искажению результатов оценки. Указанные справочники не учитывают региональных отличий рынков недвижимости.

5. Использование только затратного подхода для оценки объектов капитального строительства — также является распространенной ошибкой. Данный подход не учитывает тенденций рынка и приводит, как правило, к завышенным результатам оценки. В первую очередь, данное утверждение верно для сельскохозяйственных и производственных строений, построенных до 1980-х гг.

6. УЧЁТ НДС. Верховный суд указал, что рыночная стоимость недвижимости, определенная в качестве кадастровой, устанавливает наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть реализован (определение 5-КГ17-258). Само по себе определение его рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без реализации не является поводом для включения НДС в кадастровую стоимость. Вывод о включении НДС в размере рыночной основан на неправильном толковании норм права. Эта позиция была поддержана минфином в письме 03-05-04-01/27451″.

7. Математические ошибки.

8. Ошибки при округлении.

Вывод: нарушения судебных экспертов влияют на результат и искажают реальную рыночную стоимость объекта. В таком случае мы рекомендуем заказывать рецензии на заключения и ходатайствовать о назначении повторной экспертизы.

Опытом поделилась Ирина Леб — оценщик компании «ФИНЭКА», квалификационный аттестат по направлениям: оценка бизнеса, оценка недвижимости, оценка движимого имущества. Опыт работы в оценочной деятельности с 2010 года.