Ошибки налоговой инспекции при расчете налога на имущество

Раз в год владельцы недвижимости уплачивают налог на имущество физических лиц, а при продаже жилья менее чем через пять лет бывший владелец обязан уплатить налог с полученного дохода — НДФЛ. Расчет обоих этих налогов имеет множество нюансов, поэтому иногда ИФНС ошибается и требует с плательщиков больше, чем они на самом деле должны. В этой статье мы расскажем, какие ошибки встречаются чаще всего.

Налог на имущество физических лиц и связанные с ним ошибки

При начислении налога на имущество большинство претензий плательщиков связано с расчетом кадастровой стоимости недвижимости. 

Она используется в качестве налоговой базы для расчета налога за 2022 год во всех регионах России (за исключением присоединенных в ходе СВО). 

Проблема № 1: неправильная кадастровая оценка или не тот понижающий коэффициент 

Рассчитывать имущественный налог по кадастровой стоимости начали в 2015 году. Ранее вместо нее использовали инвентаризационную стоимость, которую определяли независимые оценщики. Реформа шла поэтапно: какие-то регионы перешли на расчет по кадастру почти сразу, а какие-то через несколько лет. Например, в Татарстане по-новому считают с 2016 года, а в Севастополе по кадастровой стоимости налог первый раз рассчитали только в 2022 году. 

Кадастровая стоимость любого объекта постепенно растет, и вслед за ней увеличивается сумма налога. Изначально государство предполагало, что он будет повышаться с шагом в 20%: в первый год налогоплательщик должен отдать 0,2 от кадастровой стоимости, во второй — 0,4 и так далее до достижения 100%. 

Но ощутив резкое увеличение финансовой нагрузки, люди массово стали обращаться в Росреестр, а потом в суды, чтобы оспорить кадастровую оценку недвижимости. В 2019 году суды рассмотрели 14 205 таких споров, в 2020-м — 20 625. В 95% случаев истцы добились перерасчета.   

После этого ИФНС пересмотрела свой подход и поменяла коэффициенты. По новым правилам первые три года после кадастровой оценки налог ежегодно растет на 20%, а затем только на 10%, пока не достигнет полного размера.   

Поэтому, если сумма вашего налога резко увеличилась, сначала проверьте, какая база применялась при расчете. Эти данные есть в уведомлении, а также в личных кабинетах на сайте налоговой.  

Проблема № 2: забыли про налоговый вычет или приписали лишний срок

Еще один вариант неправильного расчета налога на имущество: налоговая не учла обязательный вычет. 

Согласно НК РФ, его минимальный размер составляет:

• 20 кв. м общей площади, если это квартира или доля в частном доме; 
• 10 кв. м, если это комната или доля в квартире; 
• 50 кв. м, если это частный жилой дом; 
• а за дом площадью 50 кв. м и меньше начислять налог на имущество вообще не должны.

Учет этой льготы, как правило, происходит автоматически, и при расчете налога во внимание принимается не полная площадь объекта. Но иногда случаются сбои, и льгота «не проходит». 

При расчете налога учитывается и срок владения недвижимостью (т. н. коэффициент периода владения). Если объект в собственности более года, тогда коэффициент становится равен единице и на сумму налога не влияет. 

Но если квартирой владели, например, только три месяца, тогда сумма к оплате должна уменьшиться. При этом действует такое правило: если имущество приобрели до 15-го числа включительно, то этот месяц считается за полный, а если позже — месяц не учитывается. 

Налог с продажи недвижимости и связанные с ним ошибки

При продаже любой недвижимости бывший хозяин обязан заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если он владеет объектом меньше установленного минимального срока. По истечении этого времени можно продать недвижимость без уплаты налога. По общему правилу минимальный срок владения составляет пять лет. 

Но если собственность получена в подарок от близкого родственника, унаследована, перешла по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является у продавца единственным жильем, то минимальный срок владения сокращается до трех лет. 

Проблема № 1: неверный расчет срока владения  

Все исключения из «правила пяти лет»
четко прописаны в статье 217.1 НК РФ, но тем не менее воспользовавшиеся этим собственники часто получают уведомление из налоговой с требованием заплатить НДФЛ. 

Справка. С 2021 года данные о сделках с имуществом в 10-дневный срок со дня перехода права собственности поступают в налоговую из Росреестра. ФНС пользуется ими для начисления налогов в случае непредставления декларации по форме 3-НДФЛ от самого плательщика.

«Если пятилетний срок владения истек, то приход «писем счастья» от налоговой — редкая ситуация. Но когда продавец пользуется трехлетним льготным сроком владения и не направляет в ИФНС пояснение, налоговая не видит автоматически, что проданная квартира подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто ее нет. Кроме того, за несданную вовремя декларацию могут еще и начислить штраф.  

Если человек, который продал жилье, понимает, что у него есть трехлетняя льгота по сроку владения, ему нужно написать в ИФНС пояснение, приложить подтверждающие документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. На этом вопрос будет закрыт. Налоговая поставит себе галочку, что здесь все хорошо. Декларацию при этом продавец подавать не обязан, так как для него минимальный срок владения уже истек. 

Если гражданин заранее не озаботится этим вопросом, то ему все равно придется это делать потом, когда он получит налоговое уведомление. Но процедура станет гораздо сложнее, чем если сделать все самостоятельно и в нужные сроки, потому что оспаривать требования и штрафы всегда непросто». 

Проблема № 2: налоговая не учла льготу  

Закон освобождает некоторых налогоплательщиков от обязанности уплачивать налог с продажи недвижимости. С 2021 года такую льготу имеют семьи с двумя и более детьми. 

Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

1. В семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 лет, если ребенок учится очно). Усыновленные дети тоже учитываются. 

2. Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года.

3. Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше. 

4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.

5. На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью и вообще никакой срок. То есть можно сегодня купить недвижимость, завтра ее продать, и никакого налога не будет.

«Сейчас встречается много спорных ситуаций, связанных с новым законом, который освобождает от уплаты НДФЛ семьи с двумя и более детьми. Опять же — налоговая автоматом этого освобождения не видит. С ее точки зрения вы сегодня купили, завтра продали, срок владения два дня — и ИФНС, согласно общему правилу, начислит налог на всех бывших собственников квартиры. 

Если вы воспользовались льготой, важно вовремя (до выставления требования) подать в налоговую пояснение и приложить подтверждающие документы. Сделать это должен каждый собственник. За детей пояснения подают родители. 

Для этого можно воспользоваться своим личным кабинетом на сайте налоговой, там есть функция семейного доступа, куда можно внести данные детей. Но мне кажется, что надежнее подать информацию через ЛК детей. Родитель может войти туда, один раз посетив ИФНС и взяв данные для доступа на всех несовершеннолетних».

Куда обращаться, если вы считаете, что налоги начислили неправильно и можно ли справиться самостоятельно?

Если налогоплательщик не согласен с тем, что он увидел в полученных налоговых уведомлениях, он может очно обратиться в налоговую инспекцию или сделать это через личный кабинет на сайте ФНС. 

Самое главное при составлении обращения — аргументировать свои слова и документально подтверждать обстоятельства, дающие право на льготы.

«Сдавать документы в бумажном виде — это уже прошлый век. Кроме того, в личном кабинете видны даты отправки, сохраняется вся переписка, документы. В общем, есть на что сослаться и подтвердить свои слова. 

Бесполезно что-то на пальцах доказывать налоговой, звонить инспектору, ругаться, жаловаться. Это ни к чему не приведет. Надо понимать, есть у вас на что-то право или его нет. И если нет, то отчитываться по полной программе с пятилетним сроком владения: составлять декларацию 3-НДФЛ, рассчитывать налог и уменьшать его всеми законными способами. 

Чтобы оспорить решение налоговой, нужно просто понимать основы законов, знать свои права и аргументированно общаться с инспекторами. Чтобы написать пояснение и приложить документы, не нужно специальных знаний».

Проблема № 3: срок владения не совпадает со временем регистрации права  

Примером такой спорной ситуации может послужить история нашей коллеги. В 2015 году она приобрела за 3,3 млн рублей квартиру у девелопера Urban Group, на тот момент одного из крупнейших застройщиков жилья в Подмосковье, имевшего обязательства перед тысячами дольщиков на 80 млрд рублей. 

В июле 2018 года арбитражный суд Московской области признал банкротами ряд дочерних компаний-застройщиков этого девелопера. Процесс банкротства растянулся на несколько лет. 

Для дольщиков эта история закончилась тем, что жилые комплексы Urban Group (более 13 тыс. квартир) за бюджетные деньги достраивал Фонд развития территорий. Часть домов была фактически готова, но квартиры еще не передали дольщикам. Поэтому им, согласно закону, пришлось признавать право собственности на них через арбитражный суд. 

У нашей коллеги собственность по суду была зарегистрирована только в 2018 году, а в декабре 2021-го года она продала квартиру за 7 млн рублей. Налоговая сочла, что срок владения недвижимостью, который позволяет не платить НДФЛ, еще не вышел. Убедить ИФНС в свой правоте нашей коллеге не удалось, пришлось обращаться к налоговому консультанту. 

В ходе разбирательства выяснилась еще одна существенная деталь: если квартиру покупали в рассрочку или по другим причинам разбивали оплату на части, то важно, когда состоялся последний платеж. Если он был в момент приемки недвижимости, то пять лет исчисляются именно от этой даты, то есть от последнего чека, а не от первого.  

В конце концов нашей коллеге удалось добиться отзыва требования об уплате неверно начисленного налога, представив подтверждающие документы и сославшись на поправки 2020 года. Поэтому надо иметь в виду, что в сложных случаях имеет смысл привлекать компетентного специалиста. 

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Ошибки каких видов встречаются в налоговых уведомлениях

О том, что в документе отражена неправильная (завышенная) сумма, плательщики узнают, если замечают, что налог рассчитан за имущество, которое им не принадлежит. Также часто в уведомлении по транспортному налогу указывается неправильная мощность автомобиля.

Что касается земельного налога, то в этом случае ошибка со стороны налоговиков допускается в части кадастрового номера. И наконец, сомнения в правильности расчетов возникают, если сумма сильно от отличается от уплаченной в прошлом налоговом периоде.

В каждом случае, во избежание переплаты, необходимо оперативно решать вопрос — до крайнего срока уплаты имущественного налога. Сервис Бробанк.ру представляет вниманию читателей пошаговую инструкцию.

Подготовка заявления в налоговый орган

При обнаружении в уведомлении ошибок и несоответствий, завышающих сумму налога, необходимо составить письменное заявление. Его бланк прилагается к уведомлению. Заполняется оно в соответствии с формой, с указанием номера налогового уведомления, адреса отдела ФНС, ФИО и ИНН плательщика.

Бланк заявления не всегда прикрепляется к налоговому уведомлению, в этом случае обращение налогоплательщик составляет в свободной (произвольной) форме. В тексте указывается допущенная фискальным органом ошибка.

К документу прикладываются данные, подтверждающие неправильность расчета: копия свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость, или копия паспорта транспортного средства, в котором указана мощность двигателя.

Отправка заявления в налоговый орган

Заполненный бланк в отделение ФНС отправляется несколькими способами, в числе которых: подача лично или через представителя (по доверенности), отправка по почте или передача в электронной форме — через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте Налоговой Инспекции России.

Если заявление налогоплательщик приносит в отдел ФНС лично, то рекомендуется сделать его дубликат. На втором экземпляре сотрудник налогового органа проставит печать о принятии заявления, а также дату. Дубликат остается у налогоплательщика.

При отправке заявления по почте, необходимо делать опись вложения. Это важно, так как у налогоплательщика сохраняется доказательство того, что в конкретный день он отправил документы для устранения ошибки при расчете суммы налога.

Получение нового налогового уведомления

После обработки заявления, поступившего от налогоплательщика, налоговый орган самостоятельно проверяет информацию о допущенной ошибке. Если она подтверждается, то сумма налога пересчитывается, и физлицу направляется новое уведомление уже с верными данными. Правильные цифры указываются в графе «Исчисленная сумма налога», а прежние данные в графе «Сумма налога, исчисленная ранее».

Рассмотрение заявления по срокам занимает до 30 рабочих дней с момента его регистрации. В исключительных случаях этот срок продлевается еще на 30 дней (ч. 1, 2 ст. 12 № 59-ФЗ). Срок увеличивается, к примеру, если налоговые органы не получили от других ведомств информацию по вопросу налогоплательщика.

Новое уведомление с корректной суммой высылается налогоплательщику не позднее 30 дней до даты уплаты налога, которая в нем указана. К примеру, срок крайний срок 1 декабря, значит, документ высылается физическому лицу не позднее 1 ноября. Это необходимо для того, чтобы гражданин уложился в сроки и заплатил налог.

Если ошибочно рассчитанный налог уже уплачен

При обнаружении ошибки в уведомлении после совершения платежа, выход из ситуации есть. В соответствии с п. 1 ст. 78 НК РФ, переплата может быть возвращена или зачтена в счет будущих налоговых платежей. Какой именно формой воспользоваться, налогоплательщик решает самостоятельно. Но на практике чаще всего используется вариант с зачтением переплаты в счет будущих платежей. Для этого необходимо:

1. В течение трех лет со дня совершения платежа подать заявление в налоговый орган.
2. Дождаться обработки обращения и принятия конечного решения.

К заявлению нужно приложить копию платежного документа, подтверждающего переплату, а также уведомление с перерасчетом налога. В обоих случаях (перерасчет или возврат) заявление обрабатывается в течение 10 рабочих дней. Далее сообщение о принятом решении направляется гражданину в течение 5 рабочих дней.

Как засчитывается и возвращается излишне уплаченный налог

Если по заявлению налогоплательщика принимается положительное решение, ФНС сначала проверит его на наличие задолженности, недоимки, а также пеней и штрафов за все прошлые налоговые периоды. При обнаружении таковых переплата сначала зачисляется в этом направлении. Если от суммы остается какая-то часть, она возвращается на счет, указанный налогоплательщиком в заявлении.

Что касается возврата денег, то эта опция регламентируется п. п. 5, 6 ст. 78 НК РФ. Остаток суммы переплаченного налога зачисляется на счет налогоплательщика не позднее 30 рабочих дней с даты принятия заявления. Срок конечного поступления средств зависит от банка, в котором у плательщика есть счет.

К полномочиям ФНС России, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2004 № 506 «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе», не относится официальное (общеобязательное) разъяснение норм Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) о порядке исчисления налога в случае изменения налоговой базы. Вместе с тем, полагаем возможным направить следующие рекомендации по рассматриваемой ситуации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Кодекса (в редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ) изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы по налогу в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и вышеуказанным пунктом.

В свою очередь, пунктами 3 и 5 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237-ФЗ) для случаев исправления ошибок, допущенных в значении кадастровой стоимости, установлено, что сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:

· со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых вследствие: исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН послужившего основанием для такого изменения; исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 Закона № 237-ФЗ, в сторону уменьшения кадастровой стоимости;

· со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 Закона № 237-ФЗ, в сторону ее увеличения.

Согласно пунктам 26, 28 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утверждённого приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (зарегистрирован Минюстом России 16.06.2021, регистрационный № 63885), в ЕГРН вносится дата начала применения кадастровой стоимости, указанная в документе, направленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации или государственным бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о кадастровой стоимости (при наличии в указанном документе сведений о такой дате). В случае отсутствия в указанном документе сведений о дате начала применения кадастровой стоимости, а также в случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации изменение кадастровой стоимости осуществляется при отсутствии такого документа, дата начала применения указывается органом регистрации прав в соответствии с требованиями статьи 18 Закона № 237-ФЗ, статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 2 статьи 375 Кодекса, налоговая база по налогу в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса.

С учетом изложенного вопрос о дате начала применения для целей исчисления налога (авансовых платежей по налогу) кадастровой стоимости, измененной вследствие исправления ошибок, допущенных при её определении, решается исходя из имеющихся в ЕГРН сведений о дате начала применения измененной кадастровой стоимости.

В силу пункта 13 статьи 378.2 Кодекса организация в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, и кадастровой стоимости (одной четвертой кадастровой стоимости) этого имущества.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации изменение налоговой базы — кадастровой стоимости влечет перерасчет суммы налога (авансовых платежей) по налогу, ранее исчисленных исходя из недостоверных (ошибочных) сведений о кадастровой стоимости, с учетом даты начала применения измененной кадастровой стоимости.

По вопросу о начислении пеней по налогу, в случае изменения кадастровой стоимости в течение налогового периода, письмом ФНС России от 11.01.2017 № БС-4-21/186 для руководства налоговым органам направлены разъяснения Минфина России (письмо от 29.12.2016 № 03-05-04-01/79101). Согласно указанным разъяснениям, исполнение обязанности по уплате авансового платежа по налогу в установленный срок до изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение соответствующего налогового периода не является основанием для начисления пеней на сумму такого авансового платежа.

Настоящее письмо носит информационно-справочный (рекомендательный) характер, не устанавливает общеобязательных правовых норм и не препятствует применению нормативно-правовых актов и судебных постановлений в значении, отличающемся от вышеизложенных разъяснений.

Действительный государственный
советник Российской Федерации 2 класса
С.Л.Бондарчук

С 1 января 2023 года российские организации не включают в декларацию по налогу на имущество «кадастровую» недвижимость. Если других объектов нет, сдавать отчет за 2022 год не требовалось. Однако некоторые налогоплательщики все-таки отчитались.

Если вы ошибочно сдали декларацию с разделом 3, сейчас желательно подать уточненку. При этом:

• если у вас есть объекты, облагаемые по среднегодовой стоимости, подайте уточненку с ними, но без раздела 3;
• если только «кадастровые» — ФНС рекомендует заполнить и сдать разделы 1 и 2 с нулевыми показателями.

Об этом — в письме ФНС от 30.03.2023 № БС-3-21/4430@.

Подробнее об уточненках по налогу на имущество читайте в готовом решении от «КонсультантПлюс». Пробный доступ к системе бесплатный.