Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 61
1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Порядок представления и форма заявления об исправлении технической ошибки в записях, а также требования к заполнению и формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Указанное в части 1 настоящей статьи заявление может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
3. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:
1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;
2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;
3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в форме и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.
6. Орган регистрации прав при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка, принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки. Порядок и способы направления органом регистрации прав данного решения в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении такой реестровой ошибки.
(в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6.1. По истечении трех месяцев со дня направления в предусмотренные частью 6 настоящей статьи органы решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в описании местоположения границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
7. По истечении трех месяцев со дня направления указанным в части 6 настоящей статьи лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки (заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевого плана), орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка без согласия его правообладателя при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий. На основании поступившего в орган регистрации прав до истечения указанного в настоящей части срока заявления собственника земельного участка данный срок продлевается на срок, указанный в таком заявлении, но не более чем на три месяца. Изменение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, осуществляется органом регистрации прав с учетом сведений, содержащихся в правоудостоверяющих документах, с использованием картографической основы и (или) иных документов (материалов) в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. При этом площадь земельного участка после изменения сведений о местоположении границ земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, может отличаться от площади земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не более чем на пять процентов.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7.1. При исправлении реестровых ошибок в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, орган регистрации прав на основании имеющихся и (или) полученных дополнительно документов и материалов также вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на соответствующий земельный участок, или при отсутствии такого документа — исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, или в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка — исходя из местоположения границ такого земельного участка, существующих на местности пятнадцать лет и более и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих установить местоположение границ земельного участка, и (или) контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий, а также сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков. В указанном случае подготовка межевого или технического плана соответствующего объекта недвижимости не осуществляется.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
7.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных органом регистрации прав, в том числе в результате исправления реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, сведений о местоположении границ и площади земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости на основании документов, представленных в орган регистрации прав собственником указанных земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства после внесения таким органом сведений о местоположении границ земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке.
(часть 7.2 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
7.3. В целях реализации полномочий органа регистрации прав, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи, публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляет:
1) сбор и обработку пространственных данных, необходимых для определения координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определения координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств;
2) определение координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определение координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также при необходимости координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств.
(часть 7.3 в ред. Федерального закона от 19.12.2022 N 546-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7.4. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков, характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке при исправлении реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке в предусмотренном частью 7.1 настоящей статьи случае устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
(часть 7.4 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
7.5. В случае, если органом регистрации прав в сведениях Единого государственного реестра недвижимости выявлена реестровая ошибка, связанная с использованием системы координат, отличной от местной системы координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении кадастрового округа (далее — иная система координат), орган регистрации прав при наличии у него параметров перехода (ключей) от иной системы координат к местной системе координат вправе без предварительного извещения заинтересованных лиц осуществить пересчет координат характерных точек всех границ (включая границы земельных участков, контуры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и границы объектов, сведения о которых внесены в реестр границ), сведения о местоположении которых представлены в Едином государственном реестре недвижимости в иной системе координат, в местную систему координат и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части местоположения таких границ, а в отношении земельных участков также в части их площади. Значение вычисленной в связи с таким пересчетом площади земельного участка может отличаться от первоначального значения площади не более чем на величину погрешности определения площади земельного участка, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
(часть 7.5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
8. В течение пяти рабочих дней со дня исправления реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, орган регистрации прав обязан уведомить об этом правообладателя земельного участка в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.
9. Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке.
Техническая ошибка Росреестра? Халатность на местах? Или вина собственника?
«Откуда ноги растут»
Часто причиной обращения с проблемой является продажа или иные действия с объектом недвижимости (дарение, залог и пр.), так как разночтения в ЕГРН или «нестыковки» мешают выйти на сделку.
25.09.2022г. Ольга обратилась к нам с ошибкой в ЕГРН.
Странно, почему риэлтор на ее стороне не проверил, все ли нормально с объектом, банально хотя бы заказав выписку из ЕГРН. Однако указанного сделано не было. Выписку заказали, судя по всему, прямо перед сделкой.
Исходные данные
Квартира в Люберцах площадью ~ 53 кв.м. Исходя из обстоятельств дела, стороны по сделке вышли на финишную прямую.
15.09.2022г. Стороны (кто: продавец или покупатель? — мы достоверно не знаем) заказывают выписку из ЕГРН.
Что обнаруживают?
Первое, на что мы сразу обратили внимание, что в сведениях об адресе квартиры указано «пом. 77», а не «кв. 77» или «квартира 77».
Сведения необходимые для раздела 2 отсутствуют. То есть сведений о собственнике нет и не будет.
Кроме того, в графе «Статус записи об объекте недвижимости» черным по белому сказано: «Объект снят с кадастрового учета 29 июля 2015г.«
Занавес.
Работа по исправлению
Начинаем разбираться и запрашиваем дополнительные документы. Ольга присылает свидетельство о праве собственности.
Какая интересная история — в присланном свидетельстве в качестве документа-основания возникновения права указано Свидетельство о праве на наследство по завещанию от 27 апреля 2006г.
Само свидетельство о праве собственности датировано 08 февраля 2016г.
То есть наследодатель составил завещание. После его смерти открывается наследственное дело. После окончания срока наследственного дела нотариус выдал наследнику свидетельство о праве на наследство по завещанию в апреле 2006 года.
Заказать выписку ФГИС ЕГРН за 1 рубль или не стоит?
Техническая ошибка Росреестра в имени собственника и оббивание порогов службы
Ошибка в ЕГРН при определении долей в праве общей долевой собственности. Пример 2022 года
Наследник не пошел в Росреестр. Действительно. Зачем оформлять собственность? Надо же будет налоги платить.
Может быть поэтому, может быть по «незнанию», собственность в 2006 году в Едином гос. реестре прав (ЕГРП на тот момент) не оформляется.
Держим в уме, что объект снят с учета со статусом «архивный» в 2015 году.
Только 2016 год знаменуется оформлением прав в ЕГРП. И что самое интересное права «вешаются» на архивный кадастровый номер, который из свидетельства.
Разбираемся дальше
Смотрим справочную информацию по объектам недвижимости на официальном сайте Росреестра.
Специально смотрим именно по адресу.
Результаты поиска выдают два объекта недвижимости. Интересно.
Надо перепроверить через сайт кадастровой палаты. Делаем.
Тоже самое, но здесь нам дополнительно сразу отображается информация, что кадастровый номер из свидетельства о праве собственности архивный.
Надо убедится окончательно. Заказываем выписки из ЕГРН на два кадастровых номера.
1ая
Выписка на кадастровый номер из свидетельства содержит сведения о правах и одновременно сведения о том, что снят с учета.
Выписка заказчика вообще не содержала сведений об актуальных правах.
Далее указано:
Объект с кадастровым номером 1 и объект с кадастровым номером 2 являются одним объектом. В этой связи в сведениях государственного кадастра недвижимости исправлена техническая ошибка в части изменения статуса кадастровых сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 1 с «ранее учтенный» на «архивный». Далее то, что не имеет отношения к делу.
2ая
Открываем вторую выписку. Та, которая «квартира».
Статус объекта: «Актуальные, ранее учтенные». То есть объект не архивный. Однако сведения для раздела 2 отсутствуют, то есть права на объекте отсутствуют.
Пазл сложился.
Итог
2006 год. Оформление наследства, выдача свидетельства.
Середина 2015 года. Объект, на который оформлено наследство, по каким-то внутренним соображениям Росреестра снимается с учета.
2016 год. Регистратор оформляет права на архивный номер, чего нельзя было делать категорически.
2022 год. Обнаруживается ошибка.
Имеем два кадастровых номера. Архивный с правами. Не архивный без прав.
Является ли это проблемой или нет, но архивный номер «поднять на ноги» невозможно. Единственный возможный вариант решения — ставить права на действующий кадастровый номер.
В таком случае
- будет расхождение между правоустанавливающими документами и данными Росреестра;
- право будет иметь более позднюю дату, что вызовет вопросы по поводу уплаты налогов.
По перовму вопросу можно объективно проследить причинно-следственную связь, так как в особых отметках прописаны два кадастровых номера, которые признаны одним объектом. Помимо указанного имеется инвентарный номер, который также уникален. Плюс прочие характеристики: адрес, площадь.
Второй момент подробно разъясняем. Когда придет требование от налоговой, не паникуем и не бездействуем. Собственность по наследству более 5 лет. Значит спокойно прикладываем копию свидтельства к сопроводительному письму в ответ на требование. Налоги не платим, так как обязанности по закону нет.
Также безусловно возникнут небольшие трудности с донесением этой информации до покупателей, но это больше лирика, чем реальные проблемы.
Выводы
Решаем проблему на «ровном месте». Проблема 6 летней давности.
Заказчику предложено 2 варианта: неспешно и быстрее. За неделю расшиваем ситуацию и стороны регистрируют сделку.
Оформляйте права вовремя.
Пользуйтесь услугами профессионалов. Оно того стоит.
Заказать услугу
Перезвоним, уточним необходимое, сразу дадим пути решения.
Очень срочно? Лучше звоните:
+7 (495) 968-64-43
Здравствуйте, Алёна.
Вам необходимо согласно статье 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подавать заявление об исправлении технической ошибки допущенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Статья 21. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав
1. Техническая
ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо
подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную
регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к
несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав,
сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в
Единый государственный реестр прав (далее — техническая ошибка в
записях), исправляется по решению государственного регистратора в
трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в
письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об
исправлении технической ошибки в записях.
Исправление технической ошибки в
записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется
в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение,
возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого
имущества.
При этом, государственную пошлину Вам платить не нужно, так как техническая ошибка осуществлена по вине регистрирующего органа (п.33 ч. 1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ)
33) за
повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной
регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего
в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи
технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа,
осуществляющего кадастровый учет, ведение государственного кадастра
недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним):
гос.пошлина для физических лиц — 200 рублей;
Надеюсь мой ответ поможет Вам.
С уважением, Микрюков Алексей