Ошибки в договоре купли-продажи квартиры допускать нельзя. Конечно чаще всего это технические ошибки-опечатки, но даже из-за такой ошибки может быть приостановлена регистрация перехода права от Продавца к Покупателю.
Ошибки в договоре купли-продажи квартиры
Чаще всего приостановка бывает из-за нарушения формы договора.
Например требуется нотариальная форма договора купли-продажи, а стороны сделки предоставляют договор купли-продажи в простой письменной форме.
- Все сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве собственности на нее, принадлежащей недееспособному или несовершеннолетнему, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса!
- Покупка недвижимости в ДОЛЕВУЮ собственность законными супругами требует нотариального брачного договора, либо нотариального договора купли-продажи.
Выявление ошибок до регистрации перехода права
Чаще ошибки в договоре купли-продажи квартиры выявляются регистратором Росреестра. Что приводит к приостановке регистрации. Как правило, регистратор приостанавливает регистрацию на 3 календарных месяца.
Регистратор обязан письменно уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации сделки и объяснением причин.
Уведомление может поступить вам на электронную почту или почтовым отправлением, вы это указали в заявлении
Так же регистратор может устно вас уведомить по телефону и разъяснить, какие документы нужно донести или что исправить в договоре купли-продажи. Устное разъяснение не снимает необходимости письменного уведомления.
Если вы узнали о причине приостановки из звонка регистратора — обязательно запишите требования регистратора, не постесняйтесь переспросить, уточнить. Не допустите повторной ошибки!
Наверняка у Вас осталась копия Договора купли-продажи или электронный вариант.
- После уточнения проблемы, исправьте ошибку, снова подпишите и донесите вместе с другой стороной в Росреестр по расписке, которую Вам выдали после приема документов.
Если Вы не уложитесь в срок до даты регистрации( добрые))))) регистраторы звонят по телефону и сообщают о проблеме и можно успеть донести до окончания срока регистрации), указанной в расписке, она будет приостановлена сроком до 3-х месяцев. Это означает на практике, что регистратору можно не торопиться с выполнением этой работы!
Однако регламент работы требует от регистратора возобновить работу с вашими делом сразу по поступлению дополнительных (или исправленных) документов.
ПОМНИТЕ, ЧТО ОТРЕДАКТИРОВАННЫЙ ДОГОВОР ВЫ СМОЖЕТЕ ПОДАТЬ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ ОТДЕЛ ПРИЕМА ДОКУМЕНТОВ МФЦ!
То есть напрямую регистратору — никак!
Регламент работы с документами очень жесткий.
Другие причины приостановки читать > > >
Сложнее бывает, когда участники сделки разъехались. Решайте проблему по-ситуации, может помочь Доверенность.
Время Вы конечно потеряете.
И не паникуйте! Вероятнее всего Ваша ошибка не делает сделку ничтожной!
Справку о Вашем регистраторе Вы сможете получить даже по телефону, указанному на сайте Росреестра.
Только понадобятся данные из расписки о приеме документов (Описи), держите ее перед собой. Там указан номер вашего регистрационного дела ( номер заявления).
Возможно Вы искали:
Ошибки в Свидетельстве о государственной регистрации права
https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/
Всегда рада разъяснить. Автор
- Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи
- Занижение при продаже квартиры в ипотеку
- Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя
- Сделку могут оспорить, а деньги не вернут
- Банкротство и подозрения
- Порочный круг занижений
- Что грозит продавцу при занижении стоимости
- Стоит ли покупать квартиру с занижением и что делать если очень хочется
Листая объявления о продаже квартир на вторичном рынке, можно наткнуться на приписку «в собственности менее трех лет». Это сигнал для покупателя. Так выглядит завуалированное предложение готовиться к сделке с занижением стоимости квартиры в договоре.
В статье расскажем, что это такое, чем грозит для покупателя, почему не стоит проводить такие сделки и как снизить риски.
Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи
Доход от продажи недвижимости в России облагается НДФЛ – 13%. Подробнее об этом говорит Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ.
Платить НДФЛ при продаже не нужно, если:
- с момента покупки квартиры прошло более трех лет и это единственное жилье;
- через пять лет после покупки квартиры, если она не единственная;
- с момента получения наследства прошло три года;
- владелец – пенсионер, инвалид, ветеран боевых действий или другой льготник, согласно статье 407 Налогового кодекса;
- владелец – родитель двух и более детей, покупающий большую по площади квартиру;
- недвижимость продана дешевле или за ту же цену, что и была куплена.
А если владелец не входит в льготные категории и не готов ждать несколько лет? Тогда он либо платит налог, либо должен продать квартиру за ту же сумму, что купил.
Важно: НДФЛ 13% рассчитывается от прибыли. Например, квартира была куплена за 3 млн рублей, а через год ее продали за 4 млн. НДФЛ составит 13% от миллиона или 130 000 рублей.
Никто не любит платить налоги. Но особенно тяжелой ситуация становится во время роста цен на рынке недвижимости.
В январе 2020 Мария купила студию на окраине города за 2,5 млн рублей. Через год она решила переехать в другую часть города, ближе к работе.
Хорошая новость – рыночная цена ее студии выросла до 4 млн. Плохая новость – ей придется заплатить 195 000 рублей налогов. А значит купить точно такую же квартиру в другом районе она не сможет.
Ей остается либо ездить на работу по два часа в один конец, либо покупать жилье с худшими характеристиками.
В этом случае продавцы предлагают занизить цену в договоре купли-продажи недвижимости. Это позволит им не платить налоги.
Механизм сделки с занижением прост: меньшую сумму указывают в договоре, который регистрируется в Росреестре. А остаток денег оформляют через дополнительное соглашение, деньги передаются через ячейку.
Эту практику нельзя назвать безопасной, что не мешает ей быть широко распространенной. Причем настолько, что ее поддерживают даже банки.
Занижение при продаже квартиры в ипотеку
Удивительно, но факт: большинство банков работает с такими сделками и выдает на них ипотечные кредиты. Если у покупателя на руках большой первоначальный взнос, то банк можно просто не ставить в известность.
В остальных случаях к договору прописывается дополнительное соглашение о «неотделимых улучшениях». Под ними понимается капитальный ремонт или реконструкция. Проверять их наличие никто не будет.
Например, Иван купил квартиру за 4 млн рублей. Спустя год решил ее продать. Рыночная цена повысилась до 4,5 млн рублей. Он нашел покупателя с ипотекой – Петра. Через банковского менеджера они заключают договор, в котором прописана стоимость квартиры в 4 млн и дополнительное соглашение. В нем Петр обязуется заплатить еще 500 000 рублей за неотделимые улучшения. Расчет налогооблагаемой базы будет идти с суммы в договоре в 4 млн рублей. Так Ивану не придется платить налоги.
Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя
Попытки обмануть систему могут дорого обойтись всем сторонам сделки. Но больше всего рискует покупатель.
Сделку могут оспорить, а деньги не вернут
Покупка жилья на вторичном рынке – всегда так или иначе рискованный процесс. Российское законодательство в этом вопросе отличается замысловатостью.
Что может пойти не так:
- в квартире обнаружится член семьи, который ранее отказался от приватизации, но получил право на пожизненное проживание;
- супруг собственника квартиры не дал согласие на сделку; Напомним, с недавних пор при получении нового паспорта не обязательно переносить туда информацию о ранее заключенных браках;
- при сделке были нарушены права несовершеннолетних;
- продавец получил недвижимость в наследство, могут появиться другие наследники. Даже спустя несколько лет.
В таких случаях покупателя ждут судебные разбирательства, по итогу которых сделка может быть расторгнута. Покупателю должны вернуть его деньги. Но только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. За остаток средств придется бороться в суде и не факт, что он встанет на сторону пострадавшего.
Банкротство и подозрения
Новый закон о банкротстве физических лиц добавил много седых волос риэлторам и покупателям недвижимости. Во время этой процедуры все сделки о купле-продаже крупного имущества потенциального банкрота за последние три года внимательно изучает управляющий.
Если ему покажется, что продажа была совершена с целью сокрытия имущества, то ее признают недействительной. А цена ниже рыночной стоимости будет веским доказательством.
Петр купил у Ивана квартиру за 4,5 млн рублей. Сделка была с занижением, в договоре указано 4 млн рублей. Через год Иван взял несколько кредитов, не смог по ним платить и подал на банкротство физлица.
Управляющий проверил его имущество и счета, нашел недавно проданную недвижимость. Разница между рыночной и фактической ценой больше 10%, сделка получила статус подозрительной. Квартиру вернули в конкурсную массу.
Петр в этом случае может получить свои деньги назад, но только в порядке очереди наравне с другими кредиторами. На практике это может значить – никогда.
В спорах о недвижимости фигурирует понятие «добросовестного приобретателя». Подразумевается, что закон защищает права тех, кто не имел умысла его нарушать. О тех, кто сознательно помогает другим уйти от налогов, этого сказать нельзя.
Таким образом, при любых судебных разбирательствах покупатель квартиры с занижением, встает в заведомо проигрышную позицию. В случае с банкротством особенно уязвимы те, кто покупают квартиру у родственников. Такие сделки почти всегда признаются недействительными.
Порочный круг занижений
Сделки с недвижимостью похожи на брак: люди часто думают, что это навсегда, но жизнь вносит свои коррективы. Квартиры, купленные для долгого личного проживания, иногда приходится продавать раньше срока. В таком случае продавцу придется заплатить налоги и за себя, и за «того парня».
Александра купила квартиру с занижением стоимости в договоре. Фактическая цена 7 млн рублей, но в договоре указано только 6 млн. Через два года потребовалось срочно ее продать. Александра готова продавать ее за те же 7 млн рублей.
Но так как официально она купила ее за 6 млн рублей, то с миллиона ей придется заплатить налог. Альтернатива — искать покупателя, который готов пойти на сделку с занижением. А это делает ее квартиру менее привлекательной на рынке.
Что грозит продавцу при занижении стоимости
Главный риск: у налоговой могут возникнуть вопросы. В этом случае сотрудники ФНС, помимо недоимки, имеют право взыскать штраф до 40% от суммы уклонения. Чем больше сумма занижения, тем выше риск того, что сделка привлечет внимание инспекторов.
С недавних пор участились случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации сделок, если в договоре купли-продажи и банковской закладной фигурируют разные суммы. Это часть последовательной политики по повышению собираемости налогов.
Помимо рисков нужно учитывать фактор удобства для покупателей. Чем больше проблем у объекта недвижимости – тем выше скидка и дольше срок экспозиции.
Продавая квартиру с занижением, придется либо запастись терпением, либо снизить цену. При подсчете может оказаться, что выгоднее будет заплатить налоги и спать спокойно.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.
Стоит ли покупать квартиру с занижением и что делать если очень хочется
Зная все «подводные камни» таких сделок, советовать нарушать закон мы не будем. Но что делать, если у квартиры уникальные характеристики и хочется купить именно ее?
Очевидный вариант – предложить продавцу компенсировать сумму налогов. Вряд ли кто-то, кроме очевидных мошенников, откажется. Правда, в этом случае квартира может перестать быть настолько привлекательной.
Альтернатива – предложить продавцу способы уменьшения налогооблагаемой базы.
В фактические расходы по покупке недвижимости можно вписать проценты по ипотеке.
Елена купила квартиру в ипотеку за 3 млн рублей, через два года она продает ее за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база – миллион. Но за те же два года она заплатила банку 480 000 рублей. Из этой суммы 200 000 ушло в тело кредита, а 280 000 – в проценты за пользование деньгами банка. Соответственно 280 000 рублей Елена может вычесть из налогооблагаемой базой. Таким образом база составит 720 000 рублей, а отдать налоговой придется 93 600 рублей, вместо 130 000.
Не лишним будет напомнить продавцу о налоговых вычетах.
Покупая квартиру, можно вернуть до 260 000 рублей за саму недвижимость и 390 000 рублей за проценты по ипотеке. Не все знают, но на этот вычет граждане имеют право и после продажи недвижимости.
Ольга купила квартиру за 3 млн рублей в 2019 году. За этот год она заплатила только 78 000 рублей налогов. В начале 2020 Ольга подала декларацию и получила свой вычет. Если в этом же году она продаст квартиру, налоговая все равно будет ей «должна» оставшиеся 182 000 рублей.
Допустим, Ольга продает квартиру в том же 2020 за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база составит миллион, а ей придется заплатить 130 000 рублей налогов. Она может подать декларацию и произойдет взаимозачет. В итоге, Ольга ничего не будет платить государству, а получит еще 52 000 рублей из своего вычета.
Можно вспомнить и о других налоговых вычетах. Государство может вернуть 13% от стоимости лечения или учебы, за покупку ценных бумаг и в некоторых других случаях.
Но дело в том, что не все граждане ежемесячно платят НДФЛ и могут на них претендовать. Это относится к самозанятым, предпринимателям (кроме тех, кто платит налоги по ОСНО) и просто официально безработным.
А вот при продаже недвижимости образуется нужная налогооблагаемая база, с которой можно дополнительно вернуть деньги.
Последние несколько лет я перестала предлагать своим заказчикам-покупателям квартиры, в которых собственник настаивает на занижении цены в дкп с целью оптимизации налоговой нагрузки.
⠀
Вторичный рынок недвижимости Краснодара очень динамичный и доля новостроек от всего объема предложений достигает 70-80%. Следствие такого динамичного развития рынка-продажа объектов, которые менее трёх или пяти лет в собственности (здесь понимаем, что у собственника с таким сроком владения возникает обязанность уплаты налогов).
⠀
Как я уже говорила, у нас слабо развита культура уплаты налогов, поэтому большинство собственников настаивает на занижении стоимости объекта в договоре купли-продажи. Я понимаю «выгоду» собственника от данной авантюры, но я никак не могу понять мотивацию покупателей, которые охотно на эту авантюру соглашаются.
⠀
И так, предлагаю более предметно рассмотреть чем же рискует покупатель, когда осознано вступает на тропу псевдооптимизации налоговой нагрузки для продавца:
⠀
1. Первое и одно из ключевых, что утрачивает покупатель при занижении стоимости в дкп-это право на признания себя в судебном порядке добросовестным приобретателем. Здесь достаточно большой объём информации, поэтому рассмотрим это понятие в отдельной публикации.
⠀
2. Покупатель по умолчанию становится соучастником налогового преступления. Знайте, за это предусмотрена ответственность в рамках законодательства РФ. Если данной сделкой заинтересуются налоговые органы, то первым делом на «беседу» пригласят именно покупателя, а это время/нервы/стресс, оно вам нужно?
⠀
3. В случае признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки (двусторонней реституции, например) покупатель может рассчитывать только на возврат суммы, указанной в дкп. Перестаньте заниматься ерундой и слушать рекомендации про расписки, дополнительные соглашения и тп. Просто поднимите судебную практику и всё сразу встанет на свои места. Расчитывать можете только на ту цифру, что отражена в дкп. Точка.
⠀
4. Покупатель лишает себя возможности получить налоговый вычет (здесь речь о бюджетах до 2 млн рублей. Думаю логика ясна)
⠀
5. Соглашаясь на заниженную стоимость в дкп, вы должны понимать, что в случае продажи объекта до истечения минимального срока владения (5 лет), вы своими руками увеличиваете свою налоговую нагрузку. Пример: квартиру купили за 10 млн, в дкп указали 5 млн. Через два года решили продать квартиру. Цена по рынку 13 млн руб. Думаю, что у кого всё хорошо с математикой смогут сделать расчёт и он явно не в вашу пользу.
⠀
Часто этих аргументов достаточно людям, адекватно оценивающим ситуацию, и мы начинаем вести переговоры с собственником по поводу полной суммы в договоре купли-продажи. Бывает, что успешно, но не всегда.
⠀
В общем, уважаемые покупатели, повышайте экспертность (если твёрдо решили выходить на этот рынок одни и «без оружия») или сотрудничайте с проверенными специалистами, имеющими высокий уровень компетенций в правовой экспертизе.
На сегодняшний день занижение цены по договору, это очень распространенная ситуация на рынке недвижимости. Бывают такие ситуации, когда продавец, занижает реальную стоимость квартиры по договору, чтобы избежать налога в размере тринадцати процентов с полученного дохода. Но покупателю в этой ситуации невыгодно соглашаться на условия продавца, так как в случае возврата подоходного налога, сумма, на которую ориентируются налоговики, это сумма, прописанная в договоре. Так же такая ситуация чревата для покупателя тем, что в случае расторжения договора, он получит на руки лишь сумму, указанную в договоре.
Договор купли-продажи недвижимости является ключевым документом
Обратите внимание, в случае если при заключении договора купли – продажи указали меньшую сумму, а на самом деле заплатили больше, но все платежные документы подтверждающие оплату у вас имеются, договор купли-продажи будет являться ключевым документом, так как он регистрируется в росреестре и несет основополагающую юридическую силу.
Поэтому если вы заявите на налоговый вычет, вам вернут подоходный налог с той суммы, которая указана в договоре.
Совет: при покупке квартиры обращайтесь к риэлторам или специалистам за консультацией, чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию.
Примеры сделок купли-продажи недвижимости
Рассмотрим пример: Молодая семья купила квартиру. В договоре прописана стоимость квартиры в размере 1500000 рублей. Фактически заплатили 2500000 рублей, потому что на этом настаивал продавец. По прошествии времени решили подать на налоговый вычет.
Возникает вопрос, на какую сумму заявить при подаче декларации 3 НДФЛ?
Налоговая вернет денежные средства только с 1500000 рублей, то есть 195000 рублей (1500000х13%), вместо 260000 рублей. Если была ипотека, то вернут с половины процентов по ипотеке. Потому что в договоре указана меньшая сумма, чем фактически уплаченная. То есть вы потратили лишь некоторую сумму на приобретение жилья, а остальную сумму на нечто иное.
Обратите внимание: Вы можете скачать на сайте налоговой инспекции бесплатную программу и самостоятельно заполнить декларацию по форме 3 НДФЛ 2016.
А так же обратиться за помощью в нашу организацию, тем самым вы избавите себя от ненужной работы, наши специалисты помогут заполнить декларацию 3 НДФЛ, а также дадут подробную консультацию по данному вопросу.
Во время оформления и регистрации договора регистратор добавила к стоимости квартиры задаток который входил в общую стоимость. Можно ли исправить эту ошибку и как?
любовь
Здравствуйте!
В связи с разногласием мнения коллег, постараюсь помочь Вам советом в сложившейся ситуации.
И так мы имеем факт проведённой госрегистрации права покупателей по договору к/п
здесь и из Вашего вопроса не следует имеется ли какое либо ограничение зарегистрированное в росреестре (ипотека) которое возникает в случае не полного расчёта по договору, либо сам договор содержит ссылку о договорённости сторон о не возникновении ипотеки в силу закона. либо сумма указанная в договоре получена продавцом и есть подтверждение которое предоставлено госрегистратору.
Также если имело место быть ошибка госрегистратора в определении суммы сделки то Вы по идее её увидеть и не могли так как сумма прописывается в раздел ЕГРН и ни где не отражается кроме последнего.
следовательно у Вас вопрос только по сумме определённой как цена договора купли продажи и по условиям Вашего вопроса она якобы получена продавцом, следовательно регистрация права собственности покупателя без ограничения произведена в ЕГРН Росреестром и договор исполнен.
в следствии чего привожу разъяснения Росреестра по Краснодарскому краю о невозможности в такой ситуации заключения допсоглашения т.к. договор исполнен.
Внесение изменений в договор или его расторжение возможно только до истечения срока договора, а если срок договора не установлен, то до исполнения обязательств, предусмотренных договором. Например, обязательства по договору купли-продажи считаются исполненными в момент полного расчета покупателя с продавцом и передачи имущества покупателю. Факт исполнения обязательств по договору купли-продажи может быть указан как в тексте договора, так и подтверждаться передаточным актом.
После надлежащего исполнения обязательств по договору государственная регистрация изменений такого договора юридически невозможна. Поэтому при обращении с таким заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в регистрации изменений будет отказано. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации отказ органа государственной власти может быть обжалован в судебном порядке. В настоящий момент уже имеется судебная практика по рассмотрению гражданских дел, связанных с обжалованием отказа в государственной регистрации изменений договора.
Приведём пример: решением суда гражданину С. отказано в удовлетворении его требований к Управлению Росреестра о признании отказа в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в зарегистрированный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Данное решение суда вступило в законную силу.
Суд первой инстанции признал обоснованным отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения, применив статью 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), регламентирующую правоотношения прекращения обязательства. Суд, применив нормы ГК РФ, обоснованно пришёл к выводу о том, что изменение цены договора после его заключения возможно только на условиях, предусмотренных законом или договором. Так в силу статьи 325 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по договору. В рассматриваемом случае в договоре срок его окончания не был указан, следовательно, применяются нормы ГК РФ. В данном случае договор исполнен, что подтверждается актом приема-передачи. Таким образом, договор исполнен, обязательства прекращены, значит, внести изменения в такой договор в законном порядке невозможно.
Учитывая изложенное, действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи признаны судом законными.
Вывод: внести изменения в исполненный договор юридически невозможно, поскольку надлежащее исполнение договора прекращает обязательство.www.frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=21002:2012-11-13-06-10-01&catid=64:2009-10-07-07-20-48&Itemid=158
Также не понятен нюанс с составлением Договора к/п, в росреестре нет таких полномочий и никогда не было, госрегистратор тем более не в праве составлять сами договора. Сам договор является подтверждением Ваших волеизъявлений и его условия при подписании считаются согласованными. Изменить исполненный договор возможно только в судебном порядке и ни как иначе ни составленные расписки ни что то иное не будет иметь ни какой юридической силы. Изменения и дополнения договора подлежащего обязательной государственной регистрации возможно только в той же форме что и сам договор — государственной регистрацией документа изменяющего его. а В связи с приведённым разьяснением и выводом о том что договор исполнен это не возможно без суда.
С Уважением, В.Г. Бровченко.