Ошибка в предварительном договоре продажа квартиры

Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев. Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров

• Первая ошибка: не направление стороной требования о заключении основного договора.

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить. Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения. Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.

• Вторая ошибка: недостаточно подробно прописываются условия основного договора в предварительном договоре.

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

• Третья ошибка: если вносится задаток, стороны не указывают, что это задаток.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

• Четвёртая ошибка: задатком не обеспечивается обязанность заключить договор в будущем.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку. Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

• Пятая ошибка: отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора, когда нотариальная форма обязательна для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

• Шестая ошибка: отказ от получения нотариального согласия супруга (супруги) продавца недвижимости.

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

• Седьмая ошибка: не нужно называть предварительным договором то, что им фактически не является.

Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи. И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять. «У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора». Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.

Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Вместе с экспертами рассказываем о рисках, подводных камнях и обязательных условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости

Перед приобретением недвижимости продавец и покупатель иногда подписывают предварительный договор купли-продажи. Вместе с экспертами разбираемся в особенностях и рисках оформления подобного документа.

• Что это
• Риски
• Ошибки

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение, которое предварительно фиксирует сам факт наличия договоренности о сделке между сторонами и условия этой сделки. Самое главное, в рамках предварительного договора происходит обеспечение будущей сделки (вносится залог, задаток, аванс и т. д.). Таким образом, каждой из сторон уже есть что терять и их намерения обретают серьезность, объясняет юрист, руководитель юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено. А ПДКП позволяет установить взаимные права и обязанности сторон еще до того, как у них появится возможность заключить и исполнить основной договор, добавляет руководитель земельной практики INTANA Legal Ростислав Агапов.

Обязательства каждой из сторон возникают в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора. Иногда ПДКП заключает застройщик с покупателями после сдачи дома в эксплуатацию, но до оформления всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи. А на вторичном рынке такой договор заключают в случаях, когда стороны готовы выйти на сделку, но еще не собраны все документы или не получены необходимые разрешения, разъясняет адвокат коллегии адвокатов «Адвокат Премиум» Наталия Тартаковская. По словам эксперта, ПДКП заключают для представления в органы опеки, когда собственник недвижимости несовершеннолетний. Предварительный договор в таком случае необходимо передать в ведомство, где специалисты принимают решение о возможности сделки.

Сроки в предварительном договоре

• В ПДКП должен быть указан срок, до которого подписывается основной договор.
• Если срок не указан, автоматически считается, что основной договор должен быть подписан в течение года со дня заключения ПДКП.
• Если основной договор не подписан в течение полугода после заключения ПДКП, можно обращаться в суд с требованием оформить основной договор.

Общие риски предварительного договора

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.

ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.

Риски покупателя при заключении предварительного договора

• Нет гарантии заключения основного договора, так как продавец может отказаться от его заключения либо у продавца может отсутствовать предмет сделки.
• Продавец недвижимости (квартиры) может умолчать о том, что у квартиры есть обременение: залог, договор найма, договор ренты. При обременении сделку провести нельзя, и покупатель потеряет время.
• Есть риск пропустить срок, прописанный в договоре, для заключения основного договора.
• Банк может не одобрить выбранную квартиру, если покупатель покупает квартиру в ипотеку, а также могут возникнуть иные трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры затянется.
• В случае когда в сделке фигурирует несовершеннолетний, опека может не одобрить продажу жилья.

Риски продавца при заключении предварительного договора

• Покупатель может отказаться от подписания основного договора, есть риск потери потенциальных покупателей.
• Риск пропуска срока для заключения основного договора.

Если в последний момент покупатель откажется от сделки, продавец может потерять время с момента заключения предварительного договора до момента подписания основного. В этом случае вновь начинаются поиски покупателя, поясняет адвокат, управляющий партнер компании Legal World Ирина Калинина.

Когда предварительный договор не исполнен по вине продавца, то он будет вынужден вернуть покупателю обеспечительный платеж, добавляет Артем Баранов.

Ошибки при заключении предварительного договора купли-продажи

• Недостаточно подробно прописаны условия будущего основного договора.
• Покупатель вносит задаток, но в договоре не отражено, что это именно задаток. Если сделка сорвалась по вине продавца, то тот должен вернуть задаток в двойном размере.
• Отсутствие нотариального удостоверения ПДКП. Если основной договор планируется заверять у нотариуса, то и предварительный должен пройти через нотариат.
• Внесение крупной суммы в рамках ПДКП.

«Если покупатель вносит значительную сумму (например, 1 млн руб. и более), то продавцу надо помнить, что любой суд переквалифицирует такой договор в основной и от сделки будет невозможно отказаться», — резюмирует Ирина Калинина.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Ответы на вопрос (2):

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры допускать нельзя. Конечно чаще всего это технические ошибки-опечатки, но даже из-за такой ошибки может быть приостановлена регистрация перехода права от Продавца к Покупателю.

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Чаще всего приостановка бывает из-за нарушения формы договора.

Например требуется нотариальная форма договора купли-продажи, а стороны сделки предоставляют договор купли-продажи в простой письменной форме.

• Все сделки по отчуждению  недвижимости или долей в праве собственности на нее, принадлежащей недееспособному или несовершеннолетнему, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса!
• Покупка недвижимости в ДОЛЕВУЮ собственность законными супругами требует нотариального брачного договора, либо нотариального договора купли-продажи.

Выявление ошибок до регистрации перехода права

Чаще ошибки в договоре купли-продажи квартиры  выявляются регистратором Росреестра. Что приводит к приостановке регистрации. Как правило, регистратор приостанавливает регистрацию на 3 календарных месяца.

Регистратор обязан письменно уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации сделки и объяснением причин.

Уведомление может поступить вам на электронную почту или почтовым отправлением, вы это указали в заявлении

Так же регистратор может устно вас уведомить по телефону и разъяснить, какие документы нужно донести или что исправить в договоре купли-продажи. Устное разъяснение не снимает необходимости письменного уведомления.

Если вы узнали о причине приостановки из звонка регистратора — обязательно запишите требования регистратора, не постесняйтесь переспросить, уточнить. Не допустите повторной ошибки!

Наверняка у Вас осталась копия Договора купли-продажи или электронный вариант.

• После уточнения проблемы, исправьте ошибку, снова подпишите и донесите вместе с другой стороной в Росреестр по расписке, которую Вам выдали после приема документов.

Если Вы не уложитесь в срок до даты регистрации( добрые))))) регистраторы звонят по телефону и сообщают о проблеме   и можно успеть донести до окончания срока регистрации), указанной в расписке, она будет приостановлена сроком до 3-х месяцев. Это означает на практике, что регистратору можно не торопиться с выполнением этой работы!
Однако регламент работы требует от регистратора возобновить работу с вашими делом сразу по  поступлению дополнительных (или исправленных) документов.

ПОМНИТЕ, ЧТО  ОТРЕДАКТИРОВАННЫЙ ДОГОВОР ВЫ СМОЖЕТЕ ПОДАТЬ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ ОТДЕЛ ПРИЕМА ДОКУМЕНТОВ МФЦ!
То есть напрямую регистратору — никак!

Регламент работы с документами очень жесткий.

Другие причины приостановки читать  > > >

Сложнее бывает, когда  участники сделки разъехались.  Решайте проблему по-ситуации, может помочь Доверенность.

Время Вы конечно потеряете.
И не паникуйте! Вероятнее всего Ваша ошибка не делает сделку ничтожной!

Справку о Вашем регистраторе Вы сможете получить даже по телефону, указанному на сайте Росреестра.

Только понадобятся данные из расписки о приеме документов (Описи), держите ее перед собой. Там указан номер вашего регистрационного дела ( номер заявления).

Возможно Вы искали:

Ошибки в Свидетельстве о государственной регистрации права

https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/

Всегда рада разъяснить. Автор

Многие покупатели недвижимости довольно легкомысленно относятся к подписанию договора аванса. А зря: именно предварительный договор регулирует правовые аспекты будущей сделки. (В данном случае предварительный договор равнозначен договору аванса.) Он может содержать заведомо невыгодные условия, вплоть до того, что неверно составленный договор может быть признан «незаключенным» или «недействительным». Уплаченный по такому договору авансовый платеж вернуть будет крайне сложно, если вдруг сделка расстроится. В случае отказа продавца аванс, как правило, возвращается, но встречаются недобросовестные продавцы, которые могут утверждать, что сделка не состоялась по вине покупателя и на этом основании откажутся возвращать аванс.

Чтобы не быть голословным, приведу в качестве примера форму, на которой пытались настоять контрагенты одного из наших клиентов. (Представленный документ не может считаться предварительным договором купли-продажи квартиры, т.к. в нем не согласованы основные существенные условия основного договора — предмет и цена. В этом случае договор считается незаключенным, а незаключенный договор не может быть признан недействительным, т.к. такого договора с юридической точки зрения не существует.) Давайте рассмотрим, чем бы грозило клиенту подписание такого документа, если бы он не проявил бдительность, обратившись к профессиональному эксперту.

Перечисленные пункты — это лишь явные ошибки данного договора, не говоря уже о том, что интересы покупателя в нем не отражены. Предложение подписать такой документ однозначно должно вызвать сомнения в честности намерений человека, который пытается продать вам квартиру. К сожалению, неоднократно приходилось слышать от клиентов, что форму договора им показывали только при встрече, при этом контрагенты (и их представители-риелторы) оказывали психологическое давление, торопили момент подписания, выделяя ограниченное время на изучение условий. Поэтому я бы рекомендовал пригласить на подписание договора юриста, желательно с опытом в недвижимости. Если вы сотрудничаете с настоящим опытным профессионалом, он поможет вам не только выявить несоответствия, но и зафиксировать ваши интересы, чтобы договор соответствовал назначению и потом по нему можно было требовать соблюдения условий, исполнения обязанностей.

Николай Грачев,
руководитель юридической службы экспертного риэлт-бюро
«Тактик&Практик»

Фото: www.domania.ru