Ошибка в предмете договора аренды

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

• заключение договора с неуполномоченным лицом,
• недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,
• неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,
• отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,
• недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

• Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

  Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.

• В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

   Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

  В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

  Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

  В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

• Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

  Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

  Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Надеемся, что анализ указанных в настоящей статье ошибок, которые допускают стороны при заключении договоров аренды зданий или сооружений, в том числе нежилых помещений, позволит избежать их совершения и обеспечит возможность защиты ваших интересов при возникновении претензий и судебных споров.

Посетите образовательные мероприятия по этой теме:

%custom getevent(2014)%

Статья размещена на портале Арендатор.ру

Обобщив опыт юридического сопровождения сделок по аренде нежилых помещений и практику заключения договоров аренды торговых помещений, можно выделить следующие типичные ошибки, которые допускают арендаторы.

Устное оформление всех договоренностей

Неопытные арендаторы, которые только начинают заниматься бизнесом, довольно часто попадают в ситуацию, когда обращаются к арендодателю с просьбой внести изменения в некоторые положения договора. Арендодатель вроде бы соглашается и говорит о том, что пусть будет так, как хочет арендатор, но под различными предлогами отказывается вносить изменения в сам договор, убеждая арендатора в том, что изменение условий договора – простая формальность, на которую нет времени, а главное значение имеет то, о чем они по факту устно договорились. Однако как только договор аренды подписан, арендодатель мгновенно забывает об устных договоренностях и начинает требовать от арендатора неукоснительного соблюдения указанных в договоре положений. Такие двойные стандарты способны причинить существенные неудобства арендатору. Все достигнутые с арендодателем договоренности приобретают юридическую силу только после того, как стали частью письменного договора или оформлены дополнительным письменным соглашением к нему. Настаивайте на письменном оформлении всех достигнутых договоренностей, особенно если эти договоренности в ваших интересах.

Отсутствие попыток внести изменения в договор

Еще одной ошибкой арендаторов является то, что многие даже не пытаются вносить изменения в договор аренды, принимая его полностью в редакции арендодателя, которая часто содержит в себе множество, если не кабальных, что тоже не редкость, то обременительных для арендатора условий. Удивительно то, что, даже не смотря на знание этого факта, некоторые арендаторы продолжают без боя соглашаться на такие условия.

В связи с этим хочется посоветовать арендаторам активнее отстаивать свои интересы или хотя бы минимизировать негативное влияние тех положений договора, которые предусмотрены арендодателем. В большинстве случаев можно найти компромиссные условия, смягчить либо уточнить формулировки некоторых положений договора.

Невнимательное изучение договора и приложений к нему

Многие арендаторы, получив от арендодателя проект договора аренды, не уделяют ему должного внимания. Как правило, договор просто прочитывается и подписывается арендатором. Однако этого недостаточно. Договор аренды по своему регулированию намного сложнее договора купли-продажи недвижимости. Он предполагает создание такой юридической конструкции, такого фундамента, на основании которого между арендодателем и арендатором на протяжении длительного периода времени будут существовать юридические и коммерческие отношения. Поэтому договор аренды требует серьезного подхода и внимательного изучения его условий, которое выходит за рамки простого прочтения договора.

Изучение договора предполагает некоторую аналитическую и предсказательную работу. Чем более подробно арендатор будет представлять себе развитие отношений и то, какие ситуации могут возникнуть, тем более качественным будет договор аренды, тем больше в нем будет условий, касающихся поведения арендатора и арендодателя в той или иной ситуации.

Ни для кого не секрет, что проект договора, как правило, предлагается арендодателем, который готовит его, руководствуюсь своими интересами. Позиция арендатора в таких договорах изначально существенно ослаблена, договоры отличается непропорциональным соотношением прав и обязанностей арендатора и арендодателя. В большинстве случаев на арендодателя возлагаются самые простые обязанности, но при этом арендодатель имеет широкий перечень прав, в отношении же арендатора ситуация обратная: перечень его прав откровенно мал, зато набор его обязанностей максимально расширен. Конечно в силу деловых отношений арендатору, особенно, если он не является крупным, довольно трудно вести переговоры с арендодателем с целью внесения в договор изменений, но это не повод для того, чтобы вообще отказываться от такой возможности.

Некоторые арендаторы упускают из виду тот момент, что все приложения к договору являются его неотъемлемой частью и поэтому требуют не менее серьезного подхода и детального изучения. Именно в приложениях могут содержаться формулировки, способные создать арендатору в будущем значительные сложности и нанести убытки. Хуже всего то, что если такие формулировки не выявить изначально и подписать договор в предложенной арендодателем редакции, то потом будет сложно защищать в суде свои права, ссылаясь на собственноручно подписанный договор. Что подписали, то и получили, как говорится.

В связи с этим арендатору важно детально изучить все приложения к договору аренды: план этажа, правила пользования помещением либо зданием, торговым центром, в котором расположено помещение, правила оказания эксплуатационных и иных услуг, условия о торговом профиле арендатора и все иные приложения к договору. Все приложения к договору имеют такую же юридическую силу, как и сам договор аренды.

Договор и приложения к нему могут не только содержать обременительные для арендатора положения, но и иметь очень размытые формулировки, создающие возможность двусмысленного толкования. Поскольку арендатор находится, в большинстве случаев, в более слабой переговорной позиции, по сравнению с арендодателем, наличие таких формулировок способно создать простор для злоупотреблений со стороны арендодателя. Такие формулировки опасны еще и тем, что в случае возникновения судебного спора между арендатором и арендодателем, суд может не согласиться с толкованием арендатора и принять толкование арендодателя. Задача договора устранять неясности, упорядочивать и оформлять отношения между сторонами, а не делать их запутанными и непонятными. Поэтому, если какая-либо формулировка положения договора не вызывает у вас однозначного понимания, то это повод для того, чтобы уточнить ее, конкретизировать что именно имеется в виду: кто, когда, как, что должен сделать или от каких действий должен воздержаться и при наступлении каких событий, условий, обстоятельств и т.п. В большинстве случаев неоднозначность формулировок обесценивает значение договора.

Отсутствие должной юридической проверки

До сих пор многие из арендаторов не осуществляют должным образом проверку юридической чистоты помещения, которое планируют арендовать и прав арендодателя на него.

Проверка прав арендодателя включает в себя проверку права собственности арендодателя либо проверку наличия у него права аренды, если речь идет о заключении договора субаренды. Если же арендуемое имущество закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления помимо прочего необходимо проверить наличие согласия собственника этого имущества на передачу его в аренду.

Глубина проверки прав арендодателя зависит от срока, на который планируется арендовать помещение, от размера арендной платы, от того какие убытки и сложности могут возникнуть у арендатора в том случае, если выяснится, что арендодатель не имел прав на сдаваемую в аренду недвижимость и, как следствие, не имел права на сдачу имущества в аренду. Чем значительнее размер возможных убытков арендатора и чем значительнее влияние указанных факторов на арендатора, которому придется искать новое помещение для осуществления своего бизнеса, тем актуальней становится необходимость проверки юридической чистоты помещения и прав арендодателя на него, тем глубже и детальней должна быть такая проверка.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно, чтобы выписки были недавно полученными. Если арендодатель отказывается выдавать выписку, то арендатору  желательно перед подписанием договор аренды самостоятельно получить такую выписку.

Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (ипотека, сервитут, арест), установленных в отношении недвижимости.

Желательно так же проверить наличие судебных правопритязаний на объект аренды на сайтах арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Это можно сделать, указав в качестве лица, участвующего в деле, собственника недвижимости. Суды проверяются по месту нахождения (жительства) собственника и по месту нахождения недвижимости. Может оказаться, что судебными актами, постановлениями судебного пристава-исполнителя либо в рамках расследования уголовного дела на недвижимость наложен арест, запрещающий арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду.

Хорошей практикой является указание в договоре условий выхода из ситуации, если вдруг арендатор по независящим от него или арендодателя причинам утратит право аренды или возможность использовать недвижимость в результате предъявления третьими лицами судебных претензий в отношении недвижимости либо в результате ее ареста или оспаривания договора аренды третьими лицами. Наступление указанных ситуаций способно причинить арендатору убытки и создать значительные неудобства, поэтому было бы разумным получение от арендодателя гарантий в отношении юридической чистоты арендуемой недвижимости с установлением штрафов за их нарушений и возможностью взыскания с арендодателя убытков.

Однако, поскольку арендодатели не торопятся давать гарантии, а внесение штрафных санкций и условий о возмещении убытков вызывает определенные трудности, то качественное изучение прав арендодателя на объект аренды становится для арендатора надежным инструментом управления юридическими рисками.

Кроме проверки прав арендодателя на недвижимость чрезвычайно важно проверить наличие у лица, подписывающего договор аренды, полномочий на заключение такого договора.

Особенную актуальность эта рекомендация приобретает в том случае, когда арендодателем является юридическое лицо. В этом случае возникает необходимость проверки:

• правоспособности и существования юридического лица, являющегося арендодателем,
• законности избрания лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа;
• наличия у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа, полномочий на заключение договора аренды недвижимости на определенный срок и на определенных условиях;
• соблюдения процедуры одобрения договора аренды внутренним органом управления юридического лица, являющегося арендодателем (в тех случаях, когда необходимость такого одобрения предусмотрена законом или учредительными документами этого юридического лица).

Зачастую в договорах аренды отсутствуют условия о гарантиях юридической чистоты объекта. Такие условия особенно актуальны в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту арендуемого объекта и прав арендодателя на него не удалось по каким-либо причинам. Гарантии только тогда приобретают полноценное значение, когда за их нарушение или недостоверность договором предусмотрены меры ответственности. Поэтому необходимо указывать какую ответственность несет арендодатель за нарушение гарантий и заявлений. Это усилит значимость гарантий, укрепит юридическую позицию арендатора и несколько защитит его от наступления некоторых непредвиденных ситуаций.

Ошибки в предмете договора и недостаточная индивидуализация

Существенным условием договора аренды наряду с определением размера арендной платы являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации).  В связи с этим существенное значение для юридической действительности договора имеет точное определение недвижимости, передаваемой в аренду. Не многие, но все же некоторые договоры страдают отсутствием достаточной степени индивидуализации передаваемой в аренду торговой недвижимости.

Что должно быть указано в условиях договора  о предмете аренды для того, чтобы это условие считалось согласованным? Необходимо указывать название помещения, номер, если имеется, площадь помещения согласно данным кадастрового учета, этаж, адрес здания, в котором находится торговое помещение, условный номер помещения согласно свидетельству о праве собственности на помещение. Кроме этого, желательно сделать одним из приложений к договору аренды план этажа, на котором предоставляется торговое помещение, и выделить на этом плане контур помещения каким-либо цветом.

Отсутствие юридического разделения торговой площади и подсобных помещений

Частой ошибкой арендаторов, имеющей неприятные налоговые последствия является отсутствие в договоре аренды четкого разделения торговых и иных помещений, не относящихся к торговым.

Согласно ст. 346.26 НК РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется, помимо прочего, в  отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли.

В соответствии со ст. 346.29 НК РФ при исчислении суммы единого налога на вмененный доход в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны, должен использоваться физический показатель базовой доходности «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».

Статьей 346.27 НК РФ установлено, что под площадью торгового зала понимается часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов

К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы) (ст. 346.27 НК РФ).

Таким образом, при исчислении единого налога на вмененный доход и определении площади торгового зала следует руководствоваться договором аренды, в котором должна быть четко указана площадь торгового зала помещения, передаваемого в аренду.

Согласно же ст. 346.27 НК РФ площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

Все сказанное выше означает, что разделение в договоре аренды помещений на торговые площади и площади, не являющиеся торговыми, позволяет снизить единый налог на вмененный доход. Кроме того, у арендатора в связи разделением помещений на торговые и иные (подсобные, хозяйственные, складские) возникает повод для переговоров с арендодателем по снижению арендной ставки в отношении помещений, не являющихся торговыми и не приносящими прямого дохода арендатору. Это сильный аргумент и если арендатор правильно проведет переговоры, то может сэкономить на арендной плате.

Ошибки в случае аренды части помещения

Частным случаем ошибок в определении предмета договора аренды являются допускаемые сторонами ошибки, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения.

При этом ошибка заключается способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. был изменен порядок индивидуализации частей помещений. Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Теперь уже недостаточно указание в поэтажном плане, приложенном к договору, контура части помещения, передаваемого в аренду. Требуется осуществление кадастровых работ, результатом которых станет описание и фиксация этой части помещения в государственном кадастре недвижимости. Без этого предмет договора аренды не будет считаться определенным, а договор аренды не будет считаться заключенным и имеющим юридическую силу.

Итогом государственного кадастрового учета части помещения будет являться кадастровая выписка (паспорт) и (или) технический план, которые рекомендуется приложить к договору аренды в качестве приложения для устранения всяких сомнений в отношении предмета аренды.

Ошибки при определении размера и условий арендной платы

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом судебная практика исходит из того, что может указываться как собственно твердая цена, так и порядок ее исчисления.

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают  в договоре следующие типичные ошибки:

• Отсутствие указания о том включено ли НДС в арендную плату. Это имеет не столько налоговые последствия, сколько порождает споры между арендодателем, который утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, и арендатором, который убежден в том, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо уточнить включено ли НДС в арендную плату или нет.
• Отсутствие уточнения о том, какие платежи включается в арендную плату. Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Если базовая часть является фиксированной и согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ не подлежит пересмотру более одного раза в год, то эксплуатационные расходы позволяют арендодателю создавать условия для легального увеличения итоговой суммы арендной платы. В этой связи можно рекомендовать арендаторам точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать суммы выше, которой такие платежи не подлежат оплате арендатором. Подобное условие будет дисциплинировать арендодателя.
• Отсутствие четких условий о порядке повышения арендной ставки. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В этой норме есть два момента, на которые необходимо обратить внимание. Первое, прямое заимствование этой нормы в неизменном виде в договоре создает трудности для арендодателя по увеличению арендной платы поскольку, как следует из нормы закона, изменение ее размера должно осуществляться по соглашению сторон. Это означает, что без согласия арендатора на увеличение арендной платы увеличить ее в одностороннем порядке будет не возможно. Второе, в том случае, если договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора указать размер, на который может быть увеличена арендная плата, а также внести в договор положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.
• Отсутствие привязки размера арендной ставки в торговых центрах к выручке арендатора или посещаемости торгового центра. В последнее время некоторые новые торговые центры не могут обеспечить необходимую посещаемость, что напрямую отражается на доходности арендаторов, которые неся убытки от недостатка посещаемости торговых центров покупателями, вынуждены кроме этого еще и оплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату. В этой связи приобретает особое значение привязка размера арендной платы к посещаемости нового торгового центра. Разумно предусмотреть в договоре постепенное увеличение арендной платы путем установления нескольких видов ставок. Одна ставка применяется до того момента, пока торговый центр не станет популярным и будет обеспечивать постоянный значительный поток посетителей, а вторая ставка применяется с момента, когда перестает действовать первая ставка. Еще одним вариантом, получающим все большее распространение, является привязка арендной платы к проценту от оборота арендатора, при этом в договоре, как правило, указывается минимальная фиксированная ставка аренды. По данным компании Jones Lang LaSalle, во втором квартале 2011 года московским арендаторам, работающим в различных сегментах, предлагались следующие проценты ставок с оборота:

Ошибки при оформлении акта приема-передачи помещения

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В тех случаях, когда арендатор получает помещение в плохом состоянии либо, когда договором предусмотрена возможность получения арендатором возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений, в интересах арендатора зафиксировать состояние помещения в момент его получения от арендодателя и состояние помещения в момент его возврата. Для этого необходимо как можно более подробно описать состояние помещения в акте приема-передачи. В таком акте необходимо отразить характеристики помещения и его площадь, состояние объекта и его конструктивных элементов, необходимость в текущем или капитальном ремонте, состояние инженерных коммуникаций, возможность использования помещения в целях аренды и использования его для того профиля деятельности, для которого оно арендуется. Хорошей оценки заслуживает включение в акт фотографий помещения и отражение в нем показаний счетчиков по учету коммунальных услуг.

Виталий Дадонов, партнер Юридической компании «Дельфи»

____________________________________

Материал подготовлен по итогам выступления партнера Юридической компании «Дельфи» Дадонова Виталия на семинаре по торговой недвижимости, прошедшем в рамках 17-й международной выставки «Мир детства».

06.10.2011

В соответствии с российским законодательством договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Бухгалтеры постоянно сталкиваются с договорами. 

На курсе повышения квалификации мы даем самые нужные бухгалтеру знания: как использовать и формулировать условия договора

, определять подсудность, избегать вопросов налоговиков и обезопаситься от претензий контрагентов и силовых структур.

Программа курса «Работа с договорами: правовые навыки для бухгалтера».

Таким образом, правовым последствием заключения, изменения или прекращения договора является соответственно установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей его сторон. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех его сторон. Причем эта воля может быть выражена как в устной, так и в письменной форме. Как правило, устная форма используется в случае исполнения договора при его заключении при условии, что для данного вида договоров законом не предусмотрена обязательная письменная или нотариальная форма. И если при заключении договора в устной форме сторонам удается избежать ошибок, возникающих в тексте договора в силу объективных или субъективных причин, то в договоре, заключенном в письменной форме, такое невозможно. При всей внимательности и осмотрительности, с которой обычно подходят к оформлению договора, нередки ситуации, когда уже в процессе его исполнения обнаруживаются ошибки, влекущие порой существенное изменение сути всего договора.

Ошибка в договоре: понятие и правовая природа

Прежде всего необходимо отметить, что российское договорное право как таковое не содержит законодательно закрепленного понятия ошибки в договоре. И это не самым лучшим образом отличает его от договорного права других государств. В договорном праве большинства стран (Великобритания, США, Франция, Израиль и др.) ошибки при заключении договоров регулируются специальными нормами, поскольку выделены в отдельные подразделы права.

Разумеется, специальное регулирование позволяет сторонам договора избежать спорных ситуаций при выявлении ошибок в заключенном договоре. Тогда как при отсутствии такого регулирования создается почва для разночтения, и разрешение связанных с этим споров возможно только путем применения аналогии права либо аналогии закона.

К слову, согласно статистике, ошибки в договоре входят в число трех самых распространенных ошибок подчиненных, среди которых значатся также невыполнение работы в срок и потеря вещи, принадлежащей компании.

Ошибкой в широком смысле признается непреднамеренное отклонение от истины или правил. Исходя из этого определения, можно сказать, что ошибкой в договоре является отклонение от воли сторон, для реализации которой, собственно говоря, договор и заключается.

Воля сторон – это основание договора, и в этом смысле договор нередко называют законом между частными лицами. Но, в отличие от закона, в понятии нормативно-правового акта обязательного характера воля сторон договора, проявляющаяся непосредственно в самом договоре, может находиться под влиянием сторонних обстоятельств, ошибки, заблуждения и обмана. Именно поэтому ошибка относительно текста договора имеет юридическое значение, поскольку она как внешнее проявление воли сторон, пусть и ошибочное, является юридическим действием.

Виды и правовые последствия ошибок в договоре

Несмотря на отсутствие законодательного регулирования данного вопроса, исходя из договорной практики, можно вывести следующие виды ошибок при заключении договоров:

• собственно ошибки,

• ошибки вследствие введения в заблуждение (так называемая ошибка с отягчающими обстоятельствами),

• опечатки.

В зависимости от вида ошибки возможны и различные правовые ­последствия для сторон договора.

Собственно ошибки

Первый вид ошибок, без отягчающих обстоятельств, таких, как намеренное введение в заблуждение, является наиболее распространенным видом ее при заключении договора. При этом ошибка должна быть существенная, позволяющая предположить, что если бы стороне, допустившей ошибку, было бы известно об этом на момент заключения договора, ­указанная сторона не заключала бы договор.

Судебно-арбитражная практика

Государственное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к хлебокомбинату о взыскании задолженности за потребленную электрическую энергию и неустойки по договору энергоснабжения.

Решением первой инстанции с хлебокомбината в пользу предприятия были взысканы сумма задолженности, пеней и государственной пошлины. Суд исходил из того, что в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие задолженность ответчика за потребленную электрическую энергию ­и просрочку по ее погашению.

В кассационной жалобе предприятие просит постановление апелляционной инстанции в части уменьшения пеней отменить, взыскать с общества 5 425 рублей 94 копейки неустойки. Заявитель указывает, что истец, рассчитав размер пеней, исходя из 1/300 ставки рефинансирования, фактически применил статью 333 Гражданского кодекса и уменьшил сумму неустойки.

Судьи отметили, что в рассматриваемом договоре стороны предусмотрели, что в случае просрочки оплаты потребленной электроэнергии хлебокомбинат выплачивает пеню в размере 0,5 процента за каждый день просрочки. Пеня начисляется на сумму задолженности, начиная со следующего дня после наступления срока платежа.

Истец первоначально требовал взыскать неустойку в размере 3 962 рублей 17 копеек, которая ниже суммы, предусмотренной условиями договора. Данное требование истца не противоречит нормам материального права ­и не нарушает права ответчика.

Однако суд апелляционной инстанции в данном случае, установив, что в расчетах суммы неустойки допущена ошибка, должен был выяснить у ист­ца, согласен ли он на уменьшение неустойки до пересчитанной суммы или настаивает на взыскании заявленного требования. При отказе истца от снижения суммы неустойки суд вправе был рассмотреть данный вопрос в порядке статьи 333 Гражданского кодекса. Однако апелляционная инстанция указанные требования не выполнила, чем нарушила нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции подлежит отмене в части уменьшения сумм неустойки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2006 г. № Ф08-6632/2005).

Собственно ошибки возникают тогда, когда при оформлении договора в письменном виде либо искажается предварительная устная договоренность сторон, либо не уделяется внимание некоторым важным для исполнения договора моментам. При этом данные ошибки возникают непреднамеренно, то есть ни одна из сторон не преследует цели обмануть или ввести в заблуждение другую сторону. Такие ошибки имеют место из-за недостаточной внимательности сторон или из-за того, что не все моменты полностью оговорены сторонами.

Гражданский кодекс знает лишь три основания признания договора ­недействительным вследствие обнаружения собственно ошибки в договоре:

1. Если условия договора не соответствуют закону или иному правовому акту (ст. 168 ГК РФ).

2. Если условия договора выходят за пределы правоспособности одной из сторон договора или обеих сторон (ст. 173 ГК РФ).

3. Если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий (ст. 174 ГК РФ).

Пример 1

Стороны заключают договор на оказание консультационных услуг. Однако, поскольку некоторые не различают понятия «консультационные услуги» и «услуги по обучению», из-за ошибки лица, составляющего договор, и из-за невнимательности юриста, его проверяющего, в предмете договора вместо оказания консультационных услуг значится оказание услуг по обучению.

В этом случае происходит подмена понятий. Как известно, оказание услуг по обучению возможно только при наличии соответствующей лицензии, тогда как для оказания консультационных услуг этого не требуется. Кроме того, организации, оказывающие услуги по обучению, в отличие от консультационных компаний, освобождены от уплаты НДС. По окончании обучения всем прошедшим курс обучения выдается свидетельство или сертификат, который является подтверждением оказания услуг для бухгалтерии организации-заказчика наравне с другими документами.

Поэтому при такой ошибке в предмете договора организация-заказчик не сможет выделить НДС, а организация-исполнитель – представить надлежащие подтверждающие документы. Как следствие – такой договор может быть признан недействительным из-за несоответствия его закону, а также вследствие признания договора выходящим за пределы правоспособности заключившей его стороны.

Согласно Гражданскому кодексу недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка признается недействительной с момента ее совершения.

В этом случае каждая из сторон договора обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в нашем примере – оказанные консультационные услуги) возместить его стоимость в деньгах.

Еще одним примером подобной непреднамеренной ошибки без отягчающих обстоятельств является отсутствие конкретизации вида дней при исчислении тех или иных сроков.

Пример 2

Стороны заключили договор поставки, по условиям которого одна сторона (поставщик) обязуется поставить другой стороне (заказчику) оборудование в течение десяти дней, а заказчик обязуется произвести оплату за оборудование в течение трех дней. Ни в том, ни в другом случаях не указано, о каких именно днях идет речь: календарных или рабочих. В соответствии с российским ­законодательством, если не указано иное, под днями понимаются календарные дни.

Все это может породить ситуацию, когда ни поставщик, ни заказчик не смогут выполнить принятые на себя обязательства в силу того, что из-за переносов праздничных и выходных дней, которые достаточно часто практикуются у нас в стране, 10 или 3 дня будут выходными. И тогда ни отгрузка оборудования, ни оплата не смогут быть произведены. И это произойдет не по вине сторон, но из-за их непредусмотрительности.

При этом в данном случае договор не может быть признан недейст­вительным, поскольку отсутствие конкретизации вида дней при исчислении сроков не является ни нарушением закона, ни существенным ­обстоятельством, дающим право на расторжение договора.

Ошибки вследствие введения в заблуждение

Такие ошибки еще называются ошибками с отягчающими обстоятельст­вами. И это не случайно. Ведь подобные ошибки возникают, как правило, из-за преднамеренных действий (введения в заблуждение или обмана) одной из сторон договора или третьих лиц.

Относительно влияния введения в заблуждение и обмана ­на действи­­тель­ность договора существуют две теории.

Одни юристы полагают, что договор, заключенный под влиянием введения в заблуждение и обмана, недействителен, потому что не представляет единства воли. Это теория унитета.

Другие же утверждают, что договор сам по себе действителен, но сторона, введенная в заблуждение или обманутая, имеет право требовать прекращения договора или вознаграждения за понесенные убытки, так как введение в заблуждение или обман составляют нарушение ее права. Это теория прекращения договора.

Практика же исходит из того, что задача права – не уничтожать, а по возможности поддерживать установившиеся юридические отношения, поэтому оно должно только в крайнем случае признавать несущест­вующими даже и ненормальные юридические отношения. Вместе с тем одним из основных принципов российского гражданского права является принцип стабильности договоров, поэтому, в соответствии с Гражданским кодексом, введение в заблуждение при заключении договора не может быть основанием для автоматического расторжения договора, если возможно по соглашению сторон внести необходимые изменения в договор. При этом за введенной в заблуждение или обманутой стороной, разумеется, признается право требовать признания договора недействительным и получения ­соответствующего возмещения.

Договор, заключенный вследствие введения в заблуждение, признается недействительным только в судебном порядке по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Немаловажным здесь является то, что для признания договора недействительным необходимо, чтобы заблуждение имело существенное значение.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы договора либо тождества или таких качеств его предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов договора не имеет существенного значения и поэтому не может служить основанием для признания договора недействительным.

В случае признания договора недействительным, как совершенным под влиянием заблуждения, каждая из сторон договора обязана возвратить другой стороне полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах. Это общее ­положение недействительности договоров.

Однако законодательство содержит и дополнительные неблагоприятные правовые последствия для стороны, по чьей вине возникло заблуждение для потерпевшей стороны.

Потерпевшая сторона вправе требовать от виновной стороны возмещения причиненного ей реального ущерба. Но здесь следует помнить о том, что такое право возникает у стороны, по иску которой договор признан недействительным, только в случае, если она докажет, что заблуждение произошло по вине другой стороны. В противном случае сторона, по иску которой договор признан недействительным, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим ­от заблуждавшейся стороны.

Опечатки

Опечатка вообще – это ошибка, обнаруженная в уже напечатанном тексте: пропуск буквы или лишняя буква, пропуск слова, искажение слова и т.п. Как правило, опечатки искажают смысл текста или изложенные в нем факты.

Вопрос относительно опечаток в тексте договора остается наименее урегулированным с точки зрения права. Причем речь идет об опечатках, которые порой имеют существенное значение. При их обнаружении стороны могут быть поставлены в такие условия, которые согласно обычаям делового оборота признаются кабальными.

Это могут быть опечатки в названии сторон, в их реквизитах, в том числе и в банковских, в суммах, в названии предмета договора и пр. Все опечатки независимо от того, совершены они преднамеренно или по вине одной из сторон, могут иметь решающее юридическое значение, хотя в случае опечатки в тексте договора законом предусмотрены наименее серьезные правовые последствия.

Наличие опечатки в тексте заключенного договора не является поводом для отмены данного договора. Обнаруженная в тексте договора опечатка подлежит исправлению по соглашению сторон.

Тем не менее многое зависит от того, где именно допущена опечатка.

Чаще всего, как показывает практика, опечатка возникает в названии той или иной стороны договора. Как быть в этом случае? Является ли договор, содержащий опечатку в наименовании сторон договора, юридически значимым? Однозначного ответа нет. Однако, опираясь на нормативные акты, регулирующие, например, ведение бухгалтерского учета, можно сказать, что принять к учету такой договор будет проблематично.

В пункте 2 статьи 9 закона № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» перечислены реквизиты, наличие которых обязательно для приема к учету первичных учетных документов. Среди них наименование организации, от имени которой составлен документ. Получается, что фактически при наличии опечатки в наименовании стороны в договоре отсутствует обязательный реквизит. Поэтому для придания договору юридической силы необходимо внести соответствующие исправления.

С другой стороны, возможны и случаи, когда опечатка допущена, например, в адресе или реквизитах компании. Неужели и в этом случае договор нельзя будет принять к учету, а стороны получат право ссылаться на его недействительность? Думается, что нет.

В нашей стране законодательно закреплен принцип толкования договора, согласно которому при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Кроме того, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, если в тексте договора присутствует опечатка в адресе стороны, то в случае разногласий суд будет опираться не только на адрес с опечаткой, указанный в договоре, но и на другие сопутствующие ему документы, а также фактические обстоятельства, как то: письма, направленные ­и полученные по правильному адресу, указание адреса в переписке сторон и пр.

Кроме того, опечатка, присутствующая в банковских реквизитах, также вряд ли повлечет на этом основании признание договора недействительным.

Судебно-арбитражная практика

В ходе камеральной проверки обоснованности применения налоговой ставки 0 процентов и налоговых вычетов по НДС на основе декларации за июль 2004 года и документов, представленных налогоплательщиком Общества, налоговая инспекция посчитала необоснованным применение организацией налоговых вычетов. По контракту от 25.03.2004 г. № DG/01 не подтвержден факт поступления валютной выручки от иностранного покупателя, поскольку номер счета в представленной Обществом выписке банка не соответствует номеру счета, указанному в контракте, а в графе «Назначение платежа» указано «зачисление денежных средств по контракту № 09/01 от 25.03.2004 г.».

Номер счета и наименование банка комиссионера, указанные в договоре комиссии от 01.03.2004 г. № 1/СТ, не соответствуют указанным ­в платежном поручении.

В ходе проверки налогоплательщик направил в налоговую инспекцию письмо, в котором сообщил, что ошибки в указании банковского счета в контракте являются опечатками, а неточное указание номера контракта в swift-­сообщении связано со сбоем в компьютере.

По результатам камеральной проверки налоговая инспекция вынесла решение об отказе в возмещении НДС по декларации за июль 2004 года. Общество, посчитав указанное решение налогового органа незаконным, обжаловало его в арбитражном суде.

Доводы налоговой инспекции, касающиеся противоречий и расхождений в реквизитах, судом были отклонены. Из материалов дела видно, что Общество представило в налоговый орган с сопроводительным письмом исправленные договоры, а также пояснило, что имеющиеся в них ошибки являются опечатками. Суд отметил, что имеющиеся в материалах дела документы содержат неточности, которые можно квалифицировать как опечатки. Кроме того, заявитель устранил недостатки до вынесения оспариваемого решения, ­представив исправленные документы в налоговую инспекцию.

Кроме того, в подтверждение поступления выручки за реализованную на экспорт продукцию от иностранного покупателя по указанному договору Общество представило выписку банка с приложением swift-сообщения и мемориальный ордер, которые в совокупности подтверждают фактическое поступление на счет Общества валютной выручки от фирмы-покупателя товара по контракту от 25.03.2004 г. № DG/01, что соответствует требованиям подпункта 3 пункта 2 статьи 165 Налогового кодекса. Ссылка налогового органа на неверное указание номера контракта в swift-сообщении несостоятельна, поскольку в материалах дела имеется письмо фирмы – покупателя товара, которым подтверждается оплата товара по контракту от 25.03.2004 г. № DG/01.

При таких обстоятельствах суд признал недействительным решение налоговой инспекции в части отказа в возмещении суммы налога (постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.08.2005 г. № А52-7537/2004/2).

Отметим также, что даже в случае невозможности мирного решения вопроса об исправлении опечатки в тексте договора и последующего признания судом недействительной этой части договора следует помнить о статье 180 Гражданского кодекса, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как избежать ошибок в договорах…

Как видно из изложенного выше, ошибки в договоре могут иметь решающее значение для определения действительности договора. Невнимательность или небрежность могут дорого стоить потерпевшей стороне. И хотя в целом закон встает на сторону потерпевшей стороны, во избежание спорных ситуаций мы бы предложили следовать таким рекомендациям при заключении договоров:

1. Перед заключением договора необходимо удостовериться, что лицо, которое намеревается подписать договор, полномочно это делать. Если речь идет о первых лицах компании (директор, генеральный директор), то здесь вопросов возникнуть не должно. Как правило, они действуют на основании устава компании. Если же в подписантах указан человек, занимающий другую, хотя и немаловажную должность в компании, то обычно таким основанием будет являться доверенность. Ее реквизиты (дата и номер) должны быть обязательно указаны в тексте самого договора.
   Кроме того, не будет лишней и копия этой доверенности. Она позволит удостовериться в наличии соответствующих полномочий, что называется, воочию.

2. Копии учредительных документов позволят не только удостовериться в правильном написании наименования, но и убедиться в правоспособности другой стороны. К тому же, если для осуществления деятельности по заключаемому договору в соответствии с законом необходимо наличие лицензии, то следует запросить и копию этой лицензии.

3. Все цифры в тексте договора рекомендуется расшифровывать путем буквенного написания в скобках. Это позволит избежать спорных ­ситуаций с «исчезнувшими» нулями или «перескочившей» запятой.

4. Необходимо помнить о том, что, если в договоре не конкретизировано, о каких именно днях идет речь, дни считаются календарными. Поэтому не лишним будет в каждом сроке уточнить вид дней, используемых для исчисления.

Это лишь некоторые рекомендации, соблюдение которых позволит компании избежать ошибок при заключении договоров. Повысить эффективность работы в этом направлении может организация комплексной проверки договора всеми заинтересованными службами внутри компании: прежде всего – сотрудниками юридического отдела и бухгалтерии, а также службами финансового контроля и службами, непосредственно заинтересованными в заключении конкретного договора (так называемыми ­инициаторами договоров).

…и как их исправить?

Если же, несмотря на все превентивные меры, избежать ошибки ­в договоре не удалось, то у сторон есть три способа ее исправить:

1. Внесение соответствующего исправления в текст договора и парафирование этого исправления надлежащим образом уполномоченными представителями сторон путем написания фразы «Исправленному верить».

2. Составление дополнительного соглашения с изложением исправления, которое стороны согласились внести.

3. Составление исправленного текста всего договора в том же порядке, как и при оформлении подлинного текста.

При выборе сторонами второго варианта, то есть при подписании сторонами дополнительного соглашения к договору, сторонам необходимо в тексте такого соглашения сделать примечание о том, что исправленный текст заменяет собой содержащий ошибку текст ab initio, то есть с самого начала действия договора.

Это не страшилка, а реальный прецедент, причем не один — когда договор аренды расторгался с франчайзи достаточно быстро. А дальше — утомительный поиск новой локации, простаивание бизнеса, переезд и раскручивание нового адреса. Долго, дорого, а главное — этого можно было бы избежать, если бы партнер отправил на проверку свой договор аренды Евгению Озерскому, юристу ГК «Пив&Ко».

Юрист ГК «Пив&Ко» Евгений Озерский

Ошибка № 1

Не продлевается договор аренды

Предположим, что у партнера был заключен договор аренды в 2018 году на три года, и после этого он не продлевался. В Гражданском кодексе четко прописано про подобные договоры: они автоматически переквалифицируются на неопределенный срок. Арендодатель такой договор может расторгнуть, предупредив арендатора всего за 30 календарных дней. Риски понимаете сами: никому не хочется съезжать с локации, которая приносит прибыль. Да и сам переезд — процесс весьма затратный, не говоря о том, что точка какое-то время вообще работать не будет.

Минимальный срок аренды, который приемлем для нашей финансовой модели бизнеса — пять лет. Именно такой срок и является самым оптимальным в договоре аренды для магазинов «Пив&Ко». И именно такие договоры, которые предусматривают наши формулировки, расторгнуть намного сложнее. Арендодатель может выселить арендатора только по условиям, предусмотренным Гражданским кодексом, а их всего четыре: первое — арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, второе — существенно ухудшает имущество, третье — нарушает сроки платежей, четвертое — не производит капитальный ремонт. Кстати, четвертое мы никогда не прописываем в договоре, стараясь переложить его на арендодателя.

В общем, просто так никто вас не выселит. Придется составить сначала претензию, а потом идти в суд и доказывать свою правоту. Даже в случае, когда арендатор вовремя не заплатил за помещение, легко уладить, потому что есть время. Пока арендодатель идет в суд, арендатор успевает погасить всю задолженность, и суд отклоняет требования истца. В итоге арендатор остается в помещении.

На наш взгляд, это элементарная безопасность, чтобы не остаться на улице и не потерять помещение, в котором был сделан ремонт и привлечен клиентский трафик.

Ошибка № 2

Договор аренды не регистрируется

Регистрация договора аренды в Росреестре — аксиома, которая почему-то часто не выполняется франчайзи. Только такой договор вас обезопасит от всего того, что было описано выше. Плюс за свою безопасность вы получите от нас бонус — 50 литров пива.

Ошибка № 3

11 месяцев аренды с автоматическим продлением — опасная формулировка

Финансовая модель бизнеса рассчитана не на 11 месяцев. В случае если договор заключен на этот период, и к арендодателю придет заинтересованный в вашем помещении арендатор и предложит более интересную цену, то вы опять же рискуете оказаться на улице. По такому договору спустя 11 месяцев арендодатель имеет право выслать вам всего лишь уведомление, и через 30 дней арендатор обязан будет съехать.

Ошибка № 4

Страх, что если начнется пересмотр договора, то повысится арендная плата

Честно — может и подняться, но это не точно. Если в условиях договора прописано, что повышение цены возможно по соглашению сторон — то арендодатель может прислать соответствующее уведомление, но у партнера остается право отказаться. Если же изменение цены по договору возможно в одностороннем порядке — то арендодатель имеет право стоимость аренды поднять. Но мы как раз и пытаемся все эти спорные и нежелательные момент договора заметить и нивелировать. Тем более сейчас очень подходящее время на рынке для этого. Помещения освобождаются, и арендодатели держатся за своих арендаторов, поэтому сегодня удобное время для пересмотрения договоров в пользу наших партнеров.

Ошибка № 5

Нежелание заниматься договором аренды самостоятельно и даже отдавать его на проверку нам

В случае расторжения договора — это всегда переезд. Если магазин работает и приносит доход, зачем его трогать и наживать себе проблем? Тем более решение не требует особого включения самого партнера. Мы сами все проверим, составим все необходимые документы, а партнеру останется только обсудить их с арендодателем. Для этого я, юрист по аренде, и появился в «Пив&Ко». Этим нужно пользоваться, тем более сегодня.