Ошибка в договоре долевого строительства

• Журнал
• Вопросы риелтору
• Городская недвижимость

советыГородская недвижимость

Обратите внимание! 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 30.06.2023 года (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов. Читайте подробнее о новых правилах приемки и предъявления претензий к застройщику по качеству квартиры и отделки в статье наших юристов по долевому строительству.

В данной статье мы собрали самые распространенные ошибки дольщиков при заключении, исполнении ДДУ и общении с застройщиком. Если вы хотите выиграть суд у застройщика и отсудить неустойку за просрочку или иные компенсации, рекомендуем ознакомиться с этой статьей и не совершать подобных ошибок. Некоторые из этих ошибок могут дорого стоить. В конце статьи вы найдете ссылки на пошаговые инструкции по взысканию неустойки за просрочку с застройщика, расторжению ДДУ, спорам о недостатках качества и метражу объекта недвижимости.

Мы собрали основные ошибки, которые совершают дольщики.  Рекомендуем всем дольщикам к прочтению!

Подписание дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта недвижимости

Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы: 

• предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.)

• применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.)

Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию. Как правило, редко застройщики предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски. Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

Несмотря на советы  юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение, 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение. Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).

Подписание соглашения об отступном

Второй документ, который предлагают подписать застройщики при просрочке, дабы сэкономить на выплате неустойки, — это соглашение об отступном, в соответствии с которым дольщику вместо начисленной по закону компенсации предлагается меньшая денежная компенсация или альтернативная компенсация (скидка на ремонт, машино-место, кладовая и т.д.).

Мы не будем убеждать дольщиков обратиться в суд за большей компенсацией, иногда получение отступного может быть выгоднее судебного взыскания (если дольщику действительно нужно машино-место или кладовая и застройщик отдает их “по себестоимости” либо с реальным взысканием денег с застройщика проблемы). Однако мы бы хотели рассказать о некоторые нюансах таких соглашениях, о которых застройщики не рассказывают.

Особо опытные застройщики нередко предлагают дольщикам заключить договор уступки неустойки с третьим лицом. Застройщикам это выгодно: они приобретают, условно говоря, за 10-30 рублей 100 рублей. То есть выплачивают дольщику 10-30 % от неустойки, а затем новый “дольщик” взыскивает с застройщика 100 % (по своим искам застройщик “забывает” заявить о снижении неустойки), отличный способ вывести наличные деньги при необходимости или произвести зачет требований. Заключая подобные договоры, также учитывайте риски нарушения срока выплаты стоимости уступаемых прав.

Подписание передаточного акта с открытой датой

Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков. Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается. 

Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.

Поспешное расторжение ДДУ

К вопросу расторжения договора с застройщиком нужно подходить максимально ответственно. Увы, многие дольщики расторгают договор, не задумываясь о последствиях. В ряде случаев их понуждают к этому недобросовестные юристы, которые хотят получить больше денег за свои услуги. Дело в том, что в случае наличия у застройщика финансовых проблем застройщик может денег и не выплатить, и дольщик рискует остаться без квартиры и своих инвестиций. Поэтому при принятии решения о расторжении договора оцените финансовое состояние застройщика на текущий момент и ближайшее будущее. Если вы обращаетесь к юристом, попросите их оценить перспективы реального взыскания денег с застройщика, предоставив объективные письменные данные, а не только устные обещания.

Обращение в суд для взыскания неустойки только после подписания передаточного акта

Часто дольщики считают правильным начинать процесс взыскания неустойки только после передачи квартиры по передаточному акту и не задумываются о возможных негативных последствиях такого решения. 

Какие риски влечет обращение в суд за неустойкой только после подписания акта?

Неправильный расчёт неустойки

Ошибок в расчете неустойки можно привести множество (дольщики ошибаются, как в свою пользу, так и в пользу застройщика):

Рекомендуем ознакомиться со статьей про расчет неустойки по ДДУ и посчитать неустойку на онлайн калькуляторе.

Избегать суд по месту нахождения застройщика

Существует миф, что в суде по месту нахождения застройщика все судьи куплены и много там не взыскать. Зачастую это не так, в каждом суде, у каждого судьи сложилась своя определенная судебная практика по размеру присуждаемой неустойки. Поэтому не делайте поспешных выводов и изначально рассматривайте все возможные суды, изучите практику и выберете оптимальный вариант.

Подписание передаточного акта с отказом от права на взыскание неустойки или с соглашением об отступном

Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.

Важно: Даже если вы уже подписали акт и там была фраза про отсутствие претензий из-за нарушения сроков сдачи объекта, это абсолютно не препятствует взысканию неустойки, так как факт нарушения ваших прав уже состоялся. Есть многочисленная судебная практика по взысканию неустойки с таким актом.

Уклонение от приемки

У дольщика есть не только права, но и обязанности. Одна из них – принять объект недвижимости (дольщик должен приступить к принятию объекта в течение срока, определенного ДДУ или, если он не определен, то в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения о передаче). В этот срок нужно явиться на осмотр помещения и подписать акт приема-передачи либо отказаться от приемки, составив акт осмотра, где указать все обнаруженные существенные недостатки. Акт осмотра рекомендуем направить также застройщику Почтой России заказным письмом с описью вложения. По истечении 2 месяцев со дня наступления срока для приемки объекта, если дольщик не примет объект и не заявит отказ от приемки по причине существенных недостатков, застройщик может направить односторонний акт, который в суде не сыграет в вашу пользу. Суд может сильнее снизить неустойку, либо вовсе отказать в иске. 

Обратите внимание, что квартиру можно не принимать, если в ней существенные недостатки (нет света, газа, электричества, остекления, отделки, предусмотренной ДДУ или присутствуют огромные дыры в стене, потолке и полу, отсутствуют стены; проще говоря, существенными являются недостатки, которые  не позволяют ее использовать для проживания).  В иных случаях дольщик может принять объект и требовать устранения недостатков или выплаты компенсации в течение гарантийного срока.

Обследование объекта своими силами, без привлечения специалиста

Практика показывает, что более 80 % новостроек строятся с отступлением от строительных нормативов. При этом дольщику, который не является специалистом, многие недостатки недвижимости могут быть не видны при приемке: они могут “всплыть” в будущем (при холодной, сырой погоде или просто по истечении времени), а некоторые могут явно не обнаружиться, но повлечь, например, дополнительные расходы (выравнивание стен, возведенных не по нормативам, и т.д.). Строительный эксперт поможет вам обнаружить и зафиксировать недостатки, допущенные застройщиком при строительстве. Стоит он недорого (5-10 тыс. — выезд в среднем, 15-30 тыс. руб — полное заключение для представления в суд), но благодаря ему вы можете отсудить у застройщика дополнительно стоимость выявленных недостатков (сумма таких недостатков варьируется от 50 тыс. руб. до 1,5 млн. руб, зависит от передаваемого объекта (площадь, с отделкой/без отделки), застройщика и опыта самого специалиста, а также применяемого им оборудования). Помимо этого, строительный эксперт поможет выявить серьезные недостатки и устранить их на начальной стадии, что избавит вас от головной боли и нервов в будущем.

Продажа неустойки непроверенным юристам 

Ни для кого ни секрет, как застройщики, так и юристы, бывают недобросовестными: вводят дольщиков в заблуждение, обещают невозможное, пропадают после заключения договора. Доверившись нерадивым юристам, дольщик может упустить свое право на неустойку. Например, юристы могут предложить “сменить подсудность”, “уйти в арбитраж” (кстати, в юридической терминологии в этом случае происходит смена не подсудности, а подведомственности), заключив договор уступки. При этом, как правило, предлагается “формально”, “только для суда” подписать расписку о получении денег по договору уступки. Нередко встречаются ситуации, когда “юристы” пропадают после подписания подобных документов. 

Поэтому, подписывая документы, не доверяйте словам, а проверьте их содержание. Подписав договор уступки и расписку на полную сумму договора уступки, вы рискуете остаться без денег. Существуют альтернативные схемы “уйти в арбитраж”, при которых дольщик остается защищенным, и если у юристов нет желания вас обмануть, они обязательно предложат схему работы, учитывающую интересы дольщика.

Также юристы при подписании договора оказания услуг нередко предлагают “формально”, “только для суда” подписать акт оказанных услуг, якобы для взыскания судебных расходов. Знайте, что данный документ не является обязательным для взыскания судебных расходов (для их взыскания в суд надо предоставить договор, предусматривающий, что юрист оказывает услуги именно по этому делу, а также документ об оплате, который подтверждает, что клиент оплатил услуги юриста, то есть фактически понес расходы, а не на бумаге, никакие закрывающие документы суду не требуются). Подписывая акт оказанных услуг сразу при подписании договора, вы рискуете остаться без внесенной предоплаты и “юриста”.

Читайте также: Подробные инструкции по спорам с застройщиками

Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика

Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ

Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку

Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.

• Приемка новостройки специалистом НОПРИЗ и консультации юриста при приемке
• Строительная экспертиза квартиры в новостройке
• Взыскание с застройщика компенсации за строительные недостатки
• Взыскание с застройщика неустойки за просрочку по ДДУ
• Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
• Признание права собственности через суд
• Проверка застройщика и новостройки
• Юридическое сопровождение сделок
• Регистрация права собственности
• Иные споры с застройщиком и услуги юриста по ДДУ