Ошибка определения площади земельного участка

N п/п

Проблемные вопросы

Позиция Росреестра

1.

Выявление реестровых ошибок органом регистрации прав

Согласно пункту 6 Порядка <1> при выявлении органом регистрации прав реестровой ошибки в сведениях ЕГРН <2> о границах земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, указанной в части 6 статьи 61 Закона N 218-ФЗ <3>, должностное лицо органа регистрации прав, выявившее такую ошибку, готовит письмо-поручение об определении местоположения границ земельного(-ых) участка(-ов), границ (частей границ) муниципального образования, населенного пункта, территориальной(-ых) зоны (зон), лесничества.

При этом действия органа регистрации прав по выявлению реестровой ошибки Законом N 218-ФЗ и Порядком не регламентированы.

С учетом изложенного реестровые ошибки могут быть обнаружены (выявлены) органом регистрации прав в следующих случаях:

— при рассмотрении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в случае если с таким заявлением представлен межевой план, в котором в разделе «Заключение кадастрового инженера» содержатся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных в ходе кадастровых работ ошибок;

— при рассмотрении информации о возможном наличии реестровой ошибки в результате автоматической выгрузки из ФГИС ЕГРН <4> о пересечениях границ объектов (в том числе, с использованием разработанных ФГБУ «ФКП Росреестра» скриптов);

— «в ручном режиме» (например, при сопоставлении сведений ЕГРН и сведений, содержащихся на картографических материалах; если очевидно неверное расположение земельного участка; по результатам анализа поступающих обращений граждан и т.д.).

Росреестром совместно с ФГБУ «ФКП Росреестра» разработан перечень критериев, свидетельствующих о возможном наличии в ЕГРН реестровых ошибок <5>.

Необходимо отметить, что выгрузки из ЕГРН, полученные посредством применения sql-запросов, разработанных в соответствии с указанными критериями, являются дополнительным, но не самостоятельным инструментом для выявления реестровых ошибок органом регистрации прав. Выявление реестровой ошибки возможно только по результатам проведения детального анализа документов, на основании которых сведения об объектах были внесены в ЕГРН, и сведений ЕГРН о таких объектах.

2.

Требования к картографическому материалу в целях применения его для исправления реестровых ошибок

Филиал может осуществить подготовку Отчета <6> с использованием картографического материала, который соответствует требованиям к точности и методам определения координат, установленным в соответствии счастью 13 статьи 22, частью 13 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных пунктами 2 и 3 Требований <7>, в том числе отвечающего следующим условиям:

— картографические материалы или материалы дистанционного зондирования Земли содержатся в государственных фондах пространственных данных или ГФДЗ <8>;

— указанные материалы позволяют определить значения координат характерных точек границ земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в соответствии с Требованиями;

— указанные материалы позволяют достоверно определить местоположение на местности границ земельных участков (например, границы земельного участка закреплены объектом искусственного происхождения и такой объект местности отображен на используемых картографических материалах или материалах дистанционного зондирования Земли).

При использовании картометрического метода определения координат могут быть использованы ортофотопланы масштаба 1:2000 и крупнее для обеспечения точности 1 м и лучше, масштаба 1:10000 и крупнее для обеспечения точности 5 м и лучше.

Также следует учитывать, что сведения, являющиеся картографической основой ЕГРН, подлежат обновлению в соответствии с требованиями к периодичности их обновления, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере геодезии и картографии, но не реже чем один раз в десять лет.

Таким образом, Филиалу совместно с Управлением необходимо проанализировать материалы, имеющиеся в государственных фондах пространственных данных, в том числе с использованием размещенной на официальном сайте ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» информации о содержащихся в ФФПД <9> картографических, топографических, аэрокосмосъемочных материалах, а также ГФДЗ на соответствие указанным требованиям и определить территорию, на которой возможно использовать подобранные листы ортофотопланов.

3.

Получение необходимого картографического материала

В целях исправления реестровых ошибок возможно использование картографических материалов или материалов дистанционного зондирования Земли:

— содержащихся в государственных фондах пространственных данных;

— содержащихся в ГФДЗ, в том числе полученных по результатам проведения аэрофотосъемки с помощью БВС <10> в рамках деятельности органов земельного надзора.

В ГФДЗ в том числе включаются следующие материалы, полученные по результатам проведения аэрофотосъемки с помощью БВС, в рамках деятельности органов земельного надзора:

— цифровые аэрофотоснимки;

— файл с параметрами ориентирования снимков;

— ортофотопланы.

Рекомендации по взаимодействию территориального органа Росреестра и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации при передаче пространственных данных, получаемых с использованием беспилотных воздушных судов для их использования при исправлении ошибок в определении местоположения границ земельных участков, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, направлены в Управления, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Филиалы письмом Росреестра от 27.07.2021 N 16-5727-МС/21.

4.

Взаимодействие с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления

При решении вопроса исправления реестровых ошибок рекомендуется наладить активное взаимодействие с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в части подготовки соответствующего картографического материала за счет средств регионального и местного бюджетов и помещения указанного материала в региональный и (или) ФФПД.

При этом Управлению совместно с Филиалом необходимо обеспечить максимально оперативное осуществление мероприятий по исправлению реестровых ошибок и определению координат смежных и (или) не смежных земельных участков в отношении приоритетных для органов власти территорий.

5.

Отсутствие в Филиале соответствующей материально-технической базы

В случае отсутствия в Филиале материально-технической базы для определения координат геодезическим методом (в том числе геодезического оборудования), допускается использование геодезических приборов Управления по соглашению (договору) о передаче соответствующего оборудования в безвозмездное пользование.

При этом при направлении в Филиал письма-поручения ответственные лица Управления и Филиала совместно предусматривают (планируют) порядок проведения работ, использования геодезического оборудования.

В целях применения картометрического метода целесообразно использование ГИС систем (при наличии в распоряжении Филиала), а также свободно распространяемых ГИС.

Также считаем целесообразным осуществлять взаимодействие с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по вопросам использования оборудования, обучения специалистов.

6.

Условия для применения аналитического метода определения координат

Аналитический метод определения координат возможно использовать в случае, если исправление реестровой ошибки заключается в преобразовании координат характерных точек границ земельных участков (с учетом параметров исправления реестровой ошибки):

— сдвиг по осям координат,

— разворот относительно осей координат,

— масштабный коэффициент на основании значений координат, содержащихся в ЕГРН,

— пересчет координат (в случае невозможности применения положений части 7.5 статьи 61 Закона N 218-ФЗ).

При этом конфигурация границ и площадь земельного участка после изменения сведений о местоположении границ земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки может изменяться в пределах величины, установленной частью 7 статьи 61 Закона N 218-ФЗ.

Аналитический метод определения координат целесообразно применять при условии наличия возможности расчетов значений координат характерных точек границ земельных участков, в отношении которых выявлена реестровая ошибка, на основании сведений об их местоположении и смежных с ними земельных участков, содержащихся в ЕГРН и иных документах, на основании которых установлено местоположение границ.

7.

Допустимое изменение значения площади земельного участка, указанной в правоустанавливающем документе и площади, вычисленной по координатам, определенным в результате исправления реестровых ошибок органом регистрации прав

Согласно части 7 статьи 61 Закона N 218-ФЗ при внесении органом регистрации прав изменений в сведения ЕГРН об описании местоположения границ земельного участка в целях исправления реестровой ошибки, площадь такого земельного участка после исправления реестровой ошибки может отличаться от площади, содержащейся в ЕГРН, не более чем на пять процентов.

Исходя из изложенного, условие изменения площади земельного участка «не более чем на пять процентов от содержащейся в ЕГРН» распространяется на земельные участки, в сведениях о местоположении границ которых органом регистрации прав осуществляется исправление реестровой ошибки, а также в отношении смежных и (или) несмежных земельных участков.

8.

Местоположение и конфигурация границ земельных участков не соответствует утвержденному ПМТ <11> либо Схеме <12>

Согласно пункту 42 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, может отличаться от площади земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном ПМТ, Схеме, не более чем на десять процентов.

На основании изложенного при подготовке межевого плана по образованию земельного участка в случае использования Схемы, ПМТ, содержащих координаты характерных точек границ земельного участка, кадастровый инженер при подготовке межевого плана соотносит указанные сведения с фактическими.

Вместе с тем в случае, если реестровая ошибка в местоположении границ земельного участка возникла вследствие ошибки, содержащейся в соответствующей Схеме или ПМТ, исходя из части 3 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, такая ошибка не является реестровой ошибкой и не подлежит исправлению органом регистрации прав в соответствии с Порядком.

9.

Отсутствие доступа сотрудников Филиала на земельный участок

В целях информирования граждан и иных заинтересованных лиц целесообразно организовать доведение информации (в том числе посредством средств массовой информации, социальных сетей) о проведении органом регистрации прав работ по исправлению реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о местоположении границ объектов и об осуществлении в связи с этим ФГБУ «ФКП Росреестра» определения координат характерных точек границ, в том числе геодезическим методом с выездом на местность.

10.

Хронометраж выполнения технологических процессов

Усредненные показатели трудозатрат на выполнение работ по определению координат в отношении одного объекта недвижимости с количеством характерных точек границы 14 (среднее количество точек в земельных участках согласно сведениям ЕГРН):

— подготовительные работы — 1 час;

— время на дорогу к месту проведения работ и обратно — 1 час

— определение координат геодезическим методом или методом спутниковых геодезических измерений (определений) — 6,23 часа;

— определение координат картометрическим или фотограмметрическим методами — 1,4 часа;

— подготовка документов по результатам выполнения работ — 1,1 часа.

Таким образом, среднее время, необходимое для определения координат в отношении одного объекта недвижимости с количеством характерных точек границы 14 составляет:

— 8,33 часа — при определении координат геодезическим методом или методом спутниковых измерений;

— 3,5 часа — при определении координат картометрическим или фотограмметрическим методами.

Средние трудозатраты на определение координат в отношении одного объекта, независимо от метода определения координат, составят 5,2 часа.

11.

Определение Филиалом координат смежных и несмежных земельных участков, не указанных в письме-поручении, в том числе сведения о координатах которых отсутствуют в ЕГРН

На основании части 7.1 статьи 61 Закона N 218-ФЗ и пункта 8 Порядка Филиал определяет координаты характерных точек границ смежных и (или) несмежных с ними земельных участков, в том числе не указанных в письме-поручении, координаты характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, координаты характерных точек границ (частей границ) муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, в том числе не указанных в письме-поручении.

Обращаем внимание, что определению подлежат координаты, в том числе смежных и (или) несмежных земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН.

Значения координат характерных точек границ каждого смежного и (или) несмежного земельного участка, части такого земельного участка, определение которых осуществлено Филиалом дополнительно в соответствии с частью 7.1 статьи 61 Закона N 218-ФЗ включаются в Отчет согласно пункту 10 Порядка.

При этом орган регистрации прав на основании Отчета также вносит в ЕГРН сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков соблюдении установленных статьей 61 Закона N 218-ФЗ, а также сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков.

12.

Принятие Решения <13> в случае подготовки Заключения <14>

Согласно пункту 13 Порядка основанием для подготовки Решения являются Отчет, Заключение или межевой план, указанного в абзаце втором пункта 6 Порядка.

13.

Уведомление правообладателей об исправлении реестровой ошибки, связанной с использованием системы координат, отличной от местной системы координат, установленной для ведения ЕГРН в отношении кадастрового округа

Уведомление правообладателей об исправлении реестровой ошибки, предусмотренной частью 7.5 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, осуществляется в порядке, установленном частью 5 статьи 61 Закона N 218-ФЗ.

14.

Порядок действий в случае если в период с момента подготовки Отчета до принятия Решения в ЕГРН были внесены изменения в отношении объектов, указанных в Отчете

В указанном случае исправление реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка, в отношении которого изменены сведения ЕГРН, не осуществляется.

При этом границы иных земельных участков, содержащиеся в Отчете, в случае, если внесение сведений в ЕГРН о них не противоречит Закону 218-ФЗ и содержащимся в ЕГРН сведениям о смежных с ними земельных участках, вносятся органом регистрации прав в ЕГРН.

Аналогичное правило действует для границ (частей границ) муниципального образования, населенного пункта, территориальной(-ых) зоны (зон), лесничества.

В отношении объектов, внести в ЕГРН сведения о границах которых невозможно, органом регистрации прав в Филиал повторно направляется письмо-поручение с указанием причин невозможности внесения ранее представленных сведений.

15.

О полномочиях Филиала по внесению изменений в сведения ЕГРН о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в соответствии с частью 6.1 статьи 61 Закона N 218-ФЗ

В соответствии с частью 6.1 статьи 61 Закона N 218-ФЗ по истечении трех месяцев со дня направления Решения в органы, предусмотренные частью 6 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в порядке, установленном статьей 34 Закона N 218-ФЗ (по правилам, установленным частями 10, 12, 15.1, 16 статьи 34).

Согласно статье 3.1 Закона N 218-ФЗ ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет ведение реестра границ, указанного в пункте 3 части 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ.

Таким образом, внесение изменений в ЕГРН при исправлении реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в соответствии со статьей 61 Закона N 218-ФЗ должно осуществляться ФГБУ «ФКП Росреестра» (его Филиалами) на основании Решения, подготовленного государственным регистратором прав, и документов, предусмотренных пунктом 22 Порядка.

16.

Определение Филиалом координат земельных участков, сведения о координатах которых содержатся в ЕГРН, при этом документы, на основании которых были внесены сведения, отсутствуют в ГФДЗ и архиве Филиала.

В соответствии с пунктом 8 Порядка Филиал определяет координаты характерных точек границ и площадь земельных участков, в описании границ которых органом регистрации прав выявлена реестровая ошибка, а также координаты характерных точек границ смежных и (или) несмежных с ними земельных участков, в том числе не указанных в письме-поручении, координаты характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, координаты характерных точек границ (частей границ) муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, в том числе не указанных в письме-поручении, с целью обеспечения исправления реестровых ошибок, выявленных органом регистрации прав.

Таким образом, Филиал определяет координаты местоположения указанных объектов независимо от наличия документов, на основании которых ранее внесены в ЕГРН сведения об их местоположении.

17.

Ведение реестровых дел

В соответствии с приказом Росреестра от 23.12.2015 N П/666 «Об утверждении порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимость» в реестровое дело объекта недвижимости помещаются документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости.

В связи с тем, что на основании Заключения в ЕГРН сведения о местоположении границ объекта недвижимости не могут быть внесены ввиду отсутствия в нем необходимой информации, Заключение не подлежит включению в реестровое дело. Правообладателям объектов недвижимости Заключения не предоставляются.

18.

Определение средней квадратической погрешности (далее — СКП) при определении координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств фотограмметрическим либо картометрическим методом

При определении координат характерных точек:

с использованием карт (планов), фотокарт, ортофотопланов, созданных в аналоговом виде, величина средней квадратической погрешности принимается равной 0,0012 метра в масштабе соответствующей карты (плана), фотокарты, ортофотоплана;

с использованием карт (планов), созданных в цифровом виде, величина средней квадратической погрешности принимается равной 0,0007 метра в масштабе соответствующей карты (плана);

с использованием фотокарт, ортофотопланов, созданных в цифровом виде, величина средней квадратической погрешности принимается равной 0,0005 метра в масштабе соответствующей фотокарты, ортофотоплана.

19.

Отсутствие ЕЭКО на все субъекты Российской Федерации

В случае отсутствия материалов ЕЭКО или иного картографического материала на определенную территорию необходимо применять инструментальные методы определения координат, установленные в соответствии с частью 13 статьи 22, частью 13 статьи 24 Закона N 218-ФЗ.

Особенности применения картографического материала указаны в пунктах 2, 3 настоящих рекомендаций.

21.

Действия Филиала в случае отсутствия на дату подготовки документа указанного в письме-поручении пересечения границ (например, земельный участок снят с ГКУ)

В соответствии с пунктом 9 Порядка Филиал по результатам рассмотрения письма-поручения подготавливает один из документов: Отчет либо Заключение.

В рассматриваемом случае Филиалу следует подготовить Заключение в связи с устранением на момент его подготовки выявленной реестровой ошибки.

22.

Необходимость подготовки письма-поручения при наличии у Управления материалов (каталога координат характерных точек проектируемой границы земельного участка для исправления реестровой ошибки), предоставленных исполнителем работ (исполнителем контракта), при поступлении землеустроительной документации, составленной по результатам землеустроительных работ по описанию местоположения границы между субъектами Российской Федерации или муниципального образования.

Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» не предусмотрено определение координат характерных точек границ земельных участков при выполнении работ по землеустройству, в том числе по причине того, что земельные участки не являются объектами землеустройства.

Пунктом 13 Порядка определено, что орган регистрации прав готовит Решение на основании Отчета, Заключения или межевого плана и направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки. Таким образом, в рассматриваемом случае органом регистрации прав должно быть подготовлено и направлено в Филиал письмо-поручение об Определении координат.

При этом соответствующий каталог координат может быть направлен в Филиал с письмом-поручением.

23.

Использование сведений (данных) землеустроительного дела (в частности — проектные (новые) координаты характерных точек границ земельных участков, подготовленные исполнителем контракта и содержащиеся в землеустроительном деле) ГФДЗ в качестве картографического материала, в целях применения его для исправления реестровых ошибок в местоположении границ земельных участков

Список «проектных (новых) координат характерных точек границ земельных участков» не является картографическим материалом. Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» не предусмотрено определение координат характерных точек границ земельных участков при выполнении работ по землеустройству, в том числе по причине того, что земельные участки не являются объектами землеустройства.

Условия применения картометрического и (или) фотограмметрического метода Определения координат установлены пунктом 2 Требований.

24.

Исправление реестровой ошибки в объекте реестра границ путем соотнесения его с границами земельного участка.

В случае исправления реестровой ошибки в описании объекта реестра границ путем приведения его в соответствие со сведениями о границе земельного участка, содержащимися в ЕГРН, метод определения координат и средняя квадратическая погрешность их определения устанавливается разными методу определения координат и средней квадратической погрешности координат такого земельного участка.

25.

Содержание письма-поручения

Основанием подготовки Заключения согласно пункту 9 Порядка является невозможность определения координат.

Таким образом, отсутствие какой-либо информации, предусмотренной пунктом 7 Порядка, не является основанием для подготовки Заключения (за исключением случая, когда в Филиал поступило письмо-поручение, в котором полностью отсутствуют какие-либо кадастровые или реестровые номера).