Жилье ,
29 ноя 2021, 09:55
0
Какие ошибки допускают покупатели вторичного жилья. Как избежать рисков
При приобретении жилья на вторичном рынке большое внимание надо уделить правоустанавливающим документам. Также необходимо проверить законность перепланировок и познакомиться с будущими соседями
В каждом объекте есть факторы, которые могут повлиять на рост или снижение цены
Многие покупатели квартир на вторичном рынке совершают серьезные ошибки, которые в дальнейшем могут привести к проблемам, потере денег или даже утрате имущества.
Вместе с экспертами разбираемся, какие ошибки совершают покупатели и как их избежать.
Эксперты в статье:
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
- Наталья Нечаева, руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
1. Неправильное определение цены квартиры и риск переплаты
Если покупатель не слишком хорошо ориентируется в рыночной ситуации и неверно представляет порядок цен, то он может существенно переплатить за квартиру.
«Для каждого объекта есть факторы, которые могут повлиять на рост или снижение цены, это момент торга. И еще важен момент — многие продавцы сейчас все еще выставляют квартиры по завышенным ценам, и тут очень важно понимать, что не всегда эта цена оправдана», — утверждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
2. Неверная оценка состояния квартиры
По словам экспертов, при покупке жилья на вторичном рынке необходимо тщательно осмотреть его и, проверить, нет ли скрытых дефектов. Если квартира продается по заниженной стоимости, то, вероятнее всего, у нее есть проблемы.
«Необходимо заранее продумать ремонт в приобретаемом жилье, большинству старых квартир необходим капитальный ремонт (выравнивание стен, замена сантехники, электрики). Перед покупкой квартиры, необходимо подсчитать, в какую сумму вам обойдется ремонт с учетом затраченного времени. В большинстве случаев оказывается, что выгоднее купить жилье с отделкой или свежим ремонтом», — поясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
3. Недостаточно тщательная проверка юридической истории квартиры
Это очень рискованно, при наличии каких-нибудь «нюансов» сделка вообще может быть впоследствии оспорена. Например, если при приватизации квартиры не были учтены интересы несовершеннолетних проживающих. А при покупке недавно перешедшей по наследству квартиры есть риск внезапного появления других наследников.
4. Поверхностная проверка жилья на предмет незаконных перепланировок
Для того, чтобы проверить законность перепланировок, нужно заказать технический паспорт БТИ либо поэтажный план с экспликацией, который покупатели или риелтор сверяют с квартирой.
«Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом, даже если покупателя перепланировка устраивает, и он готов узаконить ее. Если же не устраивает, то покупатель может потребовать от собственника восстановить изначальный вид жилплощади», — говорит руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Наталья Нечаева.
5. Приобретение жилья в неблагополучном подъезде с шумными соседями
Надо обратить внимание на состояние окон и балконов соседних квартир, а также проверить, насколько чисты лифты и нет ли надписей на стенах. Если в подъезде чисто, а на подоконниках стоят горшки с цветами, то риск купить жилье в «веселом» доме гораздо ниже.
Для вторичного рынка жилья остается актуальной проблема с мошенническими сделками, и помощь грамотного риелтора порой необходима
(Фото: Станислав Красильников/ТАСС)
«Можно попробовать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым несколько минут. Стоит пообщаться с консьержем, обычно они охотно рассказывают о жильцах дома. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже даст нужную информацию. В тоже время необходимо изучить район, в котором находится дом, а также инфраструктуру: доступность поликлиники, детского сада, магазинов; наличие парков, торговых центров», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Наталья Нечаева, руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Для вторичного рынка жилья остается актуальной проблема с мошенническими сделками, и помощь грамотного риелтора порой необходима. Одна из распространенных ошибок покупателей — приобретение квартиры у того лица, которому в действительности недвижимость не принадлежит. Например, бывают случаи, когда реализацией квартиры по поддельным документам занимаются арендаторы или подставные лица, а настоящий владелец даже не знает об этом.
В массовых сегментах многие покупатели почему-то считают, что если они оформляют ипотеку, то проверкой юридической чистоты квартиры будет заниматься банк. И тот факт, что они выплачивают жилищный кредит, проценты по ипотеке и страховку, является для таких покупателей гарантией безопасности сделки. На самом деле банки не занимаются проверкой «чистоты» квартир. И если сделка будет признана незаконной, то жилплощадь у покупателей будет изъята, страховая компания направит необходимые средства в банк, но сумму первоначального взноса и те проценты, которые потребители уже выплатили, им никто не вернет.
Какие документы проверять
Чтобы убедиться в чистоте грядущей сделки, покупателю необходимо проверить у продавца следующие документы:
- документ, по которому квартира переходила из рук в руки ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
- документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
- свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности; документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
- разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
- выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован в квартире ранее и сейчас;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- нотариально заверенное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
- выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
- нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долевой собственности;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете;
- квитанции по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.
- доверенности (если сделка совершается представителем продавца).
«Если продавец получил квартиру по наследству относительно недавно, тогда стоит проверить его родственные связи, возможно родственники захотят оспорить наследство. В идеале, у понравившейся вам квартиры должен быть один владелец и прозрачная история переходов права собственности. Как бы, не была привлекательна стоимость квартиры и услужлив продавец, всегда стоит запрашивать и проверять весь пакет документов», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом
(Фото: pexels.com)
Для тех, кто хочет обезопасить себя от неприятных сюрпризов вроде признания сделки недействительной.
Ольга Бажутина
Генеральный директор компании «Ипотека.Центр». Стаж работы в сфере ипотеки и недвижимости — 17 лет.
В разных источниках можно найти советы, как выбрать местоположение жилья и застройщика, рассчитать сумму кредита, но иногда из вида упускается процесс подготовки к самой сделке. А это может оказаться самым трудным этапом всей покупки.
Разбираем частые проблемы, которые могут возникнуть, если подойти к заключению сделки недостаточно внимательно.
1. После завершения сделки квартира стала выглядеть иначе
На финальном этапе перед покупкой вы встречаетесь с продавцом в вашей будущей квартире или доме. Всё прекрасно, вы счастливы и ждёте переезда, представляете, как красиво расставляете посуду на кухне и вешаете шторы в гостиной, а кресло и лампу размещаете в уютный угол рядом с розеткой.
Проходит сделка, вы заезжаете в новый дом и обнаруживаете, что все розетки вырваны с корнем, плинтусы ободраны, обои поцарапаны, а все красивые шкафы и тумбочки вывезены. Вы видите голые стены и понимаете, что вас ждёт ремонт и дополнительные траты.
Как предотвратить
В договоре нужно дополнительно прописать, что остаётся нетронутым после передачи ключей и выезда прошлых хозяев. Для ещё большей надёжности к документу можно приложить фотографии квартиры на тот момент, когда вы приняли решение о покупке и подписали бумаги с продавцом. В этом случае, когда вы получите ключи и заедете в квартиру, для вас не будет никаких сюрпризов.
2. Прошлый владелец не спешит выписываться
Вы купили квартиру и очень хотите как можно скорее совершить сделку и переехать в новое жильё. Кроме продавца, в нём зарегистрированы ещё несколько человек, и бывший хозяин не успевает выписать всех из квартиры. Вы договариваетесь, что они будут сняты с регистрации в течение месяца. Проходит месяц, два, люди не выписываются, на контакт продавец выходить не хочет.
Как предотвратить
Перед покупкой лучше всего дождаться полного юридического освобождения квартиры. Но если вы торопитесь, то обязательно фиксируйте в договоре купли‑продажи сроки, когда всех зарегистрированных в квартире снимут с учёта.
Если проблемы всё же возникают, этого не нужно бояться: вы всегда можете выписать посторонних через суд. Грамотные юристы помогут.
3. После подписания договора и внесения аванса продавец отказывается от продажи
Муки выбора позади: вы подобрали квартиру, которая подходит по всем параметрам, начали подготовку к сделке, самостоятельно или через риелтора подали заявку на одобрение ипотеки. И вдруг хозяин говорит, что квартиру продавать передумал. Или нашёл покупателя, который готов приобрести её на более выгодных условиях: например, платит наличными. Хозяин квартиры возвращает аванс и буквально захлопывает перед вами дверь.
Как предотвратить
В договоре аванса дополнительно прописывается, что после получения залога продавец квартиры гарантирует, что она закреплена за вами, а в случае нарушения условий договора он не просто возвращает аванс, но ещё и выплачивает вам неустойку.
Понятно, что ситуации могут быть разными и невозможно предусмотреть всё в рамках договора. Но дополнительную гарантию порядочности вашего продавца вы получите: выплачивать неустойку мало кто захочет.
4. Сделка признаётся недействительной из‑за проблем со здоровьем у продавца
Завершаются все этапы сделки, вы въезжаете в новый дом, обустраиваетесь и узнаёте, что сделка оказалась недействительной: продавец или один из продавцов (если владельцев недвижимости несколько) по решению суда ограничен в дееспособности из‑за психического расстройства. Можно представить, какой ужас и проблемы вас ждут после подобных новостей.
Как предотвратить
Даже если продавец не вызывает у вас подозрений, прекрасно выглядит и адекватно общается, обязательно запросите справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Возможно, вам покажется, что просить показать такого рода документы некрасиво или неудобно, но данные справки — стандартный запрос в сделках с недвижимостью. Помните, что вам нужно в первую очередь исключить все личные риски, подстраховаться и предусмотреть всё.
5. Сделка признаётся недействительной из‑за неадекватного состояния кого‑то из участников
Вы приезжаете на сделку, начинаете процесс подписания документов и понимаете, что продавец сильно пьян. Совместно со всеми участниками решаете подождать пару часов, чтобы он пришёл в себя. Через некоторое время собираетесь снова, подписываете документы. Ура, всё свершилось, вы получаете ключи. Но через пару недель продавец заявляет, что был пьян и ничего не помнит: сделка недействительна, вы должны вернуть ключи и съехать из квартиры немедленно.
Как предотвратить
Если во время сделки кто‑то из участников находится под действием веществ, которые изменяют сознание, она может быть признана недействительной. Чтобы этого не допустить, обратите внимание, не отличается ли поведение продавца от привычного — которое вы уже наблюдали на этапах подготовки к сделке. Если понимаете, что человек, например, пьян, то переносите сделку на другой день. Даже если такое кажется очень неудобным, это точно избавит вас от возможных проблем в будущем. И сами перед сделкой хорошо выспитесь и не принимайте ничего «для храбрости».
6. У продавца и покупателя возникают разногласия из‑за дополнительных расходов
Вы приступили к сделке, учли разные детали, оплатили оценку и страховку. И при этом вам нужны, например, услуги риелтора или юриста для внесения дополнительных пунктов в договор купли‑продажи. Или вы проводите передачу денег через ячейку или аккредитив. Между вами и продавцом возникает спор на тему того, кто должен покрывать подобные расходы.
Как предотвратить
Заранее договоритесь с продавцом, кто и как берёт на себя дополнительные расходы. Лучше всего фиксировать их в авансовом договоре: вы сбережёте свои нервы, не испортите отношения с продавцом и не омрачите себе радость от покупки жилья.
7. Способ расчёта не согласован заранее
Вы едете на встречу, везёте деньги в сумке, так как думаете, что вашему продавцу больше понравится увидеть наличные. Однако во время сделки выясняется, что он хочет получить оплату на счёт или положить в ячейку. Может оказаться, что сразу заказать в банке ячейку нельзя, так как в отделении, где проходит ваша сделка, подобного сервиса нет или все ячейки заняты. Или вы не можете моментально сориентироваться, на какой счёт класть деньги для перевода, в результате сделка откладывается.
Как предотвратить
Заранее договоритесь с продавцом, как будет проходить передача денег на сделке: через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу‑счёт. Более безопасными и спокойными для всех сторон считаются безналичные расчёты. Если же собираетесь рассчитаться наличными, заранее продумайте, как лучше и безопаснее это сделать. Случается, что сумку с деньгами случайно теряют в дороге или оставляют в общественном месте.
Чек‑лист
Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.
- Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
- Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
- При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
- Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
- Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
- Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
- Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.
*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.
Покупка жилья — важное решение, к которому люди подходят с максимальной ответственностью. И все же мало кому удается избежать ошибок при покупке недвижимости. Нередко уже после переезда в новую квартиру новоселы понимают, что их не устраивает функциональность жилья, жалеют о выборе локации или задумываются, легко ли будет при необходимости выгодно продать эту квартиру. Что нужно учесть перед покупкой недвижимости?
О типичных ошибках покупателей жилья Циан.Журналу рассказал основатель компании Lobster Group и канала «Стас Недвижка» Станислав Ришко.
Вы узнаете
- Почему покупатели совершают ошибки?
- Какие моменты нужно учесть перед покупкой квартиры?
- Как избежать ошибок при покупке квартиры?
- Нужна ли помощь профессионалов?
Как избежать проблем при покупке квартиры?
Приобрели квартиру у родственника или незнакомого продавца с долгами – остались без крова и денег. Взяли жилье, которое продавцу досталось от государства, – получили еще и сожителей. Не убедились в выселении всех жильцов до заключения сделки – добро пожаловать в суд. Эксперты рассказали, как покупателю не столкнуться с подобными проблемами
Покупка квартиры у родственников
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова:
На первый взгляд, купить квартиру у родственников безопаснее и выгоднее: не обманут, да еще и скидку сделают. Но даже в таком случае есть риск остаться без жилья и денег. Если родственник-продавец окажется банкротом, то сделку купли-продажи могут признать недействительной, и квартиру покупатель должен будет вернуть.
Родственник будет признан банкротом, если стал неплатежеспособным и не может отвечать по долгам. В ходе банкротства устанавливается имущество, за счет которого может быть погашена задолженность. Также проверяется, какие сделки по распоряжению имуществом совершены в течение 3 лет, предшествующих банкротству.
На сделку купли-продажи недвижимости, где покупатель и продавец – родственники, обратят особое внимание. На покупателя посмотрят как на заинтересованное лицо, через которое родственник-должник вывел свое имущество, чтобы его не продали для расплаты по долгам. Закон презюмирует, что покупатель знает или должен знать о долгах родственника либо о том, что сделка осуществляется в ущерб интересам кредиторов (т.е. тех, кому должен родственник-банкрот).
Список заинтересованных лиц широк: супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга (п. 3 ст. 19 Закона о банкротстве). Допустим, о финансовом положении жены своего брата вы можете ничего не знать, но по умолчанию будете считаться заинтересованным по отношению к ней лицом. После покупки у нее квартиры в случае ее банкротства вы рискуете потерять и жилье, и деньги.
Если суд установит, что покупатель квартиры является заинтересованным лицом по отношению к продавцу-банкроту, сделка купли-продажи будет признана недействительной. Покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцу. При этом деньги покупателю не возвращаются, поскольку считается, что они не передавались и сделка фактически не осуществлялась.
Например, А. продал долю в квартире своему брату. Договор купли-продажи удостоверил нотариус. Спустя два года после сделки А. признали банкротом из-за долга по кредиту. В ходе банкротства был назначен финансовый управляющий, который подал заявление о признании сделки по купле-продажи доли недействительной. Он настаивал: брат знал о долгах А. и понимал, что сделка проводится для того, чтобы банк не обратил на долю в квартире взыскание для возврата долга. Суд признал сделку купли-продажи недействительной. На брата А. возложили обязанность передать долю обратно. И это случилось, хотя доля в квартире была продана по рыночной стоимости, факт передачи денежных средств не оспаривался, и не были установлены обстоятельства, подтверждавшие осведомленность брата о долгах должника (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 19 августа 2022 г. по делу № А40-83446/2020).
Еще пример: Б. заключила договор купли-продажи квартиры со своей матерью, а через два года стала банкротом. Суд признал сделку недействительной. Он указал, что мать – заинтересованное лицо, она не могла не знать о долгах дочери и ее неплатежеспособности. Более того, мать обязали доказать, что у нее были средства на покупку квартиры. Она предоставила договор займа денежных средств с другим гражданином, но суд усомнился в том, что женщина реально получила эти деньги. Обычно суды критически относятся к договорам займа с физическими лицами (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30 ноября 2022 г. по делу № А40-244303/2019).
Что предпринять при покупке квартиры у родственника?
1. Узнайте, есть ли у продавца кредиты.
Для этого можно попросить предоставить информацию о счетах в кредитных организациях. Если кредит у продавца есть, следует запросить информацию о задолженности: регулярно ли вносятся платежи, не допускаются ли просрочки. Дополнительно стоит проверить на сайте ФССП России, нет ли у продавца возбужденных исполнительных производств.
Суд не признает сделку между родственниками недействительной, если на дату ее совершения просрочек по кредиту у продавца не было (Определение Арбитражного суда Московской области от 30 января 2023 г. по делу № А41-95364/2021).
2. Включите в договор заверение об обстоятельствах.
Можно внести в договор купли-продажи недвижимости пункт с гарантией продавца об отсутствии у него признаков несостоятельности (банкротства) и о совершении сделки без намерения причинить имущественный вред иным лицам. Данный пункт не обезопасит покупателя на 100%, но будет дополнительным плюсом в случае доказывания должной осмотрительности при заключении договора.
3. Зафиксируйте факт передачи денег продавцу.
В случае перевода денежных средств на банковский счет необходимо указать в назначении платежа, по какому договору осуществляется платеж. Если продавец получает наличные, нужно составить акт приема-передачи денежных средств. Однако имейте в виду, что к расписке суд может отнестись критически с учетом родства между сторонами.
Суд признает сделку недействительной, если покупатель и продавец не представят доказательства, подтверждающие передачу и получение денежных средств по договору купли-продажи (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 29 декабря 2022 г. по делу № А40-59624/2021).
4. Подтвердите материальное положение.
На покупателе лежит обязанность подтвердить, что у него были деньги на квартиру. Если доказательства не предоставить, суд признает сделку недействительной (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 5 апреля 2022 г. по делу № А40-73034/2020).
Еще раз отмечу, что к договорам займа между физическими лицами суды относятся критически. Идеальные варианты: справка о доходах по форме 2-НДФЛ или 3-НДФЛ; свидетельство о праве на наследство, подтверждающее получение денег; договор купли-продажи и доказательства о расчетах по сделке в случае продажи имущества для покупки квартиры; кредитный договор или договор ипотеки; банковская выписка о состоянии счета на дату сделки и проч. (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2023 г. по делу № А40-179592/2020).
5. Выпишите из квартиры бывшего собственника.
Продавец должен быть выписан из квартиры. Суд признает сделку недействительной, если бывший собственник останется зарегистрирован в жилом помещении. Он решит, что продавец на самом деле не желает отчуждать имущество, а хочет продолжить им пользоваться (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 12 декабря 2022 г. по делу № А40-55635/2020).
6. Не занижайте стоимость квартиры.
Не просите родственника сделать скидку на жилье, иначе сделка может быть признана недействительной. Суды критически относятся к сделкам купли-продажи квартиры, если ее стоимость отличается от рыночной более чем на 15–20%.
Оцените стоимость квартиры, например через сервис «ДомКлик» (центр недвижимости от Сбербанка). Тогда признать факт занижения стоимости имущества будет сложнее ввиду отсутствия оснований не доверять такой оценке (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 3 ноября 2022 г. по делу № А40-55154/2021).
Покупка квартиры у должника
Адвокат АБ «Линия Права» Любовь Махлай:
Одна из серьезных проблем купли-продажи жилья – банкротство продавца. Если на момент покупки квартиры в отношении продавца уже начато дело о банкротстве или он обанкротился в течение 3 лет после совершения сделки, то есть риск, что ее признают недействительной (ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 10, 168 ГК РФ). Причем оспорить могут и цепочку сделок – когда обанкротился не продавец, а кто-то из предыдущих собственников квартиры.
Суд может посчитать, что продавец-должник так избавлялся от активов, чтобы причинить вред кредиторам. То есть решил продать квартиру, чтобы не расплачиваться по долгам за счет своего имущества. Об этом могут свидетельствовать продажа квартиры по заниженной цене, со значительной отсрочкой в оплате или на иных условиях, которые не соответствуют рыночным. Суды также обращают внимание на то, позволяло ли финансовое состояние покупателя приобрети квартиру, откуда он взял на нее деньги и действительно ли они переведены.
Если сделку признают недействительной, у покупателя заберут квартиру и продадут для погашения долгов продавца. А вот деньги покупателю либо вообще не вернут, либо вернут не сразу и далеко не всю сумму. Ему нужно будет «встать в очередь» в реестр требований кредиторов продавца и ждать расчетов. Срок возврата и размер возмещения будут зависеть от того, сколько у должника активов и каков его долг. По данным Федресурса, удовлетворяется лишь около 7% требований тех, кому должен банкрот.
Если суд посчитает покупателя недобросовестным, то вынесет его требования «за реестр», т.е. удовлетворяться они будут после расчетов со всеми кредиторами, включенными в реестр. На практике требования «за реестром» никогда не удовлетворяются.
Поэтому если у продавца много долгов или, хуже того, в отношении него уже возбуждено дело о банкротстве, то от сделки купли-продажи недвижимости лучше отказаться. Не в счет ситуации, когда жилье банкрота продается с торгов в рамках специальной законной процедуры.
Конечно, при оспаривании сделок купли-продажи недвижимости их не всегда признают недействительными. Например, в одном деле покупатель и продавец смогли сохранить сделку, доказав, что она была настоящей. Покупатель представил доказательства того, что у него были деньги на приобретение недвижимости, которые он и передал продавцу. Также стороны подтвердили, что стоимость имущества не занижали. В итоге суд посчитал, что продавец и покупатель действовали добросовестно, и не признал сделку недействительной (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2022 г. по делу № А41-77754/2019).
Что предпринять, чтобы не купить жилье у банкрота?
1. Закажите выписки из ЕГРН об объекте недвижимости и о переходе прав на него.
Проверьте, как часто продавалось жилье за последние 3 года. Неоднократные продажи должны насторожить.
2. Определите, соответствует ли цена продажи жилья его рыночной стоимости.
Желательно заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. Сравните цену продажи с кадастровой стоимостью жилья, которая указана в выписке об объекте недвижимости. По общему правилу рыночная стоимость не должна быть ниже кадастровой. Сравните цены на схожее жилье в сервисах вроде «Циан», «Авито» и т.п. Если цена продажи существенно отличается в меньшую сторону (на 25–30% и более), то лучше отказаться от покупки такой квартиры.
Если снижение цены на жилье связано с его недостатками (например, квартира после пожара), перечислите в договоре купли-продажи эти дефекты и укажите, что цена сформирована с их учетом. Дополнительно можно зафиксировать недостатки жилья с помощью фотосъемки. Но важно, чтобы по фотографиям можно было определить дату и место съемки.
3. Проверьте наличие долгов у продавца и предыдущих собственников жилья как минимум за последние 3 года.
Судебные дела в отношении продавца можно посмотреть в картотеке арбитражных дел. У судов общей юрисдикции нет общей базы, поэтому смотрите картотеки мирового судьи, районного суда и суда субъекта по адресу регистрации продавца. По судебным делам вы сможете понять, судится ли кто-то с продавцом из-за его долгов. Например, банк может подать иск и требовать погашения задолженности по кредиту.
Также проверьте на сайте ФССП, не ведутся ли исполнительные производства в отношении продавца. А сведения о его банкротстве можно найти на Федресурсе, сайте «Коммерсанта»
и в картотеке арбитражных дел.
Как обезопасить себя при покупке «подозрительного» жилья?
1. Не отдавайте продавцу деньги наличными под расписку.
Перечисляйте денежные средства на банковский счет, используйте банковскую ячейку или расчеты по аккредитиву.
2. Сохраните документы, подтверждающие, что у вас были средства на квартиру.
Если для покупки жилья вы берете деньги в долг не у финансовой организации, обязательно составьте договор займа и сохраните его. При этом получать наличные под расписку нежелательно. Лучше использовать способы, которые позволят подтвердить, что деньги действительно передавались.
Важно брать деньги у лица, финансовые возможности которого позволяют предоставить нужную сумму. Если вы взяли в долг 20 млн у человека с ежемесячным доходом в 10 тыс. руб., у суда возникнут вопросы.
Покупка приватизированного жилья
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова:
Для начала разберемся, что значит «покупка приватизированного жилья». Это приобретение на вторичном рынке квартиры, которую продавец получил в собственность бесплатно от государства или муниципалитета. Право приватизировать жилое помещение есть у всех, кто зарегистрирован в нем на момент начала процедуры приватизации. Поэтому если человек зарегистрирован в квартире, то он либо участвует в приватизации, либо письменно отказывается от этого.
Если гражданин отказывается от участия в приватизации, он теряет возможность получить такое жилье в собственность. При этом право проживать в приватизированной квартире за «отказником» сохраняется бессрочно. Это и есть один из рисков покупки квартиры, которая была приватизирована: может случиться так, что покупатель приобретет жилье, в котором останутся проживать другие граждане.
В случае смены собственника приватизированной квартиры вопрос о сохранении права пользования ею решает суд с учетом обстоятельств дела. Причем обязательно учитывается дата приватизации, что позволяет определить два важных момента. Первое – какая редакция Закона о приватизации действовала при приватизации квартиры. Например, в 1991 г. правом на приватизацию жилого помещения обладали только совершеннолетние граждане, а с 1994-го такое право появилось и у несовершеннолетних. Второе – сколько человек имели право на приватизацию жилья.
Например, в марте 2021 г. по договору купли-продажи В. приобрел жилье, в котором были зарегистрированы и проживали Г. и Д. Они не являлись членами семьи В. и отказывались выселяться из квартиры. Поэтому В. обратился в суд с требованием прекратить право пользования жилым помещением Г. и Д.
В ходе судебного разбирательства стало известно, что ранее квартира была предоставлена семье из трех человек. В 2013 г. она была приватизирована, при этом Г. и Д. отказались от приватизации в пользу Е. (продавца). Г. и Д. считали, что имеют право бессрочного пользования квартирой, несмотря на смену ее собственника. Они подали встречный иск о признании за ними права постоянного бессрочного пользования жилым помещением. Указали, что проживали в квартире с момента ее предоставления бывшему собственнику.
Суд отказал новому собственнику квартиры в удовлетворении требований и встал на сторону Г. и Д., сославшись на положения ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Он исходил из того, что право пользования жилым помещением Г. и Д. носит бессрочный характер, поэтому должно учитываться при переходе права собственности на это помещение от бывшего собственника Е. к новому собственнику В. Также суд учел, что В. на момент заключения договора купли-продажи знал о зарегистрированных жильцах. Таким образом, Г. и Д. сохранили право проживания в квартире, несмотря на смену собственника (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2022 г. по делу № 88-8151/2022).
В данном деле имело значение то, что Г. и Д. проживали в квартире после ее продажи. Поэтому важно помнить: если покупателю удастся доказать обратное, шанс на сохранение права проживания в квартире за прежними жильцами будет минимальным.
Что предпринять для минимизации рисков при покупке приватизированного жилья?
1. Запросите правоустанавливающие документы на квартиру.
Чтобы узнать, относится ли жилье к приватизированному, необходимо запросить у продавца документ, на основании которого он получил квартиру в собственность. Таким документом может быть договор о передаче жилого помещения в собственность в результате приватизации.
2. Попросите у продавца справку об участии или неучастии в приватизации.
Если будет обнаружено, что зарегистрированные в квартире жильцы не участвовали в приватизации, ее могут признать недействительной. А это повлияет и на сделку купли-продажи. Жильцы должны либо принять участие в приватизации, либо отказаться от нее. И не забывайте, что даже при отказе от приватизации право проживать в квартире за жильцами сохраняется.
3. Узнайте о количестве проживающих в квартире.
Необходимо попросить у продавца выписку из домовой книги, которая содержит информацию о всех зарегистрированных в жилом помещении лицах. Так вы поймете, сколько человек проживали в квартире на момент приватизации и могли в ней участвовать.
С 2018 г. домовые книги отменили, но выписки из них выдают. Например, в Москве такую выписку можно получить через МФЦ. Также можно запросить единый жилищный документ (ЕЖД) – он доступен в некоторых регионах, в том числе в Москве.
4. Убедитесь в снятии с регистрационного учета всех жильцов.
Если решились на покупку приватизированного жилья, выходите на сделку только после того, как все жильцы сняты с регистрационного учета и добровольно выехали из квартиры.
Покупка квартиры, в которой зарегистрированы другие граждане
Старший юрист юридической группы «Плотников и партнеры» Михаил Новоселов:
Распространенная проблема – приобретение квартиры, в которой зарегистрированы продавец, члены его семьи и иные лица. Если после заключения договора купли-продажи они откажутся выписаться добровольно, то покупателя ждет судебное разбирательство – спор по поводу выселения из квартиры.
В судебной практике огромное количество идентичных споров: покупатель приобрел жилье, в котором прописаны другие граждане. Продавец по договору купли-продажи обязался обеспечить снятие их с регистрационного учета, но не сделал это. Если продавец бездействует, а жильцы отказываются сняться с регистрации, у покупателя один выход – выселять их через суд. Впрочем, проблем обычно не возникает – суды таких жильцов выселяют (апелляционные определения Московского городского суда от 30 июня 2022 г. по делу № 33-24035/2022, от 22 июня 2022 г. по делу № 33-22996/2022, от 26 января 2022 г. по делу № 33-3504/2022).
Что предпринять, чтобы не пришлось бороться за выселение посторонних из новой квартиры?
1. Требуйте, чтобы на момент заключения сделки все жильцы были сняты с регистрации.
Необходимо запросить у продавца документы и проверить, действительно ли все сняты с регистрационного учета.
2. Пропишите в договоре, что снятие с регистрации жильцов – обязанность продавца.
Если у продавца не получается оперативно выписать из квартиры всех зарегистрированных граждан, то в договоре купли-продажи надо указать сроки, в которые продавец обязуется это сделать. Также можно предусмотреть штраф за нарушение данного обязательства. Как правило, это стимулирует продавцов поскорее снять с регистрационного учета себя и остальных.
3. При подготовке договора купли-продажи квартиры не пренебрегайте услугами специалистов, которые помогут заключить сделку на максимально выгодных условиях и минимизировать риски.
(Больше полезных советов вы найдете в статьях «Риски продавца и покупателя недвижимости», «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр», «Как не потерять новую квартиру из-за оспаривания сделки?»)
Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.
Фото: фотобанк Freepik/@freepik
Несмотря на то, что к решению жилищного вопроса большинство людей подходят ответственно, многие покупатели допускают досадные ошибки, из-за которых уже спустя несколько месяцев они вынуждены продать приобретенную квартиру, чтобы подыскать для себя другой более удобный вариант. Рассмотрим основные просчеты, которые встречаются на рынке.
1. Спешка.
Это одна из главных ошибок. Даже если вы выбрали для себя наиболее подходящий вариант, не нужно останавливаться на нем. Посмотрите ещё несколько. Возможно, найдется намного лучше или же вам удастся найти похожий вариант, но его цена окажется дешевле. Кроме того, внимательно ознакомьтесь с инфраструктурой района, убедитесь в исправности кранов, хорошем состоянии труб, электропроводки. А также не лишним будет лично познакомиться с соседями.
2. Испорченный вид из окна.
Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, убедитесь, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта, например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.
3. Неузаконенная перепланировка.
При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка, и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть несколько сотен тысяч.
4. Не выявленные дефекты.
На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимание. Желательно даже провести повторный просмотр – в светлое и темное время суток.
5. Неграмотно составленные либо недостоверные документы.
Сделки купли-продажи недвижимости таят в себе множество нюансов. Нужно тщательно проверять правоустанавливающие документы, документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности — это наложенный арест, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия второго супруга и многое другое. Поэтому следует запросить массу справок в различных государственных органах, например, ЕГРН, выписки из домовой книги, ПНД и НД, из БТИ. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолжность по оплате коммунальных услуг, и лучше всего, чтобы сосбтвенник принес выписку в день сделки или хотя бы накануне.
Кроме того, зачастую самостоятельные покупатели с ошибками оформляют сам договор купли-продажи, в результате Росреестр отказывается регистрировать сдлеку. Именно по этой причине надежнее обратиться за помощью к опытному специалисту. Он проверит все необходимые документы, выявит всевозможные риски и поможет грамотно составить договор.
6. Проблемы с транспортной и пешей доступностью.
Если вы покупаете квартиру в незнакомом вам районе, исследуйте его. Узнайте, как далеко от дома находятся магазины, школы, поликлиники и детские сады. Попробуйте добраться до нового дома на общественном и на личном транспорте, чтобы узнать, сколько времени у вас будет уходить на дорогу, и насколько загружена трасса. Многие покупатели игнорируют этот момент, а после покупки сталкиваются с такой проблемой, как пробки и проблемы с общественным транспортом. В результате на дорогу на работу и обратно уходит много времени.
7. Переплата.
Многие собственники, выставляя свою квартиру в продажу, завышают ее стоимость на 10-15%. Зачастую покупатели, которые действуют самостоятельно, этого не замечают и отдают за новое жилье больше, чем нужно. Грамотный риэлтор знает ценовую политику на рынке, и легко сможет сориентироваться в ситуации, а также провести правильный торг с указанием на конкретные недостатки квартиры.
