Исправление ошибки в договоре приватизации через суд

Как известно, в 90-х активно производилась приватизация гос. имущества, и, конечно, в том числе и недвижимости.

Так сложилось, что весьма часто документация, которой оформлялась приватизация, готовилась с различными ошибками и несоответствиями. Среди наиболее «популярных» – неправильные адреса объектов, несоответствие параметров объектов тому, что указано в технической документации, неуказание обязательных сведений.

Эти ошибки привели к реальным последствиям для оборота недвижимости – Росреестр отказывает в регистрации прав на такое имущество по мотивам противоречия документов требованиям закона, либо в связи с невозможностью идентификации объекта, на который хотят оформить права.

Как же в таком случае возможно преодолеть такой отказ и зарегистрировать право собственности?

Хотелось бы в первую очередь заметить, что отказ регистрирующего органа вполне закономерен.

Процедура регистрации прав – это, очевидно, формализованный, унифицированный процесс. Как следствие – область проверки регистрирующего органа очень узка: он вносит в реестр только то, что написано в представленных ему документов. Если же эти документы нарушают требования закона – это основание для отказа в регистрации прав (см.п.1 ч.8 ст.69 ФЗ О регистрации прав на недвижимость).

В связи с этим, полагаю, что оспаривать отказ Росреестра в случае, когда он обусловлен наличием ошибок в приватизационных документах, неправильно – он является правомерным.

В свою очередь, на суд возложены несколько иные задачи, нежели на регистрирующий орган, и потому он обладает куда более широким набором инструментов проверки правомерности возникновения права собственности и им для этой цели могут быть исследованы самые различные доказательства.

В этой связи, очень показательным является дело А55-7370/2014, рассмотренное Верховным судом РФ.

Так, компания обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации прав на здание, приобретенное в порядке приватизации в 1993 г. Регистрирующий орган ей отказал в связи с отсутствием необходимых сведений в документах и по причине противоречия характеристик здания, указанного в приватизационной документации, технической документации на объект.

В связи с этим, компания обратилась в суд с иском о признании права собственности на здание, который был удовлетворен судами первой и апелляционной инстанций.

Кассация же отправила дело на пересмотр, посчитав, что общество выбрало ненадлежащий способ защиты своего права. По мнению суда, истцу следовало  оспаривать отказ Росреестра, а, в свою очередь, предъявление им иска об оспаривании права направлено на обход этого отказа.

Верховный суд, в свою очередь, отменил постановление кассации и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций. Он отметил, что истец и не отрицает законность отказа регистрирующего органа. Просто в силу того, что в правоустанавливающих документах отсутствует надлежащее описание здания, установить идентичность объекта «может только суд путем исследования представленных в дело доказательств, а не регистрирующий орган» (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.11.2015 по делу N 306-ЭС15-7435, N А55-7370/2014).

Таким образом, в том случае, когда приватизационные документы содержат ошибки и противоречия, которые препятствуют регистрации прав на объект, надлежащим способом защиты будет предъявление в суд иска о признании права (что вполне соотвествует сути данного способа защиты).

В ходе рассмотрения дела истцу необходимо будет в том числе доказать, что описанный в приватизационных документах объект соответствует фактически существующему имуществу, для чего может быть проведена экспертиза, суду могут быть представлены документы технического учета и другие доказательства.

Мы все совершаем ошибки. Однако редко наши ошибки приносят столько проблем, затрат времени и усилий, потраченных на их исправление, как ошибки в государственных документах на право владения чем-либо. Например, недвижимостью.

Как правило, у среднестатического россиянина, любая необходимость контакта с бюрократическими структурами вызывает вполне объяснимое напряжение и досаду. Сразу представляется неизбежная и тягостная процедура: потеря времени, нервов и средств на оплату бесконечных пошлин, а то и попросту взяток. Немалую долю в этом чувстве досады занимает и то, что обычно мы слабо себе представляем, как проводится оформление тех или иных документов, что мы должны делать и что вправе требовать от чиновников. Однако, если получить представление о предмете, описывающее решение проблемы, эта задача уже не представляется такой тяжелой и трудновыполнимой.

Если в правоустанавливающих документах, таких, как свидетельство о государственной регистрации прав собственности, обнаруживается незначительная ошибка, поначалу мало кто придает ей значение. Однако даже разница в одну букву в написании ваших данных: фамилии, имени, отчества, улицы и т.д, может привести к тому, что любые манипуляции с вашей собственностью, к примеру ее продажа, станут невозможными. Ошибку необходимо исправить. 

Этап №1 ПИШЕМ ЗАЯВЛЕНИЕ

Выход из проблемы там же, где и вход — в органе, зарегистрировавшем получение вами права собственности на недвижимость. Там вы будете далеко не первым и наверняка не последним, — исправление ошибок в документах, как и их допущение, в таких организациях поставлено на поток. Существует форма заявления о сделанной ошибке и необходимости ее исправления. Согласно ей пишем заявление и подаем его на рассмотрение.

Рассмотрим наиболее сложный вариант, при котором ошибка присутствует не только в бланке вашего документа, но и продублирована в записях государственного реестра. Так как исправления в правоустанавливающих документах недопустимы, в заявлении также указывается просьба о выдаче нового свидетельства госрегистрации прав на недвижимость. 

В заведениях такого рода любой документ регистрируется: вносится в журнал учета входящих документов, ему присваивается определенный номер и указывается время его подачи. В трехдневный срок с момента подачи вами заявления ошибка в записях должна быть исправлена.

Все лица, имеющие отношение к регистрации прав собственности на недвижимость (правообладатели, или иные лица, рассчитывающие на то содержание записей в документах, которое будет подвержено исправлению), в письменном виде оповещаются об исправлении ошибки. 

Этап №2 СУД

Законом определено, что через суд ошибки исправляются только в тех случаях, когда это может повлечь за собой нарушение прав законных правообладателей или третьих лиц. На самом же деле практически всегда исправления вносятся лишь по решению суда. Физические лица могут обратиться с заявлением к мировому судье, юридические — только в арбитражный суд.

Формально за ошибку, допущенную органом, зарегистрировавшим право собственности, пошлина за исправления не взимается. Но, учитывая, что это еще надо доказать, чаще бывает именно наоборот.

Пошлина за внесение исправлений в Единый государственный реестр составляет 300 рублей для юридических лиц и 100 рублей для физических. Такой же размер пошлины и за внесение исправлений в свидетельство государственной регистрации прав. Помимо этого нужно заранее рассчитывать на дальнейшие расходы: оплату услуг представителей в суде, и прочие, связанные с ходом разбирательства по вашему делу.

При удачном стечении обстоятельств суд рассматривает подобные дела довольно быстро, однако нужно быть готовым к тому, что могут возникнуть определенные сложности, на которые зачастую так щедра бюрократическая система. 

Наиболее распространенная проблема — несоответствие информации о технических характеристиках объекта принадлежащей вам недвижимости, внесенной в Единый госреестр с тем, что записано в вашем свидетельстве государственной регистрации прав. Если такое имеет место, орган, выдавший вам свидетельство, вправе запрашивать информацию у той организации, которая заверяла документ с характеристиками объекта принадлежащей вам недвижимости. Это сверка может занять некоторое время.

Таким образом, очень часто создается парадоксальная ситуация: человек должен тратить время, силы и деньги, чтобы добиться от регистрирующего органа исправления той ошибки, которую этот орган и допустил.

Однако судебная система — как обоюдоострый меч: закон одинаков как для его исполнителей, так и для простых граждан. Если вы посчитаете, что в результате некомпетентных действий органов, регистрирующих право собственности, вам был нанесен вред, вы можете так же в судебном порядке потребовать от них возмещения своих издержек.

Исправить ошибку в документе

Поможем, потому что знаем «как». Позвоните!

Ошибки в документах исправляются двумя способами:

• несудебный порядок (внесение изменений изменений в правоустанавливающие документы, свидетельства, актовые записи и пр.);
• судебный порядок (чаще всего используется, когда человека уже нет в живых, или при отказе второй стороны по сделке).

При наследовании

Когда человека не в живых, ошибки в его документах уже не исправляются, а доказываются факты принадлежности документов этому гражданину. Это судебный порядок. Хотя в ряде случаев есть исключения. Посоветуйтесь с нашими юристами по наследственным делам.

Ошибка в архивной справке

Есть ошибки, которые можно исправить, обратившись в архив лично или по доверенности от гражданина, чьи интересы представляются. Например, в ГУЖА архивная информация о данных гражданина, ранее проживающего по указанному адресу, может быть исправлена путем предоставления соответствующих документов. То же может быть и в ЗАГС. А вот если, например, ошибка сделана   в списках садоводов, приватизировавших землю в общедолевую собственность, в архиве Администрации этого не исправить, придется обращаться в суд. 

Если же гражданина нет в живых, а ошибка не дает совершать определенные действия его наследникам, это только судебный порядок установления фактов.

Исправить ошибку в свидетельстве о собственности

В свидетельстве о праве собственности на землю 1992-1997 годов это сделать практически невозможно. Причем, надо заметить, что внутри такого документа есть запись «Свидетельство является временным документом и подлежит замене». При жизни человека нужно собрать ряд подтверждающих докментов и весь комплект зарегистрировать в Регитсрирующем органе. После смерти — с собранными доказательствами обращаться в суд.

Исправление ошибок в свидетельстве о праве собственности, выданном нотариусом, предполагает следующий порядок действий: подготовить доказательства, обратиться к нотариусу, доказать свою правоту. Если нотариус категорически не согласен на исправление, или этого сделать невозможно в силу закона, придется обращаться в суд. Если нотариуса, подготовившего документ, требующий корректировки ошибок, с прошествием времени уже не найти, звоните нам. Мы поможем.

Исправление ошибки в свидетельстве о собственности после смерти человека невозможно. Но ничего страшного, вместо этого можно устанавливать факты в судебном порядке. Эта процедура заменит собой исправление ошибки в старом документе о собственности.

После любых действий, исправленный документ о собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в УФСГРКК города или области.

Исправить ошибку в свидетельстве о регистрации собственности

Если свидетелство о регистрации права собственности с ошибкой, исправить это достаточно просто. Надо внести изменения в Единый реестр прав на недвижимость.

Но если ошибка в свидетельстве ЕГРП сделана из-за того, что она же содержится и в правоустанавливающем документе на собственность (в свидетельстве о праве на наследство, в брачном договоре, в договорах по сделкам с недвижимостью (купле-продаже, дарении, договоре приватизации и пр.), исправлять, в первую очередь, придется сам правоустанавливающий документ.

Исправить ошибку государственного реестра

Таких ошибок сегодня стало очень много. Простая халатность или невнимательность специалистов государственных органов рождает документы с ошибками. Исправляить нужно тут же, не отходя от окна выдачи документов. Если Вы заметили ошибку сразу, ее можно исправить бесплатно, подав документы обратно на исправление. Если же по прошествии времени Вы подаете заявление о таком исправлении, практика опказывает, что УФСГРКК (или МФЦ) считают эту процедуру внесением изменений в свидетельство о госрегистрации и требуют оплату госпошлины.

Исправить ошибку в свидетельстве о рождении

Всю информацию о рождении граждан содержат архивы по месту рождения каждого человека.Нужно отправить запрос в архив ЗАГС с просьбой предоставления определенного документа (свидетельства, справки, информационной справки и пр.). В разных случаях — надо просить разные документы и прилагать к своей просьбе разные комплекты доказательств с Вашей стороны к заявлению о предоставлении информации или нового свидетельства.

Бывают случаи, когда из архива приходит информация о том, что именно в архиве уже ошибка или нежелательные для Вас данные. Тогда в судебном порядке устанавливаются факты или сразу право собственности по различным основаниям.

Исправить ошибку в свидетельстве о браке

Процедура похожа на предыдущую (со свидетельством о рождении).

Исправить ошибку в трудовой книжке

Эта процедура чаще других встречается в нашей практике. Неправильные записи, фамилии, имена, несуществующие должности и прочие ошибки в трудовых книжках исправляются двумя способами:

• работодатель (если он еще существует) выдает справку, в которой подтверждает истинные сведения, или, при возможности, делается запись в трудовую книжку об исправлении определенной ошибки. При отсутствии работадателя — дело можно решать только в судебном порядке.
• в суде, доказывая определенные факты, которые простой справкой или записью в трудовую книжку решить невозможно.

Исправить ошибку в трудовой (в суде)

Если придется исправлять ошибку в трудовой в судебном порядке, предлагаем Вам прочитать страницы нашего сайта о спорах по трудовым и пенсионным вопросам, или сразу обратиться за помощью специалистов в наш Юридический центр.

Исправить ошибку в больничном листе

Здесь есть разные варианты: ошибку в бесспорном порядке исправляет само учреждение, выдавшее больничный и заверяет печатью, или придется доказывать свою правоту на комиссиях или в суде.

Исправить ошибку в паспорте

Вариант единственный — обращаться за заменой паспорта.

Исправить ошибку в договоре

В договорах на покупку собственности, в дарственных, в договоре приватизации (передаче квартиры или комнаты в собственность граждан), договорах долевого участия в строительстве, инвестиционных договорах и пр., ошибки исправляются по-разному:

• для договоров, составленных в простой письменной форме, составляются дополнительные соглашения также в простой письменной форме (если в отношении таких договоров не стала обязательной нотариальная форма), теми же сторонами, которые участвовали в основном договоре. По сделкам с недвижимостью, такое соглашение впоследствии должно быть зарегистрировано Регистрирующим органом (необходимо не всегда). После смерти одной из сторон договора. придется обращаться в суд;
• для договоров, составленных в нотариальной форме, преимущественно требуется нотариальное исправление ошибок, также с необходимостью дальнейшей регистрации;
• исправить ошибку в договоре после смерти одной или обеих сторон договора, можно только в суде. Причем, в сам документ никакие исправления внести нельзя. Можно только устанавливать определенные факты или признавать права правопреемников по таким договорам.

Как исправить ошибки в иных документах

Для наших юристов любые процедуры по исправлению ошибок абсолютно известны и понятны. Сложности у граждан при самостоятельных шагах для исправления ошибок, могут быть при:

• определении органа, в который нужно обращаться;
• незнание или непонимание информации для запросов или корректировки данных;
• поиск организации в связи с переездом, или поиск архива при ликвидации организации;
• невозможность установления данных, требуемых для исправления ошбики и пр.

Опыт плюс различные информационные каналы дают нам возможность решать подобные проблемы быстро и качественно. Обращайтесь к нам за помощью.