Если в соглашении о задатке ошибка

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Именно так звучит ч.2 ст. 381 ГК РФ.

И, если после заключения предварительного договора купли-продажи не состоялся основной договор, то одна из сторон договора, глядя в первый том нашего драгоценного четырехтомника, абсолютно уверена, что норма о двойном задатке – незыблема.

Не отличалась и произошедшая ситуация.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков, оформили свои отношения неким документом под названием Расписка, который, однако, содержал все существенные условия как предварительного договора, так и договора о задатке (меня даже посетила мысль, что это стоит взять на заметку и не марать лишнюю бумагу).

Моя доверительница (Продавец) получила задаток. Срок для заключения основного договора стороны установили чуть более, чем через месяц после заключения предварительного договора. Единственное, чего не было указано в договоре – это место оформления и подачи документов на государственную регистрацию (стороны жили в разных регионах)

А дальше начались чудеса. Покупатель периодически проявлялся по телефону, давал зуб, что, вот еще немного, еще капельку, деньги соберу и все заключим. За три дня до Нового года покупателя посетила идея провести сделку через доверенность на покупателя от продавца, а продавец обратилась к кому-то из юристов, где ей было сказано, что так можно (тут должен быть смайлик «лицорука»).

Наличие в вышеуказанном четырехтомнике ч.3 ст. 182 ГК РФ никого не смутило. Тут сразу оговорюсь – мой продавец отличается адекватностью объяснения, поэтому я исключаю вариант, что кто-то чего-то недопонял. Дальше – больше. Нотариус (в этом месте вспоминаем Михаила Задорнова: «Готовы?», читаем с его же интонациями) выдал доверенность от продавца покупателю… по вопросу государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи и права собственности… на имя самого продавца… Повторяем смайлик «лицорука»

Когда продавец дочиталась, что указал нотариус в доверенности, хвататься за голову было уже поздно, наступил новый, 2022 год, а заключение основного договора не состоялось. После праздников стороны еще несколько раз созванивались, все еще горя желанием продать/купить недвижимое имущество, но в какой-то момент покупатель в своем желании стух, однако от него прилетела продавцу претензия вернуть сумму аванса (именно так назвал покупатель задаток).

Продавец, действуя по принципу не твое – не бери, была готова отправить денежные средства покупателю, однако состоялся между ними какой-то неприятный разговор о том, что покупатель-де обратился за составлением претензии к юристу, заплатил 40 тыс. рублей, но, так и быть, готов получить половину от затраченной суммы, помимо аванса. Продавец от такой подачи обалдела и никаких денег отправлять не стала.

Предсказуемо в суд был направлен иск, где уже покупатель желала получить с продавца двойную сумму задатка, проценты за пользование чужими денежными средствами по. ст. 395 ГК РФ, а также судебные расходы – пресловутые 40 тыс. рублей по оплате услуг заботливо нанятого на старте представителя. Я просмотрела достаточно много судебной практики на тему и поняла, что норма о двойном задатке – фактически мертворожденная.

То есть для того, чтобы его получить, нужно совершить очень много очень активных действий, вести постоянную переписку, все фиксировать, вплоть до того, что направить проект основного договора, а вишенкой на торте должен быть конкретно выраженный отказ стороны от покупки/продажи имущества. В противном случае суды мотивируют решение следующим образом:

Денежные средства в сумме _________ руб. являются по своей природе авансом, а не задатком, поскольку применительно к приведенным выше нормативным положениям сторонами не заключено в письменном виде соглашение, которое бы однозначным образом определяло последствия для покупателя и продавца в случае не заключения основного договора купли-продажи в виде взыскания в пользу покупателя задатка в двойном размере или же оставления такового полностью у продавца.

Соответственно только лишь поименование названного платежа задатком, без раскрытия природы такового и соответствующих последствий для сторон, вызывает сомнения в назначении спорного платежа, что влечет за собой применение к таковому правил об авансе.

Поскольку ни одна из сторон не совершила активных действий к заключению основного договора в установленный срок, что исключает отнесение не заключение такого договора к вине только лишь продавца или только лишь покупателя.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Правила, предусмотренные настоящей главой (60 ГК РФ), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

ст. 1107 ГК РФ установлено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2).

То есть применяют нормы закона о неосновательном обогащении, расценивают переданную сумму как аванс и постановляют его возвратить. В данном случае суд поступил именно так. Но на этом история не закончилась. В качестве обоснования несения представительских расходов был представлен договор оказания услуг. Никаких квитанций или хотя бы расписок не было.

Приехавший из соседнего региона юрист для начала сильно был удивлен тем, что суд готов перейти к прениям и вынесению решения в первом же заседании. Потом настала моя очередь удивляться, когда на вопрос суда о подтверждении несения расходов представитель истца напрягся и сообщил, что у них в регионе так всегда делают и этого достаточно, а налоги с этой суммы уплачены (это почти дословно)

Суд вздохнул и задал вопрос, от которого уже напряглась я: «Вы настаиваете на требованиях?» «Да», ответил представитель истца. «Суд переходит к судебным прениям», адвокат Полинская С.В. выдыхает с облегчением. Для меня основную сложность представлял вопрос о том, показывать эту чудесную доверенность или нет. В итоге я решила, что хуже не будет, зато будет доказательство попытки со стороны истца принять меры к заключению основного договора, что позволило бы продавцу оставить себе сумму задатка, в лучшем случае.

А, нет, так нет. Решение суда не обжаловала ни одна из сторон. Причина, почему не обжаловал покупатель, мне не известна, мы же не обжаловали в связи с законностью данного решения, доказательств, которые однозначно бы подтверждали, что вина на стороне покупателя у меня не было, стороны в основном общались по телефону, переписки было крайне мало, а так, которая была — была уже после нового года и практического смысла имела мало.

А, что касается расходов – иногда просто случается везение, чего я всем обитателям сайта Праворуб и желаю.

А в качестве анонса расскажу, что скоро порадую вас статьями о том, как мне удалось спасти одного ИП от взыскания ущерба, причиненного его водителем в результате ДТП, а также о том, как мы с Петровым Игорем Ивановичем честно  отработали психологами и, похоже, помогли двум людям.

Не отключайтесь, продолжение следует

В соглашении о задатке допущена ошибка в дате моего рождения, имеет ли такой документ юридическую силу?

Ответы на вопрос (3):

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка. Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи. Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор. И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

• Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
• Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

• Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
• Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.