Поиск ошибок и различных проблем. Поможем решить и исправить
Что делать если в поэтажном плане ошибка
Ошибка БТИ
Не теряйте время, заказывайте бесплатную консультацию!
Техническая ошибка БТИ – это несоответствие плана, графической части или экспликации текущему положению в помещении или квартире без учета несанкционированной перепланировки.
Когда выявляются ошибки БТИ:
При продаже недвижимости выявили техническую ошибку на этапе подготовки сделки;
При постановке на учет в ЕГРН;
При перепланировке выявлено несоответствие при подготовке проектно-технической документации (в момент технического обследования или проектирования).
Содержание
1 Мы часто встречаем случаи технической ошибки и помогаем решить эту проблему
2 Из-за чего возникают ошибки в техническом плане БТИ?
3 Что делать, если вы обнаружили ошибку в плане БТИ?
3.1 Примеры ошибок БТИ:
4 Какие ошибки БТИ встречаются чаще всего?
5 Опишите вашу проблему в форме ниже. Наши менеджеры бесплатно проконсультируют вас и помогут в решении проблемы.
Мы часто встречаем случаи технической ошибки и помогаем решить эту проблему
Из-за чего возникают ошибки в техническом плане БТИ?
Консультация специалиста
Абсолютно бесплатно
Отвечаем в течение часа*
Ни к чему не обязывает
* в рабочие дни Пн — Пт с 9 до 17 Консультацию проводят специалисты со стажем работы более 5 лет
Ошибка была сделана еще при сдаче объекта недвижимости, а именно при первичной инвентаризации, но на нее никто не обратил внимания;
Вы приобрели помещение или квартиру, в которой уже была ошибка в документах БТИ;
У вас несанкционированная перепланировка, а вы думаете, что это ошибка в поэтажном плане БТИ;
Что-то «слетело» в базе БТИ, и вам выдали документы БТИ с технической ошибкой;
Вы оформили перепланировку, но в момент выдачи документов из БТИ не проверили правильность и соответствие нового технического паспорта БТИ утвержденной перепланировке.
Что делать, если вы обнаружили ошибку в плане БТИ?
Есть два пути:
Обратиться к специалистам, у которых есть опыт решения этих проблем;
Самостоятельно оформить заявление в БТИ на исправление технической ошибки;
Готовиться к суду, подготовить исковое заявление об исправлении технической ошибки БТИ.
Практика показывает, что единого рецепта на все случаи по исправлению ошибок БТИ не существует, и каждый случай нужно детально рассматривать и хорошо готовиться к встрече с чиновниками. Исправление ошибки дело всегда не быстрое и, скорее всего, вы встретите нежелание со стороны специалистов БТИ признать ошибку, а после ее признания нежелание их исправлять.
Важно знать, что после исправления ошибок в БТИ их, скорей всего, нужно будет исправлять в ЕГРН. Этот этап может оказаться намного сложнее и дольше.
Примеры ошибок БТИ:
План до
План после
Какие ошибки БТИ встречаются чаще всего?
Среди самых распространенных ошибок в квартире, которые необходимо исправлять, это:
Не указан проем в комнату, то есть отсутствует вход в комнату.
У квартиры на плане отсутствует балкон, хотя он был и есть по факту.
На плане смещен проем в несущей стене, а по факту его не сносили.
Неверно размещены приборы на кухне и вместо электрической плиты указана газовая.
Не указана перегородка или вентиляционный короб;
Перепутаны местами окно и выход на балкон.
В зданиях также может быть очень печальная ситуация, с которой сталкиваются собственники, – это ошибки БТИ в масштабах всего здания, которые уже зарегистрированы в Росреестре.
Пример. Один из последних примеров, когда нам приходилось приводить документы БТИ в порядок, был таким: собственник решил узаконить перепланировку в здании, запустил процесс проектирования, а после проведения обмерных работ стало очевидным, что внутренняя планировка и фасады здания не сходятся, а площадь этажей не совпадает. Здание построено в 2000-х годах и проектную документацию, на основании которой строился дом, удалось найти в архивах. После того, как была проведена работа по анализу документов БТИ, проекта строительства дома и фактических обмеров здания, стало очевидно, что техники БТИ выполнили работу со значительными ошибками и недочетами еще в 2000-х годах и, естественно, свидетельство о собственности у здания было получено на основании этих «кривых» документов БТИ. Никто с тех пор это и не проверял, а собственник, наверно, и не ведал об этом.
Ошибки БТИ, с которыми сталкиваются в нежилых зданиях:
Отсутствует ряд колонн, которые стоят на всех этажах здания;
Отсутствует вход в здание;
Заложенные окна не отмечены;
Нет перегородок, стен, помещений;
Входная группа не соответствует фактическому состоянию.
Мы знаем, как исправлять ошибки в документах на недвижимость, работаем со всеми архивами, префектурами, самим БТИ, кадастровыми инженерами и Росреестром.
Опишите вашу проблему в форме ниже. Наши менеджеры бесплатно проконсультируют вас и помогут в решении проблемы.
Начнем с того, что с 2020 года исправление ошибок БТИ является для согласователя одним из самых сложных этапов работ, так как начиная с 2020 года и БТИ и жилищная инспекция обращают на соответствие БТИ планировке квартиры пристальное внимание.
Выявление ошибок БТИ в техпаспорте до начала проектирования
Приведем типовой пример
Есть обычная квартира. Заказчик планирующий согласовать перепланировку имеет на руках план БТИ в том или ином виде.
Это может быть как технический паспорт, поэтажный план и экспликация, так и архивная копия.
И первым шагом в процессе согласования является выезд и полный обмер квартиры с последующим наложением планировки на данный план БТИ.
И в 30 процентах случаев выявляются ошибки, то есть план БТИ в каких либо элементах не соответствует планировке квартиры.
И в данном случае начинать процесс проектирования нельзя, так как разрабатывать проектную документацию можно и нужно только на основании корректных документов БТИ, которые полностью соответствуют планировке квартиры.
Почему так важно в самом начале исправить все ошибки БТИ
Это необходимо для корректного изготовления проектной документации.
Допустим в плане БТИ обозначено что смещен дверной проем в несущей стене
План до
План после
Какие ошибки БТИ встречаются чаще всего?
Среди самых распространенных ошибок в квартире, которые необходимо исправлять, это:
Не указан проем в комнату, то есть отсутствует вход в комнату.
У квартиры на плане отсутствует балкон, хотя он был и есть по факту.
На плане смещен проем в несущей стене, а по факту его не сносили.
Неверно размещены приборы на кухне и вместо электрической плиты указана газовая.
Не указана перегородка или вентиляционный короб;
Перепутаны местами окно и выход на балкон.
В зданиях также может быть очень печальная ситуация, с которой сталкиваются собственники, – это ошибки БТИ в масштабах всего здания, которые уже зарегистрированы в Росреестре.
Пример. Один из последних примеров, когда нам приходилось приводить документы БТИ в порядок, был таким: собственник решил узаконить перепланировку в здании, запустил процесс проектирования, а после проведения обмерных работ стало очевидным, что внутренняя планировка и фасады здания не сходятся, а площадь этажей не совпадает. Здание построено в 2000-х годах и проектную документацию, на основании которой строился дом, удалось найти в архивах. После того, как была проведена работа по анализу документов БТИ, проекта строительства дома и фактических обмеров здания, стало очевидно, что техники БТИ выполнили работу со значительными ошибками и недочетами еще в 2000-х годах и, естественно, свидетельство о собственности у здания было получено на основании этих «кривых» документов БТИ. Никто с тех пор это и не проверял, а собственник, наверно, и не ведал об этом.
Ошибки БТИ, с которыми сталкиваются в нежилых зданиях:
Отсутствует ряд колонн, которые стоят на всех этажах здания;
Отсутствует вход в здание;
Заложенные окна не отмечены;
Нет перегородок, стен, помещений;
Входная группа не соответствует фактическому состоянию.
Мы знаем, как исправлять ошибки в документах на недвижимость, работаем со всеми архивами, префектурами, самим БТИ, кадастровыми инженерами и Росреестром.
Опишите вашу проблему в форме ниже. Наши менеджеры бесплатно проконсультируют вас и помогут в решении проблемы.
Начнем с того, что с 2020 года исправление ошибок БТИ является для согласователя одним из самых сложных этапов работ, так как начиная с 2020 года и БТИ и жилищная инспекция обращают на соответствие БТИ планировке квартиры пристальное внимание.
Выявление ошибок БТИ в техпаспорте до начала проектирования
Приведем типовой пример
Есть обычная квартира. Заказчик планирующий согласовать перепланировку имеет на руках план БТИ в том или ином виде.
Это может быть как технический паспорт, поэтажный план и экспликация, так и архивная копия.
И первым шагом в процессе согласования является выезд и полный обмер квартиры с последующим наложением планировки на данный план БТИ.
И в 30 процентах случаев выявляются ошибки, то есть план БТИ в каких либо элементах не соответствует планировке квартиры.
И в данном случае начинать процесс проектирования нельзя, так как разрабатывать проектную документацию можно и нужно только на основании корректных документов БТИ, которые полностью соответствуют планировке квартиры.
Почему так важно в самом начале исправить все ошибки БТИ
Это необходимо для корректного изготовления проектной документации.
Допустим в плане БТИ обозначено что смещен дверной проем в несущей стене
Ошибки на плане БТИ
Предположим что проектировщики не учитывают данный момент и рисуют проем в старом месте как на плане БТИ в проекте.
Получается ситуация, что на плане БТИ проем в одном месте и в проектной документации проем также в этом месте, но фактически его местоположение сдвинуто по масштабу на 50 см.
Что при 4 метровой по длинне стене не так заметно.
Собственник загрузил проект на Мос.ру и жилищная инспекция выдает разрешение на данный вид работ.
Собственник выполняет все работы и переходит к этапу приемки.
Далее ситуация может развиваться двумя путям.
1. Отклонение в расположении проема может выявить инспектор на приемке квартиры.
Однако это бывает не во всех случаях, инспектор проводит визуальный осмотр и может это отличие «на глазок» просто не увидеть.
И в случае если он его не увидит, то он выпишет отказ в приемке перепланировки с комментарием что произведенный ремонт не соответствует выданному разрешению, так как фактически на квартире имеется проем смещенный в несущей стене.
Либо же он это не увидит и выдаст акт о завершенном переустройстве.
И вот эта ситуация даже сложнее чем первая, так как документ будет уже подписан и назад «откатить» его будет нельзя.
А дальше собственник думая что «все хорошо», вызывает БТИ, а работники БТИ выходят уже с рулеткой и данное отличие они однозначно увидят и просто «молча» выдадут собственнику план БТИ с учтенной перепланировкой (все что соответствует согласованному будет в черных линиях), а что не соответствует будет показано красным (то есть покажут смещение данного проема в красных линиях.
Получается, что согласовав всю перепланировку, собственник получает документы в которых указано что в квартире присутствует перепланировка заключающаяся в смещении проема в несущей стене.
И далее доказать будет уже очень сложно. Так как и жилищная инспекция которая подписала все документы и «проморгала» сдвижение проема будет до последнего упираться и давать отписки, и БТИ также не будут идти на встречу, комментируя, что у них все правильно
Наступает тупик — по факту проем не смещался, но фактически опираясь на все документы собственник «самовольно» сместил проем в несущей стене.
Как эту ситуацию необходимо было решать.
Еще до этапа проектирования, необходимо было обмерять квартиру, выявить проем не не своем месте и заявить в БТИ об ошибке. В каких то случаях они поправят его сразу, в каких то попросят «обоснование», это может быть письмо из управляющей компании, заверенный автором-проекта лист дома, информация из ГлавАрхива и т.д. и внесут изменения в план где корректно покажут проем.
И далее уже начинается разработка проектной документации в которой корректно указаны все мероприятия по перепланировке.
Особенно много ошибок бывает в старых домах: с деревянными или смешанными перекрытиями.
Исходя из всего вышесказанного, в нашей работе проверка документов БТИ на соответствие планировки квартиры является первым шагом в процессе согласования перепланировок.
Выявление ошибок БТИ при рассмотрении проектной документации.
Частой причиной отказа в при рассмотрении заявок на перепланировку в Мосжилинспекции является несоответствие поданных документов БТИ, тем документам которые жилищная инспекция получает посредством электронного взаимодействия с ГБУ «МосгорБТИ».
Прокомментируем почему так получается:
Допустим собственник купил квартиру и решил согласовать перепланировку.
При покупке квартиры предыдущих собственник передал им поэтажный план и экспликацию и он заказывает проектную документацию в компании с допуском СРО и сдает ее в жилищную инспекцию.
Результатом рассмотрения является типовой отказ образец которого мы приложим ниже
В чем же суть данного отказа?
Рассмотрим пошагово порядок рассмотрения
Собственник заказывает проектную документацию в компании с допуском СРО передавая им как исходные данные для проектирования документы БТИ, это может быть как техпаспорт, архивная копия, поэтажный план и экспликация.
Проектная компания на основании данных документов изготавливает проектную документацию (проект перепланировки + техническое заключение, либо техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ)
Документы сдаются в жилищную инспекцию (И проектная документация и БТИ)
Жилищная инспекция при рассмотрении документов, запрашивает из ГБУ «МосгорБТИ» документы БТИ в электронном виде.
И вот на этом этапе получается, что собственник сдал одни документы БТИ, а из электронной базы ГБУ «МосгорБТИ» пришли документы БТИ, отличные от тех которые сдал собственник. Отличия могут быть не значительные (мойка на кухне/дверь сдвинута и т.д.). То есть принципиально документы БТИ похожие, но есть какие то отличия.
А для жилищной инспекции градаций отличий нет, и «основными» документами она считает не те которые им сдал собственник, а те которые пришли из электронной базы БТИ и в в случае если они различаются то она направляет заявителю отказ с формулировкой аналогичной в примере.
Кроме того, данный отказ еще развернутый. Жилищная инспекция предметно указала на различия. Мы часто видим формулировку в коротком виде «В представленных документах план БТИ не соответствует полученным при межведомственном взаимодействии с органами технической инвентаризации», без расшифровки что конкретно жилищную инспекцию не устраивает. И вот здесь возникает сложность, собственнику даже имея на руках электронные БТИ (предположим он их также дозаказал) определить отличия из за масштаба 1:200
Для того что бы подобной ситуации не случалось, лучше при разработке проектной документации ориентироваться не на подобные документы, по графике которых видно что они были отрисованы «вручную».
А заказать поэтажный план БТИ и экспликацию из базы БТИ за 2200 рублей. (Абсолютно аналогичные документы придут в жилищную инспекцию в электронном виде)
Данный документы находятся в базе БТИ уже в оцифрованном электронном виде.
Инструкция по заказу данный планов на данной странице.
Причины появления ошибок в техпаспорте БТИ
Основных причин появления ошибок БТИ несколько
Ошибки в первоначальных обмерах.
После того, как дом сдан госкомиссии, проводятся первичные обмеры кадастровыми инженерами, изготавливается технический план и на основании него в Росреестре регистрируется собственность на каждую квартиру.
И бывает такая ситуация, что какие то элементы квартиры на этом этапе учтены не верно, либо при строительстве дома были внесены изменения не отраженные в проектной документации, либо кадастровый инженер что то не увидел и в результате получатся ситуация: — в техплане кадастрового инженера отражена квартира в некой конфигурации — в проектной документации экземпляр которой передана в БТИ — в графической части выписки ЕГРН отражено тоже самое.
Собственник вызывает техника БТИ для обмера, техник выходит обмеряет квартиру и отражает в техпаспорте какой либо элемент в красном цвете (допустим отражает некий короб).
Собственник справедливо задает вопрос — что это за короб? БТИ отвечает, это короб который вы снесли. Собственник говорит — так его же не было никогда БТИ отвечает — мы ничего не знаем, в техплане короб есть, в проектной документации есть, в ЕГРН есть.
В результате получается, что на стороне собственника выступает только его зрение, которым он убежденно видит что короба в квартире нет, а на стороне БТИ множество документов подтверждающих что короб есть.
Любые разумные доводы, убеждения БТИ и т.д., ничего это не поможет, они чиновники и работаю на основании документов.
Максимум что они скажут, это «принесите нам основание для правки», причем не особо распространяясь о том что такое «основание.»
Откроем секрет — это план застройщика, заверенный печатью застройщика о том что данного короба нет. Причем гарантий что они этот план примут никаких нет. А данный план получить у застройщика крайне затруднительно, выдав данный план в подобной ситуации, застройщик должен будет компенсировать излишне уплаченные средства, так как короба не входят в общую площадь квартиры.
Ошибки при переносе документов из чертежей в ручном виде в электронную базу.
В данное время все документы БТИ может выдать как в бумажном виде, так и электронном.
После 2010 года ГБУ «МосгорБТИ» все чертежи отрисованные ранее вручную несколько лет переводила в электронный вид.
Как происходило изготовление плана БТИ ранее — собственник квартиры обращался в БТИ и техник БТИ «Вручную» отчерчивал ему план БТИ именно его квартиры с образца.
Далее непродолжительное время все тоже самое делалось методом «ксерокопирования».
И последним шагом, было полный перенос документации БТИ из бумажного вида в электронную базу.
При этом переносе было допущена масса ошибок, как незначительных и явных, как допустим забыли нарисовать дверь или окно, так и серьезных (что то было отрисовано по другому, допустим короб был отчерчен в большем размере чем он есть и теперь собственнику нужно доказать что он не уменьшал всегда существующий короб).
Ошибки по мнению собственника, но на самом деле их нет.
Риэлторы что бы продать квартиру готовы «рассказать» собственнику любую, даже самую привлекательную и неправдоподобную историю о том что можно сделать с квартирой.
Обещать что застройщик сам внесет любую планировку в документы, что застройщик сдает свободную планировку и вы можете размещать все что хотите где хотите и сами сможете согласовать что угодно, подтверждая как последним аргументом показом квартиры собственнику в которой нет не одной стены.
И действительно зайдя в подобную квартиру собственник видит что в ней «поляна» и все очень-очень свободно, ай какой застройщик молодец.
Задача и застройщика и риэлтора — продать квартиру, нет не так, вот так — «ПРОДАТЬ КВАРТИРУ«.
И будучи профессионалами они с ней успешно справляются.
Однако после того, как квартира сдается, собственник начинает что то подозревать видя сначала «какие то непонятные линии внутри квартиры в ЕГРН».
А потом инвентаризирует квартиру в БТИ и получает БТИ подобное плану ниже, в котором совершенно свободного ничего нет.
Есть ВСЕ выделенные зоны кухни, санузлов, жилых комнат, подсобных помещений.
И разместить кухню, допустим в комнате 5 как планировалось ранее, ну никак не удастся, так как там жилая комната.
Собственник думая что это ошибка БТИ, ему же обещал и застройщик и риэлтор «сделайте все как захотите, вносите быстрее аванс» начинает обращаться застройщику/риэлтору/БТИ, на что получает приблизительно такую реакцию:
Все дело в том, что ошибок изначально не было и будущего счастливого собственника изначально «мягко» вводили в заблуждение и что то доказать теперь попросту не возможно.
Кто отвечает за ошибки в техпаспортах БТИ
Как не странно никто.
Вот так случилось что есть ошибка, есть и есть, если ошибка явная БТИ ее признает и поправит, а если какая то спорная ситуация то БТИ будут «упираться» до последнего.
К явным ошибка можно отнести, что то то, о чем нельзя дискутировать, то есть то что переходит в разряд глупостей и выставлять себя «человеком дождя» даже БТИшник не хочет.
Дадим пару примеров где ошибка БТИ будет однозначно поправлена без «надо подумать и разобраться».
В одном из недавних объектов ГБУ «МосгорБТИ» забыло проставить «палочку», а данная палочка означает дверь на балкон. То есть фактически балкон оказался за окнами и попасть туда судя по плану БТИ было нельзя, кроме как «залезая через окно».
Мы выразили сомнение в таком изначальном архитектурном замысле автора-проекта, БТИ конечно же с нами согласились проставили палочку и теперь дверь на балкон есть.
А в данном примере ошиблись и забыли нарисовать дверь в среднюю комнату. ГБУ «МосгорБТИ» все оперативно в течении 15 минут поправили и выдали исправленный лист техпаспорта.
Но вот все что выходит за рамки таких очевидных неточностей в части исправлений ошибок в техпаспортах уже вызывает сложность.
Архив БТИ состоит из двух баз, которые находятся независимо друг от друга.
Первая база — это архив.
Вторая база — это текущая инвентаризация в территориальных отделениях.
Это различные базы и территориальные базы ГБУ «МосгорБТИ» (куда обращается собственник) не могут вносить исправления в архивную базу, они могут только сделать запрос и получить оттуда информацию.
В архивной базе находятся исходные данные по объекту. Допустим дом построен в 1960 году, и там будет находиться информация о квартире не 1960 год, либо на год первого обмера квартиры. И в данную базу не вносятся никакие изменения, она не корректируется.
Смоделируем ситуацию:
Собственник квартиры при обмере увидел что у него по фасаду отсутствует окно. Вроде очевидная ошибка, как мы описывали выше. Можно выйти на квартиру, посмотреть на фасад, увидеть окно и поправить документы БТИ.
Ведь вполне может быть что при переносе данных из бумажного вида в электронный вид чертежник забыл начертить окно.
Однако нет, даже подобную очевидную ошибку БТИ просто так не поправит. Оно сделает запрос в архив, получит первоначальный план, увидит что там есть окно и поправит план БТИ.
А если и в архивной базе окна нет, то наступает практически тупик.
БТИ в своих ответах пространно комментирует, что они приняли некую базу на хранение, и скорректировать ошибку не могут, так как нет оснований.
Что за основания им нужно предоставить они не говорят. Обычно отправляют в ГлавАрхив за проектом здания, что бы им принесли заверенный проект здания в котором данное окно есть и они поправят.
Попасть же физическое лицо в данный ГлавАрхив не может, оно может сделать это только при условии наличия доверенности от управляющей компании, которую получить не всегда возможно.
В действиях БТИ есть странная двойственность, как выдавать документы и брать за это деньги, так это наша база, а как поправить ошибки, так база уже не наша, так как мы ее приняли на ответственное хранение и мы не за что не отвечаем, что передали туда и смотрим и претензии не к нам.
Обратиться за исправлением ошибки в БТИ можно двумя способами.
1. Официальным письмом с просьбой исправить ошибку и при положительном решении вы получите письмо следующего содержания.
Данное письмо будет в любом случае получено заявителем, но как мы видим в письме выше ГБУ «МосгорБТИ» ответило, что несмотря на то что они некими актуальными сведениями не располагают, ошибку они все равно поправили.
Скорее всего в данном объекте была какая та явная ошибка — взможно забыли нарисовать унитаз или дверь, то есть ту которую отрицать не возможно.
Но заявитель может получить данное письмо и с иной формулировкой, она будет представлять собой фразу «ГБУ МосгорБТИ не видит оснований для корректировки исходной документации»
2. Просьбой исправить ошибку в личном кабинете при переписке с сотрудником ГБУ «МосгорБТИ»
В некоторых случаях ошибки правят сразу из личного кабинета.
Кто должен исправлять ошибки
— Тот кому это нужно, в 100 процентов случаев это собственник.
Даже если у вас «полквартиры пропало» (допустим у вас четырехкомнатная квартира и не дорисовали пару комнат) БТИ при вашем обращении каждый раз будет выдавать счет исходя из площади 4-х комнатной квартиры, но выдавать тот план который у них в базе без двух комнат.
Поэтому инициатором исправлений ошибок БТИ является только собственник.
Что нужно для исправления ошибок БТИ
Единого списка документов нет.
В каждом случае ситуация решается индивидуально, так как все ошибки индивидуальны.
Неточности могут поправиться как на основании просто запроса от собственника, если БТИ увидит что ошибка явная, до поиска исходной документации на объект от застройщика и обращения в ГлавАрхив.
Образец заявления в БТИ о Исправлении технической ошибки
Здесь вы можете увидеть образцы бланков из БТИ на исправление ошибок.
Заполняются они в свободной форме, где описывается суть претензии.
Надеемся в данной статье мы смогли раскрыть тему исправления технических ошибок БТИ, но возможно у вас остался какой то вопрос, то вы можете получить бесплатную консультацию написав нам в WhatSapp, мы будем рады ответить на ваши вопросы.
Часто в процессе согласования перепланировки выявляется несоответствие документов БТИ текущей планировке квартиры. Например, отличается площадь, перепутаны местами окно и выход на балкон, не указана перегородка или вентиляционный короб и т. п.
Из-за чего они возникают технические ошибки? Что делать, если вы обнаружили неточность в плане БТИ? Ответим на эти и другие вопросы в статье.
Технический паспорт
Бюро технической инвентаризации — государственная организация, которая осуществляет технический учёт и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. БТИ обеспечивает сбор, хранение и предоставление информации об объектах недвижимости, осуществляет обследования технического состояния объектов.
Технический паспорт содержит важную информацию:
адрес;
план квартиры (выкопировку из поэтажного плана);
сведения о принадлежности объекта недвижимости;
экспликация площади квартиры;
техническое описание (год постройки, этажность) и пр.
Что такое технический паспорт, зачем нужен и где его получить
Увы, даже самая незначительная ошибка в техническом паспорте жилого помещения способна создать ворох проблем — от потери времени на устранение опечатки до многомесячных судебных разбирательств.
!
Техническая ошибка БТИ — это несоответствие данных, графической части или экспликации текущему положению в помещении или квартире без учёта несанкционированной перепланировки
Когда выявляются ошибки БТИ
при постановке на учёт в ЕГРН;
на этапе подготовки сделки купли-продажи квартиры в ипотеку;
после покупки квартиры без тщательного предварительного анализа документов;
при подготовке пакета документов для согласования перепланировки (в момент технического обследования или проектирования).
Из-за чего возникают ошибки в техническом плане БТИ
Ошибка была сделана ещё при сдаче объекта недвижимости, а именно при первичной инвентаризации, но никто не обратил внимания.
Вы или прошлый владелец воспользовался предложениями недобросовестных организаций, предоставляющих услуги по технической инвентаризации.
На самом деле у вас незаконная перепланировка от прошлых владельцев, а вы думаете, что это ошибка в плане БТИ.
Специалист сделал опечатку или возникла ошибка в компьютерах БТИ, и вам выдали неправильный документ.
После оформления перепланировки, в момент выдачи документов из БТИ, вы не проверили правильность и соответствие нового технического паспорта БТИ утверждённой перепланировке.
Кто должен исправлять техническую ошибку БТИ
Исправляет технические ошибки БТИ, но инициатором является заинтересованное лицо — либо собственник, либо представитель по нотариальной доверенности. В доверенности должен присутствовать пункт, подтверждающий право доверенного лица на внесение правок от имени собственника.
Что делать, если вы обнаружили ошибку в плане БТИ
Путь правок начинается с письменного запроса. Нужно обратиться в БТИ, где вам выдавали технический паспорт и написать письменное заявление об исправлении ошибки.
В течение 10 дней БТИ должен исправить ошибку, разъяснить сроки исправления ошибки, назначить дату проведения повторного замера квартиры или дать вам обоснованный ответ об отказе.
В лёгких случаях БТИ исправляет собственную техническую ошибку быстро и «бесшумно».
В случаях средней тяжести БТИ назначает выход техника на объект для повторных замеров. Обмер помещений позволит узнать точную площадь, расположение помещений и внести соответствующие данные в документы, планы и чертежи.
В тяжёлых случаях, когда БТИ отказывается признавать ошибку, вам придётся делать запросы в архивы и проектные бюро, сверяться с документами соседей и доказывать, что ошибка допущена специалистами Бюро технической инвентаризации.
В крайних случаях — суд.
!
Для исправления ошибки могут потребоваться дополнительные основания — это могут быть план застройщика, выписка ЕГРН, повторное обследование БТИ и т. д.
При возникновении ситуации с исправлением ошибок, вы можете обратиться в нашу организацию. Мы проконсультируем и окажем квалифицированную помощь.
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 61
1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Порядок представления и форма заявления об исправлении технической ошибки в записях, а также требования к заполнению и формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Указанное в части 1 настоящей статьи заявление может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
3. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:
1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;
2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;
3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в форме и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.
6. Орган регистрации прав при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка, принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки. Порядок и способы направления органом регистрации прав данного решения в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении такой реестровой ошибки.
(в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6.1. По истечении трех месяцев со дня направления в предусмотренные частью 6 настоящей статьи органы решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в описании местоположения границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
7. По истечении трех месяцев со дня направления указанным в части 6 настоящей статьи лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки (заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевого плана), орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка без согласия его правообладателя при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий. На основании поступившего в орган регистрации прав до истечения указанного в настоящей части срока заявления собственника земельного участка данный срок продлевается на срок, указанный в таком заявлении, но не более чем на три месяца. Изменение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, осуществляется органом регистрации прав с учетом сведений, содержащихся в правоудостоверяющих документах, с использованием картографической основы и (или) иных документов (материалов) в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. При этом площадь земельного участка после изменения сведений о местоположении границ земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, может отличаться от площади земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не более чем на пять процентов.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7.1. При исправлении реестровых ошибок в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, орган регистрации прав на основании имеющихся и (или) полученных дополнительно документов и материалов также вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на соответствующий земельный участок, или при отсутствии такого документа — исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, или в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка — исходя из местоположения границ такого земельного участка, существующих на местности пятнадцать лет и более и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих установить местоположение границ земельного участка, и (или) контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий, а также сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков. В указанном случае подготовка межевого или технического плана соответствующего объекта недвижимости не осуществляется.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
7.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных органом регистрации прав, в том числе в результате исправления реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, сведений о местоположении границ и площади земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости на основании документов, представленных в орган регистрации прав собственником указанных земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства после внесения таким органом сведений о местоположении границ земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке.
(часть 7.2 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
7.3. В целях реализации полномочий органа регистрации прав, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи, публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляет:
1) сбор и обработку пространственных данных, необходимых для определения координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определения координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств;
2) определение координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определение координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также при необходимости координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств.
(часть 7.3 в ред. Федерального закона от 19.12.2022 N 546-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7.4. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков, характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке при исправлении реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке в предусмотренном частью 7.1 настоящей статьи случае устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
(часть 7.4 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
7.5. В случае, если органом регистрации прав в сведениях Единого государственного реестра недвижимости выявлена реестровая ошибка, связанная с использованием системы координат, отличной от местной системы координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении кадастрового округа (далее — иная система координат), орган регистрации прав при наличии у него параметров перехода (ключей) от иной системы координат к местной системе координат вправе без предварительного извещения заинтересованных лиц осуществить пересчет координат характерных точек всех границ (включая границы земельных участков, контуры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и границы объектов, сведения о которых внесены в реестр границ), сведения о местоположении которых представлены в Едином государственном реестре недвижимости в иной системе координат, в местную систему координат и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части местоположения таких границ, а в отношении земельных участков также в части их площади. Значение вычисленной в связи с таким пересчетом площади земельного участка может отличаться от первоначального значения площади не более чем на величину погрешности определения площади земельного участка, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
(часть 7.5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
8. В течение пяти рабочих дней со дня исправления реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, орган регистрации прав обязан уведомить об этом правообладателя земельного участка в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.
9. Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке.
В квартире совершенно точно не производилась перепланировка (я первый хозяин).
Для устранения несоответствия в документах мною был нанят кадастровый инженер, составивший технический план помещения, в котором перечислены вышеуказанные несоответствия, а также зафиксированы доказательства того, что перепланировки не было (в квартире произведен полный демонтаж отделки, что позволяет удостовериться в отсутствии следов механических изменений). В итоге проведенной работы кадастровый инженер предположил, что сотрудники БТИ не приезжали лично на объект для проведения обмеров, что и привело к серьезным ошибкам в плане БТИ.
Это конечно хорошо что кадастровый инженер сделал технический план помещения. Это будет одним из доказательств в суде. Да, видимо именно в суде придётся устанавливать истину, и тут важным будет процесс собирания и предоставления доказательств. Технический план одно из доказательств, и то что
Технический план, подготовленный кадастровым инженером, вместе с заявлением об исправлении реестровой ошибки был подан мной в МФЦ.
правильно. Согласно закону
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации недвижимости»
Глава 7. ИСПРАВЛЕНИЕ ОШИБОК, СОДЕРЖАЩИХСЯ В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
3. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка),подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
и тут надо учитывать, что в уведомлении о приостановлении государственного кадастрового учёта недвижимости указано на то, что для устранения причин приостановления кадастрового учёта рекомендуется представить технический план подготовленный в соответствии с законом, как дополнительный документ к ранее принятому заявлению.Требования к техническому плану установлены Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 24. Требования к техническому плану
1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. 2. В техническом плане указываются:
1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости;
2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости;
3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
3. Технический план состоит из графической и текстовой частей.
…
всю статью не буду приводить, она длинная ( 16 пунктов).
Поэтому, поскольку
Технический план, подготовленный кадастровым инженером, вместе с заявлением об исправлении реестровой ошибки был подан мной в МФЦ.
Спустя неделю было получено уведомление о приостановлении кадастрового учета квартиры.
могу сделать вывод, что технический план был составлен в отступлении от норм закона, поэтому Росреестр и не принял его.
Как исправить ошибки в документах?
Либо делать технический план в соответствии с законом, либо обжаловать в суд, если представленный Вами технический план соответствует статье 24 ФЗ- 218 (формальный отказ), либо заявление в суд об установлении юридического факта отсутствия перепланировки.
